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豪宅式劏房的啟示

2015-09-01
来源:香港商報

  李明生

  的確,這是「豪宅式劏房」,不是「劏房式豪宅」--「豪宅式」是形容詞,「劏房」才是本體。近來,香港流行這種「豪宅式劏房」新盤,最廉宜都要至少300萬元,即是月供逾萬元,差不多是公屋的十倍。不過,面積卻比公屋還要小,更似宿舍而非住宅,除了廁所之外不設任何房間,一人居住尚可,二人同住已很擠迫,一家三口的話則匪夷所思。市民面對如斯荒謬現象,無不嘖嘖稱奇、搖首嘆息。為何市場會出現比公屋不堪的住宅?為何市民要斥钜資購買此等單位?

  小單位低門檻予人利便

  先要釐清,「豪宅式劏房」實非一文不值,其售價就是其價值的最佳反映。

  首先,香港樓價高聳入天,實用呎價每每上萬元計,小單位無疑有利降低上車門檻,否則升斗小民實在難以置業。事實上,當前社會置業意欲依然旺盛,這非但為了解決住屋需要,在「有買貴、無買錯」的氛圍下,亦牽涉到資產升值及保值的投資需求,尤其對無樓一族來說,低門檻正好予人利便。

  另外,手上有閒錢的投資者們,亦一直覬覦回報率較高的劏房式單位,現在終於可由發展商直接提供,不必自行將單位改裝,便無須擔心可能承擔法律風險。而且,這類單位之所以是「豪宅式」,不單由於裝潢新穎,很大程度還因坐落市區地段,是故呎價與同區其他屋苑看齊。

  前文《劏房自由》已曾說明(詳見2012年5月8日《香港商報》A3),劏房本身並非一無是處,包括可提供獨立居住的自由、城鎮化即貼近市區的自由、以至隨時行樂的自由等等,對於希望脫離父母獨立生活的青年人來說具有不少吸引力。

  昔日,市場上已因而衍生了大量劏房及劏房業主與租客;現在,發展商還進一步將劏房豪宅化、正規化,兼完善了投資功能,「豪宅式劏房」蔚然成風豈不順理成章?

  公屋政策有重大問題

  然而,「豪宅式劏房」亦反映了現行公屋政策存在重大問題。

  公屋的定位,乃為解決最有需要人士即基層市民的住屋需要,其質素理應是最簡樸的;至於私人市場,則為滿足較有能力的人士,所以由售價到質素都應優於公屋。然而,「豪宅式劏房」則打破這個規矩,尤其是單位面積方面,何解市民竟然要「貼錢買難受」?不過,話說回來,公屋政策運行至今,又有否同時違反原意?

  現時,全港住宅供應之中接近一半屬於公屋,理論上言,是否代表社會上相對貧窮的一半人口棲息於公屋呢?恐怕絕對不是。

  這涉及一進一出的問題。回想公屋推出初期,順利上樓的佔比裏頭,實不乏勞動階層,可是,今日一旦勞動,即已基本超出入息門檻,與公屋無緣。查現時一人住戶申請門檻,每月收入上限訂於10100元,惟眾所周知洗碗工的薪金早已過萬了,而以最新全港就業收入中位數13000元計,收入少於10000元的就職人士僅120萬人左右,佔所有工作人口不足三分之一,也佔全港人口約莫六分之一。可以看到,能夠合資格申請公屋者,或者說當前公屋政策的目標受眾,實非收入相對較低的一半人口,而是收入遠遠較低,甚至沒有多少收入的少數人口。其實,觀乎近數年新落成公屋屋邨的人口構成,便可明白什麼人才能夠住上公屋。當然,這不代表他們不應申請公屋,香港的每一分子都有這個權利,這包括新來港人士,社會實應理性務實地以「既來之,則安之」的態度處理其居住需要,不過其對公屋資源的擠壓卻是不能忽視。所以,即使準入門檻如斯偏緊,輪候冊上仍然積壓大量申請,這無可避免會令收入較高的人士難以插入。

  此外,公屋政策的退出機制似有若無,甚至隱現「終身制」的潛規則,也導致公屋資源未能好好針對社會上較貧窮的一群。其中,富戶問題便一直未能妥善解決。事實上,當年入息與資產均合資格的申請者,今日又是否同樣合資格?又應否容許他們繼續佔用公屋資源?懲罰性加租有沒有足夠阻嚇力?事實上,除非戶主主動遷出,或者扣分迫遷,否則基本可以終身據有,不論其月入水平已遠遠超過限額,還是額外擁有多個非自住物業出租收租。這些既得利益者,無疑導致資源錯配問題。當然,強行迫遷的做法容易惹人反感,特別是當前樓價異常高昂,他們未必能夠順利另覓居所,政治上無疑是個燙手山芋。不過,先針對處理收入嚴重超標以及另有自置物業的,輿論大眾則相信不會強烈反對,這亦好為日後循序漸進地執行退出政策樹立先例,尤其當樓價回調後就是適切時機。

  縱然,好好理順公屋資源錯配情況以後,並不代表相關「豪宅式劏房」的向隅客可以符合申請公屋的資格,但應該至少能夠紓緩不正常的情況,而更重要的是使公共資源的投放變得更加公平、合理。

[责任编辑:郑婵娟]
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