“大家都在看經濟型酒店的競爭，但實際上如今的競爭已經不僅僅是酒店業者之間，而是要與公寓一起競爭，尤其是長租公寓，這些業者對于房源的爭奪力很強。”尚客優城際酒店管理有限公司董事長兼總裁馬英堯在9月16日舉行的CHAT酒店論壇上的一席話引起了業界的一致贊同。
記者經過一段時間的采訪和觀察后發現，轉向中高端和公寓是目前經濟型酒店業者的發展趨勢，然而隨著短租、長租和酒店業者的進入，公寓市場的房源爭奪大戰暗潮涌動。為了獲得房源，部分業者甚至不惜重金支出傭金、毀約金，而加速“燒錢”之下，公寓可能即將迎來并購整合大戰，一些中小型品牌或將被洗牌。
酒店業大佬都來啦
和馬英堯持有相同觀點的還有東呈酒店集團董事長程新華，其實東呈酒店集團此前已經做過一輪企業業務的升級改制，分成了幾大細分品牌。
“其實在行業走低，入住率和房價都有下滑的情況之下，目前經濟型酒店就是兩大轉型方向，要么做中高端新品牌以增加利潤，要么就做公寓。”程新華說。
記者觀察發現，目前華住、鉑濤和如家等酒店業者都紛紛開始殺入公寓市場。比較一下經濟型酒店和公寓的成本與收益可以發現，一般經濟型酒店一間客房投入在6~8萬元，有些甚至接近10萬元，而公寓的投入該數字則只需要5萬元。一家100間客房規模的經濟型酒店需要至少20多個員工，部分優質店長的年薪高達幾十萬元，而公寓只需要2個人的人工，店長可以是90后，月薪僅4000~5000多元。一家經濟型酒店的投入至少700萬~800萬元，而同規模的公寓的投入僅約500萬元。根據上述諸多數字計算，經濟型酒店的投資回報期至少5年以上，而公寓的回本期從1~3年不等。
從上述數據不難看出，似乎公寓的投資回報價值明顯高于經濟型酒店。這促使諸多酒店業者涉足公寓。
“我們如家已經成立了獨立的全資公司來運作公寓品牌逗號，我們是做經濟型酒店起家的，但我們希望可以更多地覆蓋市場，我們注意到現在一些經濟發達地區有很多流動人口，這正是切入公寓市場的好時機。我們現在打算做的是整租公寓，暫時還不會開放加盟。先集中在一線城市，2015年年底打算開出8~9家，每年會覆蓋到北京、廣州和深圳。未來我們會考慮長租和短租結合經營。”逗號公寓執行總經理陳意告訴記者。
和如家類似，格林豪泰、華住和鉑濤也已試水公寓。反之，公寓業者也在看酒店模式。
貝客公寓創始人魏子石透露，其在已開業項目中正嘗試將部分房間做成可以“日”計算的酒店客房，屆時酒店客源與長租公寓客源“通吃”。
房源之戰與并購之勢
公寓市場從2014年開始涌現出青客、蘑菇、魔方、貝客、友社、小豬短租、寓見、住百家、YOU+、自如寓等一大批品牌，而如今隨著酒店業者的進入，公寓市場已經掀起一輪搶房熱潮。
記者在采訪和觀察中了解到，與當年經濟型酒店耗費多年時間才開發加盟不同，才興起不久的公寓已經開始紛紛開放或者準備開放加盟，比如魔方、貝客、鉑濤的窩趣公寓等，因為在業者看來，經濟型酒店當年是“摸石頭過河”，從直營到加盟需要一個過程，而如今部分公寓借鑒了酒店的套路，有些甚至已經有了一整套模型，因此公寓業態迅速開放加盟。
而加盟的興起更加速了市場房源的爭奪。
“公寓的選址和酒店不同，要接近交通便利和白領辦公地點，有些過于偏遠或不涉及辦公區域的房源是無效的。正是因為有效房源的稀缺，公寓和酒店對于優質房源的爭奪非常激烈，我們業內的做法是會找一些中介公司、二房東談一個大單子，給予中間商傭金。而一些迅速擴張的公寓品牌會大量提升傭金比例，假設正常傭金是10%，部分公寓可以直接給到20%甚至更多，有些甚至是房源還沒有敲定，公寓就直接把費用提前預支，以確保房源。最夸張的是，A公司已經拿下了一個物業的租賃，結果B公司給了中間商更多的傭金并承擔違約金，然后物業就被B公司搶走，這種事情比比皆是。”一位不愿透露姓名的業者坦言。
據悉，目前依托鏈家資源的自如寓和起步較早的蘑菇是擴張比較迅速的，而魔方、小豬短租、青客、貝客和寓見等也都不甘示弱。
在爭奪房源的過程中，工業廠房成為公寓業者瞄準的一個“擦邊球”市場，這類廠房的租金略低，有些還位于市中心不錯的位置，不過這類物業因為是工業用地性質，如果要轉作商用則過程略微復雜，還可能涉及有些證照難以辦理。
激烈的房源爭奪引發了并購。有數家連鎖公寓的創始人向記者反映，盡管目前看似市場上大家各做各的，但是實際上公寓同業之間已經有詢價和并購的想法，甚至有些非常有名的資本投資者、公寓都親自拜訪一些目前還名不見經傳的公寓業者，希望全資收購。
“原因很簡單，你自己一家一家開設，拿房的成本很高，要占領市場很慢，但是通過并購同業公寓，則可以馬上殺入一個區域市場，直接獲得房源。這就好比當年經濟型酒店之間的并購潮。只是公寓的并購潮會來得很快，2016年可能就會見分曉。屆時一批中小型公寓會被洗牌。”魏子石指出。
目前，途家已經和小螺趣租有了資本合作。
不過，高價搶房源、并購策略之下，公寓業態的資金平衡或許是個問題。有業者透露，不少公寓砸在擴張和營銷上的費用很高，所以行業的融資需求很大，如果未來出現資金鏈斷裂，則后果不堪設想。