聯儲局決定保持現有利率不變，卻不排除10月再有加息的機會，加上日本央行在未來一段時間很可能會加碼QE，將引發日圓再度貶值，有意買日本樓的人士宜等候時機入市。本文今次介紹日本房地產投資入市攻略，讓讀者及早準備。

　　香港商報記者譚之穎

　　自2013年9月東京申辦奧運成功，安倍晉三推行「安倍經濟學」以挽救近年日本經濟下滑的情況，日圓18個月內貶值三成，日本的量化寬松貨幣政策，促使貨幣流入房地產市場，令2014年日本一、二手物業全年成交金額突破五萬億日圓，東京都樓價04年起平均上升超過10%，加強樓市升值的潛力。

　　瞄準日圓匯率入市

　　不過，早前日本央行表示，日本6月薪資數據疲弱，部分原因在於中國及新興市場經濟放緩對日本出口業的影響，油價下跌是疲弱的新興市場需求及供應過剩的局面。日本亦公布8月出口年率上漲3.1%，低於市場預期，進口年率下降3.1%，而商品貿易帳赤字為5697億日圓，日本經濟其實仍存在挑戰。雖然美國暫緩加息，但美國經濟復蘇卻是毋庸置疑，市場預期美國加息是時間問題，美匯強勢相信亦有增無減，日圓兌美元匯價表現繼續走下坡。

　　美國若一旦加息，亞洲不少新興市場貨幣匯價及經濟市場更為緊縮，日本央行為進一步減少新興市場疲弱對國家工業和出口業的影響，或許再推量化寬松貨幣振興國內經濟，可能亦會令貨幣流入房地產市場，振興樓市。而且進口通縮將可能促使日本央行采取行動來保護在2016年實現通脹目標的承諾。為減少與美國息差的擴大而導致日圓外流，美國一旦加息后，日本可能會再推寬松貨幣政策，增加貨幣供應谷經濟，日圓有機會再出現一輪貶值潮。

　　日圓貶值對海外投資者投資日本房地產有利，當中港人更可以低6.4折就可以入市國際都會東京做業主。雖然日圓走勢何去何從無人知曉，加上日本政策近年主張維持振興經濟，至少現在開始瞄準匯率，儲好首期，蓄勢待發，待匯率有利入市，旋風上車。

　　首選東京租賃回報率可觀

　　世邦魏理仕之前發布2015年第一季度海外赴日本房產投資報告顯示，在今年1月至3月期間，海外投資者購買日本房產共花費1580億日圓(約127億美元)，占日本房產投資總價值的14%。世邦魏理仕認為，盡管日本房產投資仍以國內投資客為主(86%)，但海外投資者對日本房產市場的影響正在擴大。

　　搜房網資料顯示，目前東京中心六區的公寓價格正在不斷上漲，同比去年增長13.4%，70平方米公寓平均要價已經達到6492萬日圓(約330萬元人民幣)。作為日本的政治與經濟中心區域——千代田區(日本國會、最高法院及中央省廳等均位於該區)，70平方米公寓平均要價接近9000萬日圓(約456萬元人民幣)。

　　正是由於日本東京房價上漲，而其首都圈中心區域的房屋供應量又十分有限，因此業內預計至2016年東京中心區房價將進一步上漲。有日本房產投資顧問表示，日本租賃市場成熟，人口密度高，房屋入住率始終維持在90%以上，因此投資日本房產后的租賃回報率較為可觀，高達10%左右，而相對港人另一投資熱點內地的房屋租賃回報率只有約2%至3%。而東京一般1500萬日圓的單身公寓平均每月租金收7萬到9萬日圓，按高達10%的回報率折算，每月回報可達7000日圓，即是大概480港元左右。

　　東京發展物業代理中介表示，東京核心區銀座，品川，日本橋有三個一手樓盤，定位中高檔，選擇租客對象全部為中產及專業人士、單身貴族為主。站在投資者角度，這類人士對這類房屋有一定的需求，所以出租率較高。因為租客均是高薪一族，不擔心租客會隨時跑數。

　　雖然環球經濟市場放緩，東京成功取得2020年奧運主辦權，會有助提升日本國民及投資者對經濟復蘇的信心，配合奧運基建項目，東京灣周邊未來將有更多新樓盤推出，令樓價落后於香港的東京未來會繼續成為亞洲的物業投資焦點之一。

　　日銀減息按揭難度降低

　　據日本媒體網站近日的報道，近日受長期利率低下傾向的影響，日本各大銀行從本月開始相繼下調十年固定型購房貸款的利率。其中日本大型銀行三菱東京UFJ銀行與三井住友銀行於本月將十年固定型購房貸款的利息，由上個月的最高年利率1.35%調整至1.3%。

　　同時，瑞穗銀行、理索納銀行也紛紛調降利息。前者由上個月的1.3%的年利率調降至本月的1.25%，后者由1.3%調降至1.2%。此外，三井住友信託銀行的年利率也由上個月的0.95%下調至本月0.9%。

　　或許投資者會憂慮日本國內銀行減息，會否影響日本房地產租賃市場。不過，單身公寓的主要是東京龐大的需求。據搜房網資料，在過去3年內其人口增長量超過10萬，日本國內新興高科技企業與學生人流逐漸向東京搬遷，租賃市場存在擴張空間。

　　眼見不少海外投資客包括港人紛紛投資日本房地產，多間財團包括銀行都開始爭相提供按揭計劃給港人貸款，便利投資者借貸投資。

　　日本中國銀行在本年1月1日改變銀行按揭政策，由以住只做4000萬日圓以上的物業按揭，貸款額50%，今年改為只要物業實用面積25平方米，建築日期是1982或1983年新防震建築，即使物業成交價低於1500萬日圓，亦可以申請50%樓宇按揭。對於東京發展商的一手單位更免估價，可以依照發展商樓價作60%貸款額，還款期最長為15年還款，年利率為2.7%。

　　另一間財團，日立財務公司亦提供1000萬日圓以上物業按揭額，為投資者提供65%借貸額，最長25年還款期，年利率3%，希望藉此吸引人借貸投資細價樓。

　　投資日本樓須知

　　日本房地產雖然投資條件吸引，但亦存在不少限制，本港投資者若缺乏對日本房產項目及當地法律的了解，可能會面臨種種風險。保護房客利益

　　日本的租賃政策傾向保護房客利益，若房客不主動搬走，房東也不能趕走房客。在日本，曾發生房客不搬走導致房主賣房交易失敗的情況。而且，日本物業不設網上查閱過程交易紀錄，假如物業已有租客居住，為保障租客私隱，業主一般都不會允許買家到放盤單位參觀。

　　海外業主既需要支付與日本業主同樣的所得稅，亦可以享有相若的永死業權。

　　另外，為防止外國人在日本進行洗黑錢活動，大部分日本銀行都不會為沒有日本居留權的外國人開立戶口，減少收取租金上的麻煩。投資者可以不妨考慮由中介公司代為收取物業，再把租金匯到業主在香港的戶口。由於本地買家對當地的購買條件和限制不太熟悉，買家可以透過中介公司選購日本二手物業或參觀日本新盤海外展銷會時，直接向中介公司或代理查詢服務和解答疑難。

　　譚之穎