作者：艾振強

　　割肉出場，血流滿地的小散們欲哭無淚，等舔干凈了傷口，不免感慨，莫炒股，炒股必被割肉。一線城市的樓市火爆，開發商以及享受 價格上漲好處的既得利益者（包括普通民眾）自然十分驕傲，幸虧我當年英明神武，果斷入手，不然又是幾個億打水漂。經歷長達一年時間凄凄慘慘戚戚的三四線城 市的樓市營銷人員也趕緊扯開大旗，鮮明地亮出：還是買房好，炒股可能褲衩都輸掉，房價再怎么跌，房子總歸還是在的

　　長久以來，中國股市被試圖一夜暴富卻巨虧者，從未入場實踐過的專家學者黑出了翔，硬生生地在全世界劃分出了“股市”和“中國股 市”兩個版圖。A股真的爛到無可救藥了嗎？在中國買房一定比炒股（證券投資）的收益高嗎？房地產是國民經濟的支柱產業，A股上市公司就是全國企業中的中堅 力量，畢竟上市是有門檻的，不是誰想上就能上的。

　　既然上市公司都是高大上的主，為什么現實中多數人從買房中賺了錢，卻在股市中虧損累累呢？到底是因為A股爛透了，還是因為人性的貪婪與恐懼在作怪？如果人們能像炒房一樣去炒股，結果會怎樣？

　　房價確實漲了很多，但沒你想的多

　　2007年3月，劍橋大學商學院收到英國前首相布萊爾的一封抗議信，強烈要求商學院將MBA教程中有關其炒房失利的案例刪除。但商學院沒有被位高權重的首相嚇到，繼續使用這一素材。

　　事情緣起于布萊爾夫婦此前先后投資購買了5處房產，結果都沒有獲得利潤，反而為此背負了500萬英鎊的貸款。為了還房貸，布萊爾不得不到處去演講賺錢。更悲催的是，其“屢戰屢敗”的經歷還被劍橋大學盯上，并將他的房產投資當作典型的失敗案例寫入到大學的MBA教學案例中。

　　中國人看了，大多數會表示不屑——還英國首相呢，還治理大英帝國呢，中國跳廣場舞的大媽都比你會炒房！

　　確實，在中國北上廣深的黃金地段，過去二十年，房地產大多漲了幾十倍，不少炒房者因此賺的盆滿缽滿，獲得人人艷羨的財務自由。 即便未能搶到一線城市核心地段的房產，只要在大城市買了房的，過去十余年里個人或家庭的總資產也水漲船高。因為自2003年，房地產被提到國民經濟支柱產 業的地位以后，全國——特別是一線城市房價增長的曲線瞬間變得陡峭起來，這種大的趨勢一直持續到2013年。

　　2003年~2010年，一線城市的平均房價約漲了4倍，而2010年~2013年，又漲了大約1.5倍，因此10年間，一線 城市的房價整體大約漲了6倍。然而，將范圍擴大一些，則又是另外一番景象。全國房價的增長曲線比北京、上海要平緩得多。2003年~2010年百城住宅平 均價格走勢顯示，期間三線城市住宅平均價格只上漲了1.2倍左右，2014年的均價甚至回到了2010年的水平。

　　炒股的收益率，其實并不比買房低

　　海南有著全中國最豐富的海景資源，大大小小的別墅、洋房、海景公寓也遍布在蔚藍色的海岸線上。這些旅游度假物業的持有者都是社 會上相對富有的階層。然而，由于業主基本上都是島外居民，多數只有在冬季避寒時才會去居住，因此一年中大部分的時間都是空置的。物業空置不僅損失收益，而 且在海島潮濕的環境下，長時間無人居住，家俬還容易因上潮而變壞。

　　為了幫助業主解決空置的問題，開發商們通過與一呆、途家之類的平臺合作，與業主簽訂協議，在業主離開期間將物業出租給游客，每年可以為業主帶去5%左右的收益（收益率=年租金收入/購置物業的總價）。

　　多數的住宅物業不同于海南的旅游地產，但是一個人買了住宅物業，要么自己住，要么在賣出之前租給別人住，空置坐等升值的當然也 有，但如果買的套數多，而且持有的時間又比較長，多數會出租。相較之下，這些業主出租房子獲得的回報率比旅游地產可要差遠了。北上廣深是全中國房價最高的 地方，大城市，年輕人追夢的地方，人口扎堆 深圳、廣州一個小小的城中村能容納十余萬人。除了度假區，這些城市的商品住宅租金一定是最高的，這一點僅僅 從年輕白領們“每個月都在給房東打工”的抱怨聲中即可窺見。

　　可是，中原地產最近7年的統計數據顯示，2008年以來，傳統4大一線城市的二手住宅租金回報率整體呈逐年下滑的態勢。如果業主買了房只是用于出租賺取收益，那可以說這項投資越來越不劃算了。

　　那么，投資股票又該當如何呢？A股各板塊的股息回報率波動較大，但是在2013年的時候，上證A股的股息率已經逼平上海與北京的二手住宅租金回報率。如果換成是工商銀行(4.44 +1.37%,咨詢)這樣分紅給力的標的，最近數年都可以輕松秒殺全體一線城市的二手住宅的租金回報率。

　　正是因為看到了這點，筆者在2012年三季度以來持續地買入工商銀行的股票（與筆者的那位同學恰好相反），作為保守性投資的一部分，兩年多以來，不僅每年有不錯的分紅，而且還獲得不小的資本利得。

　　如果能用投資房子的精神去炒股

　　采用租金回報率分析法計算，租金回報率=（稅后月租金－每月物業管理費）× 12/購買房屋總價。一線城市的租金漲勢讓年輕白領苦不堪言，而租金回報率還在逐年下降，那只能是分母（購買房屋額總價）比分子（租金）漲得更快。

　　如果結合同期中國廣義貨幣（M2）的增長速度來看的話，這一點也不讓人奇怪。2003年初到2013年末，11年間，中國M2 增長了5.98倍（110.65/18.50），與同期一線城市的平均房價漲幅相當。貨幣超發引發通貨膨脹，購置以房產為代表的不動產自然成為資產保值增 值的主要手段。

　　房子看得見摸得著，是個正常的人都很容易有感性認識，并認可其價值。尤其是看到房子本身精致的裝修，以及周邊優雅的環境，人很 容易產生購買沖動。即便僅停留在每個月收租的模式，穩定的現金流也能給人帶來安全感。而且，房子的流動性很差，出售的交易成本較高，耗時還比較長，因此即 便短期內有一定的漲幅，大多數人也不會迅速拋售，而是會選擇長期持有，最終積累豐厚的回報。更重要的是，購房只需要30%的首付，相當于放了3.33倍的 財務杠桿，再加上限購政策抑制了需求，核心區域有限的房子成為一種稀有的籌碼，導致房子的租金和升值的收益率都被放大。

　　如果在這期間用購置房產的錢投資A股是否能夠達到同等保值增值的效果呢？很多人都會不假思索地給出否定的答案，因為在現實生活中，環顧四周，靠投資股票發大財的人寥寥無幾，包括在大家眼中戰無不勝的中國大媽也不例外。要怎么破？

　　在《股票大作手回憶錄中》第十節中，杰西·利弗莫爾認為完成交易最重要的是耐心與等待。投資房產的人，不僅會做扎實的調研，而 且還有耐心并能夠等待。而在投資股票上，我們卻鮮能看到這樣閃閃發光的品質。多數時候，小散即便對買入股票的公司提供的產品、盈利模式、市占率等一無所 知，只要看看K線圖、拍拍腦門、打探幾個小道消息，分分鐘就決定買入，然后天天盯著屏幕，漲則沾沾自喜，跌則如坐針氈，整天幻想追漲停板 心態完全不一 樣，拿得住的是極少數。

　　如果說交清首付買入房子相當于融資買入股票，那么每個月還房貸就相當于不斷地追加保證金，當房貸還清時，杠桿降為1。因此，雖然“棄房斷供”的事情時有發生，但占比終究還是較小，且多數時候“棄房斷供”以炒客為主。

　　根據《證券市場周刊》的一項研究，在剔除了數據缺失的公司之后，選取1990年~2010年期間的2035家公司作為樣本，其 中主板市場上市公司1351家，中小板上市公司531家，創業板上市公司153家。20年里，A股主板市場上市公司整體平均每年可為股東帶來14.3%的 回報。這意味著，1995年~2010年期間總計可帶來7.42倍的回報，遠高于北京、上海同期平均房價的漲幅。

　　2012年底至2015年6月，創業板綜合指數飆漲了7.548倍，即便2010年6月~2015年6月期間，5年時間創業板綜合指數也凈漲了3.4倍，絲毫不比一線城市的房價表現遜色。

　　更重要的是，投資A股沒有地域的限制，證券賬戶開戶免費，只要在能上網的地方，下個交易軟件就能獨立進行交易。而房地產卻是一個十分本土化的投資，不僅交易費用高、時間長，而且真正有高增值潛力的標的相對稀有，最具升值潛力的一線城市還有限購措施，并非誰都想買就能買。（作者為明源地產研究院副主編、瞭望智庫土地與房地產研究中心特約研究員）