【香港商報網訊】記者曾展榮報道 今年以來，環球股市急升急跌，投資者傾向購買保本資產，當中豪宅的價格相對穩定。與此同時，近年不時傳出內地超級富豪來港購買超級豪宅的消息，不少更是創下天價成交，間接推高了本港豪宅價格。有物業代理認為，內地超豪手上豪宅多是「筍盤」，多年來升值驚人，估計近幾年買下的起碼升了1倍至1.2倍。

　　傳張松橋連環出手掃貨回顧近年內地超豪來港買超級豪宅消息，他們普遍選擇購買港島區物業，尤其是山頂及半山區。例如中渝置地(1224)等多間上市公司主席的張松橋，傳出今年1月以51億元購入原由何東家族持有、位於山頂的何東花園，更創下本港歷來最貴屋地紀錄，出手之豪令市場嘩然。同為內房商的恒大地產(3333)主席許家印，亦被指於2010年購入半山區布力徑10號C屋。

　　市場消息指，張松橋今年已三度出手，斥資逾70億元，購買多間本港超級豪宅。繼1月奪得何東花園外，亦傳出張松橋分別於7月及8月，以7.6億元及近15億元購入渣甸山包華士道1號屋及山頂白加道22號獨立屋。如果消息全屬實，張松橋今年舉動絕對可形容為「瘋狂掃貨」。

　　白加道22號尺價達15萬

　　不過，白加道22號豪宅買主身份卻出現了「羅生門」；因為另有消息指，這間原由電訊盈科(008)前副主席袁天凡持有的超級豪宅，買主不是張松橋，而是阿里巴巴的馬雲，傳聞令后者在香港購買超級豪宅的舉動再加上一筆。無論白加道22號買家是張松橋還是馬雲，該超級豪宅以近15億元沽出，相當於尺價達15萬元，創下亞洲洋房新高紀錄已成定案。

　　據資料顯示，馬雲2007年購入位於半山區Branksome Crest頂層連天臺泳池大宅，當時作價為2.82億元，尺價約4萬元。在香港購買超級豪宅的內地科技公司老闆當然不只馬雲，互聯網三大巨頭的騰訊(700)主席馬化騰，在2009年亦被傳出在石澳置業，斥4.8億元購入大浪灣道13號大屋。同時，中國新女首富、藍思科技董事長周群飛亦被指多年來共斥資近4億元，購入5個單位，當中2013年購入壽臣山道單號屋，成交價達2.11億元。

　　罕有地段豪宅難以估值

　　利嘉閣地產山頂南區高級營業董事趙保杰表示，參考了近期成交個案，估計山頂及半山區目前超級豪宅尺價約9萬至12萬元，由此可推算馬雲手上豪宅最少升值了1.25倍至2倍。不過，他強調，內地超豪眼光獨到，手上豪宅普遍在黃金地段，可能會因缺乏可比個案，難以估值。例如馬化騰的石澳大屋，附近地段多年來并無出售個案。綜合而言，相信在2007年至2009年入市的超豪，手上豪宅起碼升值了1倍至1.2倍。

　　這些年超級豪宅一直升值

　　原來今年絕大多數超級豪宅落入內地富豪手上。萊坊較早前表示，本年首50宗最重大的超級豪宅成交中，有一半買家為內地富豪；如果單計十大成交，內地富豪更占去8宗。美聯物業首席分析師劉嘉輝預期，如果A股不再出現股災式下跌，促使內地富豪沽出本港物業套現救急，內地富豪購買本港豪宅的個案有望繼續增加。

　　十大成交內地豪客占8間

　　至於本港豪宅屢屢獲得內地富豪投資原因，劉嘉輝表示，本港豪宅一直以來持續升值，現未看到有大跌的可能，本身已有投資價值；加上近月股市低迷，大多數股票持續下跌，大單位成交卻反見熱烈，成交價亦見高企，更凸顯了本港豪宅的保值能力。較早前，萊坊公布第二季的《全球豪宅指數》報告，截至6月底，本港豪宅按年漲6.6%，增長排全年第11位，對比去年同期數字轉跌為升。翻查萊坊去年同期發表的數據顯示，當時本港豪宅樓價按年跌2.9%，反映過去一年豪宅樓價轉跌為升。如果按季計算，第二季本港豪宅按季微升0.8%，較今年首季的升幅0.9%出現放緩情況。同時，第一太平戴維斯早前住宅市場報告指，本港豪華公寓價格於2015年第二季回升約6%，大部分交易集中在黃金地段。第二季最受矚目的是港島山頂傲璇地下及1樓的單位以4.799億元（每平方尺實用面積價格為95971元）成交，榮登亞洲最貴分層樓王之位。美聯物業住宅部行政總裁布少明亦表示，近期股市開始回穩，資金回流物業市場，加上有不少豪宅新盤推出，帶動豪宅可追落后，預料全年豪宅樓價升10%至15%，而本年至今已升約5%。

　　印花稅妨礙內地富豪入市

　　雖然絕大多數超級豪宅(1億元或以上的住宅)落入內地富豪手上，但究竟內地客占整體豪宅(1000萬元或以上的住宅)成交量多少呢？據本港物業代理及發展商透露，占比大約為一成，代表本港豪宅成交并非單靠內地客。同時，在近期股市波動下，本港豪宅市場於8月份有些冷卻，或意味豪宅買家轉向審慎。利嘉閣地產山頂南區高級營業董事趙保杰直言，內地客來港買樓的高峰期已過，上一個高峰是在2010年至2011年，當時涉及內地客的成交占整體達五成，即每2間豪宅即有1間由內地客購買。對於目前占比大降至一成，他認為，主要由於本港近年推出「辣招」，高昂的印花稅成本，阻礙了部分內地客來港買豪宅。據土地註冊處最新數字顯示，今年4月至7月份，每月豪宅(1000萬元或以上的住宅)買賣合約均超過600宗，更有持續上升趨勢，代表當時豪宅市場交投熱烈。到8月份豪宅買賣合約僅得515宗，無論按月按年均明顯減少，更是今年以來最少的月份。有關情況有機會意味豪宅市場正由熱走向冷。

　　近月偶見大幅蝕讓個案

　　事實上，在新盤搶去大批購買力，本港二手豪宅市場近月開始出現劈價潮，豪宅單位成交個案亦明顯增多。如大埔「海鑽天賦海灣」3座低層單位錄得業主大幅蝕讓個案，業主於2013年底以近4490萬元，購入該實用面積約2251平方尺單位，早前以3900萬元售出，單是帳面計已蝕近600萬元。