作者：易憲容

　　當前住房市場嚴重庫存成了拖累經濟增長最為重要的原因之一。

　　根據官方的統計數據，截至8月底，中國住房庫存4.3億平方米，比去年同期增加15.7％。

　　國際貨幣基金組織（IMF）統計，2014年中期，全國統計數據顯示，中國房屋庫存規模相當于4個月銷售量，而地方城市庫存量則超過了2年的銷售量。

　　在去庫存壓力巨大的背景下，2015年前8個月中國的房地產投資僅增長2.3％，創近7年以來最低。

　　在政府一系列房地產救市政策刺激下，最近國內住房市場出現回暖的跡象，8月份總銷售額較2014年同期增長15.6％，今年前8個月已完工但未售出的房屋建筑面積增長了15.7％。

　　也就是說，今年住房銷售是增長了，但其增長仍然低增加的住房。原有的住房庫存并沒有減少。

　　不過追蹤房屋庫存數據的克爾瑞信息集團（ChinaRealEstateInformationCorp.）表示，由于地方統計的住房庫存數據一般包括目前仍在建但已經獲得出售許可的建筑，部分竣工或還沒有上市銷售的建筑可能不列入統計，因此實際住房供給或庫存可能比數據顯示得更大。

　　這里有幾個問題，一是住房的庫存4.3億平方米，如果以每套住房為100平方米計算，就有430萬套住房庫存。如果每個家庭為3個人口，那么這些庫存的住房足以讓1290萬人口居住。

　　如果以城市人口為50％計算為7億人口，也不足城市人口的2％。按理來說，這樣一個比重，當前住房庫存的面積并不是太大問題。

　　但是，問題就在于以下兩個方面，一方面這種官方統計出的住房庫存可能比實際的庫存會差距很大。這里既有統計口徑的問題，也有一些地方政府刻意瞞報庫存的問題。

　　另一方面住房的庫存不僅在于房地產開發商手上持有的住房，更有許多地方的住房是賣出了，但是在不少投資者手上既賣不出去，也租不出去，庫存在投資者手上的問題。

　　這才是導致當前不少城市住房的去庫存化非常困難的原因所在。所以的不少城市的“空城”與“死城”就是其重要表現。

　　二是由于住房的庫存量過大，由于不少地方的“空城”與“死城”嚴重，從而使得不少房地產市場紛紛退出市場，即使不退出房地產市場，不少房地產企業減少增加房地產投資。這就使今年的住房投資增長越來越低。低到近十年來最低水平。由于往年的房地產投資占整個固定資產投資的比重達20％以上，房地產投資一下降，立即全面影響固定資產投資者的增長。即使今年以來政府大量增加城市基礎建設投資，但是這些投資仍然與房地產投資相比還是太小，整個固定資產投資只能下降。在這個情況下，GDP增長下行的壓力只能會越來越大。

　　三是住房的嚴重過剩，一定會導致住房價格全面下降。從已有的數據可以看到，一年以來，全國90％以上的房價都處于下降的態勢中。而中國的房地產市場是一個以投資為主導的市場。

　　如果房價下跌，它必然會讓投資者退出這個市場。住房的需求則會越來越少。

　　而近期的住房住房上升，也只是表現為少數一線城市，也只是表現為這些一線城市短期的情況。

　　在當前中國住房市場的這種性質下，只要投資者退出市場，住房消費需求總是有限，因為住房價格太高，住房消費需求根本就無法釋放出來。在這種情況下，中國住房去庫存化同樣困難。

　　四是由于與住房市場相關的產業關聯度多，當房地產開發商的投資跌得很低水平時，許多行業立即會出現產量過剩。當前嚴重的產能過剩，與房地產開發投資全面收縮投資減少有很大關聯。

　　在這種情況下，不僅影響關聯產業的企業的利潤，而且會影響關聯產業的投資意愿。這些會把國內經濟增長的下行壓力進一步放大。

　　可以說，政府是希望對房地產救市來化解這些問題。但是在住房嚴重庫存難去除的情況下，要讓房地產市場回歸到政府需要的目的是不容易的。

　　因此，當前住房市場嚴重庫存成了拖累經濟增長最為重要的原因之一。

　　本文作者：易憲容，中國社會科學院金融研究所研究員