三四線城市樓市陷入泥潭,而一線城市卻火熱得不得了,樓市已經不正常了。

 

　　市場總是難以捉摸,樓市尤其如此。2013年,孫宏斌以每平米7.3萬元拿下農展館地塊,創造北京史上最貴地王時,當時很多人都認為這塊地會“砸在手里”。但今年10月以來正在上演的京城“地王潮”完全顛覆了認識,　葛洲壩　10月20日拿下北京豐臺花鄉樊家村地塊,其7.5萬元的樓面價輕松刷新了紀錄,讓趴了僅兩年的孫宏斌成功“解套”。

 

　　近期,孫宏斌的項目以“北京一號院”的奢華姿態面世,并以19.5萬元的均價創造了單價新紀錄,開盤日即銷6套,凈收6億以上。這是今年一線城市“豪宅元年”的一個縮影,今年前三季度,一線城市均價超過6萬元的豪宅累計成交同比增長326%。看來,2012～2013年乍舌的一波“地王潮”中,若像孫宏斌一樣膽大的開發商,現在都賺得盆滿缽滿了。

 

　　“任性”的購買力擊潰了所有的謹慎者,一線城市的需求,你如何高估都不為過啊!亞豪機構指出,未來北京單價6萬元以上的豪宅區域將擴展至六環內,意味著北京已“全城豪宅化”了;上海深圳也不甘落后,前10個月上海一手豪宅成交翻了2.9倍,甚至出現豪宅“日光”的神話;深圳近兩年出讓的住宅用地,不是地王就是“準地王”,與高成本的“舊改”項目一起,讓深圳房價也毫無懸念地跨入了6萬元隊列。

 

　　開發商眼里,一線城市儼然已成“安全島”。流動性寬松、樓市火爆、融資打開(發債利率降至3%～4%),開發商可謂“彈藥”充足。更甚者,一線城市供地完成率多年來沒有超過50%,保障房“硬指標”又擠壓商品房用地,供求“剪刀差”擴大,而開發商手里的儲備早已用盡,地市和房市長期看好就不奇怪了。綜合目前樓市形勢、金融經濟形勢,“搶食”一線城市土地,無論是防御性投資、增厚短期資產,還是美化資產負債表,或是杠桿融資,都是不錯的選擇。

 

　　2015年底掀起的“地王潮”,洶涌之勢遠甚過往。中原地產數據顯示,今年以來,北京有39宗地塊樓面價超過3萬元,未來每平方米15萬元左右的項目將有11個、10萬以上的將有21宗,疊加老項目,未來北京“10萬+”項目將有50個。更為夸張的是,“搶地”之勢已經蔓延到了其他重點城市,10月下旬以來,北京、南京、杭州、溫州、佛山等5個城市在不到10天的時間,居然誕生了6個地王。

 

　　搶地的結果,就是不斷締造更上一層樓的“三高”地王(高溢價、高總價、高單價)。但即便抱團“取暖”、挖空心思樹立產品的獨特性、宣傳珍品價值,需求也會高處不勝寒啊!當輪番舉牌時的“激情”降溫后,大家才發現,這可能是一場“危險的游戲”,“10萬+”的房子要賣給誰呢?都能像孫宏斌一樣趴著等待“解套”嗎?

 

　　京滬深等大城市,每一宗地都要配建保障房,倒逼商品房價格不斷創新高,城市“中堅力量”(戶籍人口、公務人員和高端人才)的住房問題不再發愁了,最后讓投資者和外地有錢人去“血拼”吧。需求看似很旺盛,但那是6萬元以上豪宅還很稀缺、少數高凈值人群還能消化。當“逢拍地、必地王”,全城豪宅化、普宅豪宅化時,哪有那么多“接盤俠”。亞豪機構計算,未來北京市場頂豪(10萬+)供應規模在4000～5000套,供求比大概是20:1。

 

　　于是,有開發商玩不下去了。據悉,碧桂園要爽約豐臺地塊,龍湖也鬧起了“退地”。暫不論真假,但趴著也可能“解套”不了。對央企來說,“經濟賬”是一方面,資金無虞的情況下,拿高價地間接地貫徹了“穩增長”、實現了保值增值的使命,但民企要算“經濟賬”。因此,碧桂園和龍湖退地非空穴來風。刺激政策不斷,但三四線城市樓市卻陷入泥潭,始終不能自拔,而一線城市卻火熱得不得了,樓市已經不正常了。

 

　　(作者系深圳房地產研究中心分析師)