舊改是深圳住宅、商住等用地供應的主要來源，在深圳一手商品房市場上的占比也將越來越高。舊改項目多處於老城區或區域的核心地段，因此一旦改造完成，樓盤上市，往往受到市場追捧。

 

　　舊改涉及的城市更新可分三類：綜合整治類城市更新、功能改變類城市更新和拆除重建類城市更新。人們日常所說的「舊改」，多數指「拆除重建類城市更新」，主要包含城中村改造、舊工業區改造和舊住宅區改造。

 

　　舊住宅區改造困難重重

 

　　城中村改造是深圳最早開展的城市更新動作，也是傳統房企最熱衷參與的舊改類型。深圳共有320個原行政村，總用地面積93.49平方公里，但城中村涉及分散的權利主體，存在一定舊改難度，不過，由於大多是農村集體經濟模式，舊改徵得原農村集體經濟組織繼受單位的股東大會表決同意即可。

 

　　工業區改造的優勢在於權利主體較為單一，通常為單個企業而非個人或組織，是三類舊改中相對簡單的。如深圳控股在深圳的土地儲備有180萬平方米的計容面積，其中舊改占到130萬平方米，主要來自於企業大量自有工業區項目的舊改。

 

　　與城中村及工業區改造不同，舊住宅區既沒有城中村的原農村集體經濟組織，也非單一權利主體，談判過程中訴求無法統一。此外，開發商為爭搶社區影響業主的事件也層出不窮。除深業集團的沙河鶴塘社區改造成功外，其餘7個項目均無成功案例，在城市更新中難度最高。

 

 

         除了拆遷補償外，企業參與舊改的利潤情況還受到地價、時間周期、土地增值稅的影響。

 

　　當前，深圳舊改土地的出讓價格并不算高，但時間周期和土地增值稅的對企業利潤的影響較大。以2013版深圳市各區基準地價來看，除了福田、羅湖兩區部分的商業用地基準地價較高，普遍的地價水平在4000元/平方米以下。

 

　　其次，舊改項目利潤空間雖大，但企業實際卻存在一定的實施難度，難度主要體現在時間成本上。招拍掛拿地的開盤周期通常在1年以下，2年已偏長；舊改的一般周期在3至4年（從納入城市更新計劃到開盤銷售），時間長的可達7、8年，部分如華潤大沖村、鹿丹村等舊改項目甚至超過10年。

 

　　再者，缺乏政策性資金支持，僅有「評估地價后可實行85折」一個優惠。高利潤同時也將使企業繳付較高的土地增值稅。深圳舊改的拿地價格其實相當低，如果拆遷成本和資金成本并未付出太多，企業可能將承擔相對高昂的土地增值稅，尤其毛利超過50%的項目按照累進稅率交的更多。

 

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監洪聖奇