【香港商报网讯】21日闭幕的中央经济工作会议提出一系列化解房地产库存的举措，明确指出鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。官方新华社昨日发表短评指这一要求顺应公众期待，符合市场规律，对优化房地产市场结构、激活市场需求必将产生重要作用。银河证券首席策略分析师孙建波表示，中国的房地产产能过剩，准确地说，应该表述为建筑业产能过剩，形势之严峻，丝毫不逊於1929年之前美国的情况。

　　多管齐下去库存释放消费力

　　新华社评论说，长期以来，内地一些地方的房地产市场畸形发展：一边是房地产商天价拿地建楼，房价节节攀升；一边是很多群众买不起房，望房而兴叹。在百姓的怨声中，内地房地产市场库存高企，住房空置率居高不下，极大地抑制了内地消费需求，拖累了诸多行业的健康发展。

　　最近一段时期以来，中央多次就房地产去库存问题进行研究。对此，一些房地产企业仍幻想「政府救房市」。不过，经济发展规律表明，房地产不可能是经济发展的「永动机」，高速盲目扩张的老路行不通。遵循市场规律来发展房地产行业，遵循供需原则消化房地产库存，必须挤压房价中的水分，让房价虚火降下来，释放更多消费潜力。

　　当然，政策对房地产去库存的辅助作用也很重要。长期以来，一些地方政府高度依赖高价出让土地获取财政收入，并与房地产商形成利益共同体，这不但容易导致房地产商绑架公共决策，也是助推房价虚高的重要因素。长远看，彻底解决这些问题，需要地方政府减少对土地财政的依赖，改变过去过分依赖投资拉动的增长模式，推动发展方式转变，最终使房地产市场回归健康发展的轨道。

　　冀以新市民扩大需求

　　对於化解房地产高库存，此次会议提出的主要应对措施包括通过农民工市民化鼓励新市民购房需求，从各机构的测算看，这部分需求潜力不容小觑，但首先要解决的还是房价和收入不匹配的问题。

　　「扩大有效需求的主要阻力，在解决房价和新市民承受能力间的矛盾。」中信证券房地产分析师陈聪分析称，2014年底，中国农民工人数有2.7亿人，他们中的大多数在务工所在城市并无购房置业，这是潜在的庞大房地产需求支撑，如果他们中的10%有兴趣在未来三年内於务工城市购房置业，平均购房面积为100平米，则就能新增27亿平米的房屋购置需求。而2014年商品房销售面积仅为12亿多平方米。

　　但陈聪指出，与此同时却是房价过高和农民工收入过低。「根据统计局统计，实际上农民工能够在城市买房的比例不到1%。这既说明了农民工市民化可能带来巨大的购房需求，也可能说明通过农民工市民化释放住房需求任重道远。」他在报告中写道。

　　中国指数研究院也表示，需要更多配套支持才能形成有效需求。在目前库存高企、有效需求相对不足的情况下，鼓励农民工等新市民购房，有利於扩大市场需求面，更快促进房地产去库存化。此前已有部分城市将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度。在化解库存方面，会议还提出了以建立购租并举的住房制度为主要方向，发展住房租赁市场等措施。这被不少分析人士视为供给侧改革下房地产去库存化的关键着力点，也是住房体系长期发展的一大方向。通过非户籍人口纳入公租房保障，购买商品房转化为租赁需求，也有助於促进商品房去库存化。

　　建筑业面临产能过剩

　　此外，建筑建材业的发展和地产的发展息息相关，伴随着房地产行业的持续疲软，建筑建材业整体下行态势明显，产能过剩等问题日趋严重。

　　而内地正在经历着人类历史上空前的建筑业繁荣，2013年，建筑业住宅竣工达到28.63亿平米，所有房屋竣工为42.34亿平米，施工面积达到124.98亿平米，人均分别达到2.09、3.09、9.14平米，严重超越了建筑业泡沫警戒线。

　　有业内人士指出，过去十年，内地基础设施与房地产行业的飞速发展，促使提供重要基础原材料的建材业得到了飞跃发展。但也因此，需求被提前透支，建材业面临着严重的产能过剩。

　　孙建波表示，内地的房地产产能过剩，应该表述为建筑业产能过剩。孙建波认为，建筑业的衰退，伴随着人口的分层。高端阶层人口的聚居将带来有关区域房产价值的坚挺，而大多数区域的房产价格将经历长期的低迷。

　　京沪地王隐忧

　　中央经济工作会议所提「化解房地产库存」、「适当降低商品住房价格」，对於「地王」频出的京沪房地产市场而言，显然不是其一个频率段里的声音。对於开发商来说，京沪土地不是不贵，而是不得不拿。

　　开发商言

　　「以前在北京拿地，喝了酒就敢去拿。现在拿地，得吃了药才敢去。」「拍地前痛苦三天，拍地后痛苦三年。」

　　北京

　　截至11月底，今年土地出让金总额已达到1920.77亿元。前11个月成交的100宗土地中，有25幅地块楼板价超过3万元/平方米，其中更有9幅地块楼板价超过5万元/平方米。

　　10月20日，丰台区樊家村地块经73轮叫价，国企葛洲坝以49.5亿元，配建4.1万平方米保障房的开价拿下，溢价率50%。住宅实际楼板价7.5万元/平方米，成为北京今年以来楼面单价地王。

　　上海

　　截至12月15日，今年经营性住宅用地总成交46幅，总成交金额944亿元，其中楼板价在3万元/平方米以上的住宅用地共成交7幅。溢价率超过100%的土地有8幅，占全年出让总数的17%，超过去年的12%。

　　11月25日，新江湾城宅地由12家房企竞标，信达地产最终以72.99亿元、楼板价4.9万元/平方米拿下。若扣除20%保障房面积，真实楼板价超过6.1万元/平方米，刷新了上海住宅楼板价的纪录。

　　亏损的「地王」

　　2009年至今，上海仍有至少10个「地王」项目尚未解套；在北京，2009年至今的「地王」项目，楼板价在项目均价中占比超过50%的未解套「地王」项目至少有10个之多。

　　保利地产2009年12月17日夺得的朝阳地块，当时溢价率高达314%，楼板价为23506元/平方米，如今以「保利东郡」入市的该项目成交均价为43031元/平方米，若加上建安等各种成本，目前该项目难言赚钱。

　　恒大地产2014年4月24日以41.6亿元拍得的大兴黄村地块，溢价率高达180%，楼板价为23793元/平方米，而目前该地块以「恒大未来城」项目入市，平均成交价仅19420元/平方米，纯属「赔本的买卖」。