二手市場減價成交個案明顯增加，難免會重燃準買家入市意欲。

　　踏入2016年，樓市進入調整期，在這段「風高浪急」期間，無論買樓或租樓，應該要精打細算。本專題分析買樓租樓注意的地方，提供貼士讓大家參考，希望在逆市中得到自己的「心頭好」。

　　樓宇按揭要識計數

　　【香港商報網訊】記者林啟建、曾展榮報道：去年12月美國首次加息，令本港樓市憂慮情緒加劇升溫，市場更普遍預期今年一手及二手市場掀起降價潮。在此情況下，相信不少準買家正部署趁樓價回落而入市。但其實在樓價跌，息口升預期下，於今年買樓，不留意按揭可能隨時「無力供樓」。

　　加息后減價個案增加

　　美國聯儲局落實加息四分一厘后，香港四大銀行紛紛表示未有跟隨，因此美國加息對本港樓市更多屬心理影響。自去年12月下旬以來，二手市場減價10%或以上成交個案明顯增加，新盤銷情卻稍見放緩，看來市場已呈現減價才有成交的情況。今年首季，相信降價潮會愈來愈普遍。

　　事實上，本港多間地產代理行早前亦紛紛預告，今年首季無論是一手或二手市場皆會出現降價潮，綜合而言，較去年樓價降幅約10%至15%。

　　高按揭有負資產風險

　　在出現降價潮時，早前一直由於樓價高企不下而未能入市的買家，難免會重燃入市意欲，大有可能會因此置業。不過，一旦有關業主為求早上車，而選擇發展商高按揭計劃，便會增加未來變「負資產」風險，特別是使用高達九成半的按揭計劃業主，樓價明顯向下時，變負資產機會是十分高。

　　假設單位售價原為100萬元，業主選擇九成半按揭，即是借了95萬元，若樓價跌半成，單位估價好大機會低於95萬元，即出現按揭借款高於物業估價情況，意味業主陷入負資產。因此，一手樓業主今年買樓時先要考慮清楚，是否使用高成數按揭，更應按自身每月收入水平及財務狀況考慮選取按揭成數。

　　宜控制供款占入息比

　　對於今年選取按揭需留意的事項，中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，最重要當然是本港息口變化，因為港息上升，供樓人士每月供款即會按比例增加。她建議，為降低於加息周期對供款的影響，市民入市前宜控制供款占入息比率少於40%，即使加息幅度達3厘，有關比率只大致升至55%，仍屬可負擔水平。

　　就本港按息對每月供款影響，本報以300萬元樓價，借六成按揭，還20年作為例子，目前市面一按揭利率多為2.15厘，相當每月供款為9234元。在按息上升四分一厘后，每月供款僅多216元。不過，一旦按息累升1厘，每月供款已過萬元，每月多884元，如果累加2厘，每月供款已多了約1800元。

　　憂加息可選定息產品

　　王美鳳又指出，目前約八成樓按是用H按，一旦港息上升，本港同業拆息(HIBOR，H按)會較先上升，但大部分H按計劃均設以「封頂」，最高息率會以最優惠利率(P按)計算，所以相信今年選H按或P按實際影響不大。她預期，今年會有更多優惠定息產品出現，認為有關產品適合未來3年供樓開支人士，但未必是人人最好的選擇，因為產品利息可能高於一般按揭。