李哲

　　剛發表的施政報告提出一個房屋政策思維，表示政府「有責任供應土地和公營房屋」但「沒有責任保證樓價只升不跌」。這句話大體上是對的，不過需要一個註腳，就是「除非構成系統性風險」。

　　扮演最後訴諸者角色

　　事實上，所有政府都肩負一個功能，就是作為一切危機的最後訴諸者（lastresort）樓市也不例外。

　　回顧亞洲金融風暴，當時香港經濟一片蕭條，負資產滿街，市面愁雲慘霧，維基顯示單單一年就有至少151人燒炭自殺身亡；在這種情況下，政府出招托市支持樓價，不但是人心所向，更是確保經濟社會正常發展的應有之義。即如美國，在次按危機之下也大力托市，包括由政府出資購入按揭抵押證券（MBS）、暫停借款人收回物業好使住戶保有家園等。凡此種種，都可看到政府在樓市所扮演的最後角色。

　　畢竟，樓市是「大得不能倒」的，任何政府都不可能坐視樓市崩塌。雖然，各地政府已經采取新的策略，為了避免事後拯救（bailout），都在積極加強事前防範工作，包括提高銀行的資本充足要求，一旦出現問題也能緩沖風險。至於本港，近年基於樓市過於熾熱，有關方面也不斷收緊按揭成數和壓力測試，背後道理如出一轍。

　　然而，盡管政策有助降低風險，但卻不等於可以將風險歸零，倘若樓價跌幅超越以上防禦底線，例如在最低六成按揭的規定下跌幅多於30%，這批按揭仍然會淪為負資產，並可能引致嚴重系統性風險。事實上，即使現時樓價回調不足一成，市面上亦已開始出現不少銀主盤。所以，倘若最壞的情況出現了，政府終須扮演最後訴諸者進行拯救。

　　過熱過冷都應幹預

　　最後訴諸者非但適用於跌市方面，對於升市同樣有其角色。香港現時樓市狀況，有關「大得不能倒」的憂慮，便顯然側重於「高得不能攀」方面——面對高比天的樓價，以及其所構成的經濟社會問題，港府工作無疑就是出招予以壓抑，相信整個香港都無人反對。

　　總的來說，政府的確可以市場主導原則讓樓市自由發展，不過一旦樓價嚴重地過低或者嚴重地過高，以致出現嚴重的經濟社會危機，當局作出一定的幹預介入還是責無旁貸的。

　　更何況，在確保一定通脹並且避免通縮的前提下，鑒於樓市及租金是通脹的重要構成部分，保持樓價穩定發展也是必須的，不應升得過高或者跌得過低。

　　重點是，引伸到當前處境的話，隨著美國進入加息周期、環球以至香港經濟條件轉壞，本港樓價的確存在一個深度調整的可能，有人認為即使大跌一半也不為過。倘若最壞情況出現，屆時政府又如何應對？可以肯定的是，要求政府幹預介入的民情勢必高漲。

　　「有責任供應土地和公營房屋」固然好，關鍵是可以提高香港市民的人均居住面積。至於「沒有責任保證樓價只升不跌」，其實也沒有錯，這符合一貫的市場主導原則；但證諸過去政府動作，包括先後推出多輪「辣招」應對樓市過熱問題，說明當局並非完全放任樓市，當樓市反過來出現過冷問題，沿用同一理念，政府進行相應幹預介入亦是順理成章的。「除非構成系統性風險」的註腳，某程度是一切議題都毋須外宣的前提，但箇中內容始終需要釐清。