房地產在增長波動中進行著去庫存和結構調整。

　　中國指數研究院1日發布的最新報告數據顯示,1月百城住宅均價環比同比雙雙上漲,其中環比上漲0.42%,較上月收窄0.32個百分點;同比上漲4.37%,漲幅較上月擴大0.22個百分點。在“去庫存”大背景下,百城房價的變化確認房地產進入整體向上的大周期。

　　中房數據研究院院長陳晟認為,預計在今年全國兩會前後,將有更多政策助力“新市民”入市,全國樓市需求也將逐步釋放,部分二線城市甚至出現“抄底”的機會。

　　去庫存政策合力強化

　　“雖然,從投資增長上來看,2015年全國樓市不理想,但是從去庫存的角度來看,2015年無疑取得了相當成果。”陳晟說。

　　住建部政策研究中心主任秦虹也持相同看法。她說,2015年全國房地產成交量和銷售額,還是處於相當高的水平。

　　國家統計局的數據顯示,2015年,商品房銷售面積12.85億平方米,比上年增長6.5%,銷售額8.73萬億元。

　　記者注意到,作為中國樓市成交頂峰的2013年,全國商品房銷售面積超13億平方米,銷售額8.14萬億元。而2014年市場回調,全國商品房銷售面積為12.06億平方米,銷售額7.63萬億元。

　　“2016年年初市場總體成交熱情依然高漲。與2015年下半年以來的複蘇行情不同的是,當前增量市場的拉動力量逐漸轉移到具備良好發展潛力的二、三線城市,主要原因在於一線城市的外溢效應和泡沫效應,以及寬松政策環境中地方新政的率先受益程度。”首創證券分析師王劍輝等對今年樓市更為樂觀。

　　陳晟認為,在房地產“去庫存”大背景下,百城房價的變化進一步確認了房地產大周期仍整體向上。而且,他預計在今年全國兩會前後,各地會有更多政策助力,扶持“新市民”入市。

　　事實上,近一個月以來,有利於房地產去庫存的政策消息不斷。中央層面圍繞“去庫存”展開擴需求、調供給的相關部署。多地將扶持新市民、釋放新需求作為工作重點,完善住房公積金使用政策,並積極鼓勵房企提升住房品質、創新服務理念,從多方面發力去庫存。

　　福建、湖南、重慶等地分別出台了公租房保障貨幣化、企業所得稅計稅毛利率調整以及不動產土地增值稅調整等寬松政策,山東對首次城鎮買房農民給予財政及稅收支持。

　　王劍輝說,預期地方將集中出台後續政策,支撐具備良好發展前景的二、三線城市較高的成交熱情。

　　“而且,一線城市的房地產仍然十分火熱,這也會在未來或多或少地對整個樓市產生溢出效應。”陳晟說。

　　記者也從偉業我愛我家數據中心獲悉,今年1月(截至1月29日)北京全市二手住宅網簽總量達23301套,較去年1月上漲95.8%,環比上漲14.2%。在北京“限購”政策毫無松動的情況下,樓市如此火熱,也說明我國房地產大周期仍整體向上。

　　去庫存使房企分化

　　“當前住宅市場步入‘結構性過剩’時代,內部結構失衡,‘一線城市供求矛盾突出’與‘三、四線城市供過於求’並存。”陳晟對上證報記者說,目前全國房地產去庫存平均周期為14.6個月,其中一線城市都在12個月以內,三、四線城市高出平均數4到5個月。

　　據統計,現房去化周期超過18個月以上的過剩供應面積有1億平方米;期房方面,去化超過2年的過剩面積達19.96億平方米。2015年商品住房總庫存預計達39.96億平方米,其中,期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米,去化周期達4.5年,現房待售面積方面,庫存4.26億平方米,去化周期為23個月。

　　“這說明我國的房地產市場進入一個去庫存的時期,並且是在相當長的一段時期內三、四、五線城市都要面臨的問題。”陳晟說。

　　在這種大背景下,房企業績依舊分化,但主流房企相對穩健。

　　記者注意到,從已公布的69家上市房企業績預告看,預減或虧損的房企達27家。

　　平安證券的分析報告認為,今年全年全國商品房成交面積同比預計增長2%,主流房企業績整體穩健。