股匯波動壓力山大

　　戴德梁料樓市難現小陽春

　　【香港商報訊】記者曾展榮報道：香港政府最新一份《財政預算案》將於明日(24日)出爐，近日地產業界相繼呼吁政府趁機應「減辣」提振樓市。不過，戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻認為，即使「減辣」只會對買家心理上影響；反而股匯市場波動及經濟轉弱，才是樓價下行的主要壓力。他又指出，在現時經濟情況下，樓市難出現「小陽春」。

　　陶汝鴻出席該行傳媒午宴時表示，去年10月曾預測，港樓平均會跌5%至10%，惟今年以來中小型單位跌勢急於預期，部分單位已錄超過10%跌幅；目前并沒有新的樓價預測。他進一步稱，今年首2個月本港住宅成交量是有史以來最低，單月二手樓成交低至不足2000宗，更是「懂事以來首次看見」，相信樓價跌勢會否加快要視乎農歷年后的成交量。

　　減辣只有心理影響

　　被追問是否預期有「小陽春」，陶汝鴻指出，在本港現時的經濟情況下，難有「小陽春」，但由於1至2月份有季節性因素，樓市成交量料3月會稍為回升。綜合而言，相信在樓市「辣招」持續、股匯不穩、外圍息口變化及經濟放緩下，香港今年樓價會繼續受壓，與去年第四季相比，跌勢會更為明顯。

　　就最新《財政預算案》是否「減辣」時機，陶汝鴻認為，政府何時「減辣」要視乎是否達成當初推出措施訂下樓價下調幅度的目標，該行難以估計「減辣」時機，又認為即使「減辣」，只會對買家心理上影響，樓市實際走勢始終由香港經濟狀況主導。

　　樓市踏入下行周期

　　另一方面，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，據美聯「樓價走勢圖」顯示，樓價過去5個月已錄8.6%跌幅，二手交投平均每月不足1850宗，確認了樓市踏入了下行周期，認為已可檢討「減辣」，若果失業率升至4%或負資產數量升至1000宗，政府更有需要適時「減辣」，避免樓市信心崩潰，對本港經濟環境構成嚴重打擊。他強調，按過去經驗，一旦樓市信心崩潰，政府即使推出提振措施亦無補於事。

　　美聯物業早前以問卷及網上調查形式進行「財案前樓市觀點調查」，收回了970份問卷。調查發現，認為樓價下跌受訪者比例較去年底增加6個百分點至74%。布少明認為，數字反映市民對樓市悲觀情緒增加。

　　投資者覬覦寫字樓

　　看淡一般住宅市場同時，戴德梁行卻較看好本港寫字樓市場。當中，該行香港區高級董事總經理主管陶汝鴻指出，本港寫字樓供應少，加上中資企業在港擴張業務，求過於供下，料中環等核心區寫字樓仍有5%至8%上升空間；而九龍東因供應較多，租金會有壓力。

　　陶汝鴻稱，2015年中資企業在港寫字樓面積超過70萬平方米，而且中資企業有明顯傾向購買整幢商廈，相信未來一年，仍會出現中資收購整幢商廈交易，惟具體結果要視乎商廈業主是否願意放售整幢商廈。他又料，2016年中資企業租用或購買寫字樓個案增長會較去年稍為回落。

　　至於商舖方面，陶汝鴻預期，隨著珠寶及鐘表等奢侈品銷量減少，相信今年一線地區舖租仍有下調壓力，但跌勢將放緩，民生地區舖租相對有支持，今年一線地區商舖租金跌勢會緩和，整體趨勢會穩定向下。民生地區如元朗及荃灣，商舖租金會有支持，反有上升潛力。

　　戴德梁行最新一份報告則指出，去年第四季物業投資市場氣氛好轉，連錄多宗大額成交。當中，寫字樓買賣仍然是市場焦點，雖僅錄7宗成交，但已占了整季成交金額的63.7%，達197.6億元。該報告又提出，中資公司繼續對購入本港寫字樓物業相當感興趣，惟放盤始終欠奉，令中資機構只能把目光轉移至邊緣區，甚至非核心區。香港商報記者曾展榮