作為純投資需求，有必要將黃金和房子放在一起比較，對于需要買入大宗資產的投資者來說，到底是投資黃金，還是購買房子，確實需要一個能夠說服自己的“理由”，作為一名分析師，我將站在自己的角度，給出投資者想要的答案。

　　我們通常把資產類型分為避險資產和風險資產，諸如股市、債券、外匯等，需要各類主體信用背書的資產，在經濟走勢較好，信用風險較低的情況下，增值和生息作用明顯，屬于風險資產；黃金和房子，不需要任何信用背書，但可以在經濟面臨滯漲的情況下，起到規避信用風險，防范各類信用市場違約的作用，因此被稱為避險資產。

　　當然，風險資產和避險資產沒有絕對的劃分依據，風險資產不一定就是高風險資產，避險資產也并不一定就沒有風險，更多的時候還要跟市場背景，價格趨勢等掛鉤，況且市場往往存在“非理性繁榮”，判斷資產的優劣，還要看市場情緒處在什么樣的狀態。

　　經過了經濟高增長和中低增長之間的轉換，中國投資市場正發生巨變，貨幣發行量持續擴大（M2增速遠大于經濟增速），貨幣價格（利率）越來越低，但可投資資產卻在減少，資產荒不僅持續，而且正演繹成為一種令普通投資者越來越難以看懂的資金博弈。最明顯的特征就是，股市大起大落，其他各類型理財產品兌付危機頻現。

　　投資者對資產的選擇，開始回歸“歷史”，房產和黃金作為幾千年來傳承作用最強、認知度最高的一類避險資產，重新被市場聚焦。當然，國內投資者盯上“房子”和“黃金”也有被動因素。

　　近期以來，中國從政府層面開始大幅刺激房地產需求，先是放寬公積金等購房范圍，再是降低購房首付款比例，近日又下調了交易環節稅費等，加上整體利率的下滑，跟前幾年相比，目前購房者所付出的固定成本大幅下降，從而刺激了部分投資者再次籌劃房產投資。

　　黃金重回投資者視野，只因一個原因，即在股市、原油、外匯等市場持續大幅波動的時下，黃金自去年年末至今，上漲幅度已接近20%，受此刺激，春節期間，中國市場“搶金潮”再次出現。

　　作為純投資需求，有必要將黃金和房子放在一起比較，對于需要買入大宗資產的投資者來說，到底是投資黃金，還是購買房子，確實需要一個能夠說服自己的“理由”；作為一名分析師，我更喜歡站在自己的角度，分別給投資者梳理黃金和房子所處的投資環境和經濟背景，觀點雖然傾向性比較強，但足以給出投資者想要的答案，而不至于在看完一篇分析之后，更加茫然。

　　黃金（基本面良好）

　　六千多年來，人類共發掘和生產出了18萬噸黃金，但能夠供當前市場交易的，不足5萬噸。目前全球平均每小時生產粗鋼18萬噸，也就是說，人類用1小時生產的鋼鐵總重量，相當于六千年時間人類發掘的黃金總重量。黃金優秀的物理、化學屬性，以及獲取它的難度，使得黃金不僅僅是“物以稀為貴”，黃金的應用十分廣泛，其在制造業、醫療、首飾等領域，均有不可替代的作用，隨著一些新用途的不斷發現，黃金使用價值愈加突出。

　　黃金價格為什么這么高？黃金必須要維持在一定的價格，才能保證供需的平衡。假設黃金的價格接近諸多金屬材料的價格，汽車外殼、艦船涂層、手機材質等，就可以直接使用黃金，其耐磨性、柔韌度、防腐性、光滑度等均會提升一個數量級，但問題在于，世界上沒那么多黃金，你想用黃金打造一輛汽車或一部手機，就必須要付出非常昂貴的代價。因此說，并不是黃金沒有用，而是用不起。如果黃金像鋼鐵一樣處處可見、用途廣泛，肯定就不值錢了。

　　拿中國來說，目前黃金的年產量為450噸（開始下滑），需求量大概1000噸，50%需要進口。全球黃金市場的年度總供給為4400噸左右，這其中包括1000噸左右的再生金，每年的新增礦產金大概3500噸，但總需求超過4000噸。

　　供給量的有限使得黃金市場在整個商品價格出現持續暴跌的周期中，慢慢“找回自己”，不再同漲同跌，可以說開始一枝獨秀。一直以來，一盎司黃金的價格差不多相當于15桶原油，但目前一盎司黃金的價格，可以買40桶原油；原來鉑金的價格比黃金要高，大部分時間里鉑金的價格高出黃金15%，但目前黃金價格高出鉑金價格20%；黃金跟銅、白銀之間的比值也大幅拉大。

　　就其原因，并不是黃金被高估，而是原油、鉑金、銅、白銀等均產能過剩明顯，而黃金依然需要用更高的價格維持供需平衡，金價在跌破1100美元后持續新增的需求正在說明這一點。除首飾和制造業，以及醫療等市場需求之外，黃金市場還有另外一股強大的需求力量。

　　上圖是全球最大黃金ETF基金（SPDR）2016年前兩個月增持數據

　　上圖是全球央行對黃金的買賣情況

　　黃金由于具備更大的金融屬貨幣屬性，在特定時期內，黃金跟商品市場會出現持續性背離。實際上自2014年開始，一直跟黃金相關度非常高的原油、鉑金、銅等商品價格走勢就已經跟黃金價格走勢脫鉤，兩者的背道而馳被更多投資者認為是“理所當然”，而非“詭異背離”。更值得注意的是，不僅是亞洲市場對黃金的投資需求在攀升，包括美國和歐洲，以及日本在內，對黃金的投資性需求也開始回升。

　　房子（基本面已歷史性轉變）

　　近期以來，房價上漲的消息再次引起市場恐慌，尤其是北上廣深等城市，避險資金短期內涌入的狀況比較明顯，但這似乎并不能改變整個中國房地產市場的現狀，即進入“存量交易”時代。

　　包括北上廣深在內，存量房交易量占比已超過50%，表明住房市場開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。根據北京師范大學金融研究中心主任鐘偉的測算，全國的樓市庫存至少是85億-90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計算，需要至少7年時間才能消化。2014年末，住建部政策研究中心主任秦虹曾公開表示，商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例達到歷史最低點，在建房屋中有90%未賣出去。

　　實際上僅二手房的供給量，就已經能夠滿足大部分市場需求，如果2016年因貨幣政策寬松，資本市場投資環境惡化，房價出現刺激性和避險性需求（富人資金重回樓市），價格方面短期拉升很正常，這并不是意料之外的事情。我在去年末美聯儲加息后撰寫的“美聯儲加息將刺破一系列泡沫”一文中，關于“美聯儲加息對中國投資市場的影響”的預測中，已明確提到，2016年房價將整體上漲，但同時也提到，這種上漲不可持續。

　　按照人群聚集效應，以及中國依然龐大的城鎮化需求，中國一些城市的房價依然存在上漲空間，但無論什么樣的市場，都存在一個拐點，樹不可能長到天上去，無論香港還是東京，紐約還是倫敦，沒有一個城市的房價能夠做到只漲不跌。

　　對于房價拐點的判斷，實際上并不需要那么多似是而非的依據，需求是一個難以量化但可以統計和預測的東西，房地產市場的需求，主要依靠的是“勞動力人口”，沒有勞動力，就沒有足夠的收入支撐房價。據相關數據測算，勞動力人口的增長情況，跟房價的相關度高達92%。

　　中國勞動力人口拐點早在2012年就已經出現（中國勞動力人口已連續四年下降），但由于“四萬億”等的刺激，中國房價繼續堅挺，尤其是近期以來政府層面再次開始刺激房地產市場需求，給市場帶來了再次繁榮的假象。但經濟規律不是兒戲，就像中國的經濟增長拐點出現后，已很難再回到10%以上的增長。由不客觀及非正常條件支撐的房價，必然會在形成“堰塞湖”之際，迎來拐點，而一旦拐點出現，投資者必將傻眼。

　　由于計劃生育等原因，中國人口結構非常扭曲，跟90后和00后相比，近年來作為購房主力的60后、70后、80后數量龐大，且大部分已釋放和透支了購房需求，據鏈家地產等數據，買房的主力軍已經從“70后”變成了“80后”，平均每個月得還1.6萬元的貸款。

　　更值得注意的是，目前60后已逐步進入老年，70后和80 后對房子的需求峰值已至，90后人口急劇減少，當90后進入勞動力市場，擁有購房能力的時候，其父輩、祖輩留下的多套住房將給市場形成更大的二次供給，住房需求減少和存量房供給增大已成趨勢。

　　結語：

　　中國老百姓對黃金和房產都有一定的情結，但情結歸情結，市場最終還是要按照市場的邏輯運行。

　　就黃金來說，是一個國際性很強的投資品種，雖然沒有人能保證其價格只漲不跌，但至少流動性不會出問題，就算把黃金投資看做是一個擊鼓傳花的游戲，這個游戲已經玩了幾千年，按照玩家們的興致，不僅會一直玩下去，而且隨著全球紙幣負利率的開啟（利息一度是持有紙幣相較持有黃金最大的優勢），黃金的儲備價值將更加明顯。

　　對于房產投資，中國的房子已經不是簡單的擊鼓傳花游戲，除了因貧富差距增大，富人圈子越來越集中形成閉環消費而逐步推升的部分城市豪宅之外，普通住宅市場已經難以玩轉“擊鼓傳花”，如果當下投資者為了避險，盲目的買入房產，你所接的，可能就是“最后一棒”。