【香港商報网訊】記者鄭達偉報道：環球經濟前景不明朗，本港樓市亦難幸免。其中，反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數，本周更創下金融海嘯後逾7年來的最大跌幅。有分析認為，隨着市場平價成交個案趨增，未來樓價走勢將持續向下。
越跌越有豪宅指數亦見腳軟
中原地產昨日公布，最新中原城市領先指數CCL按周再跌2.15%，至報127.50點，除指數進一步回落至逾一年半（77周）的低位外，本周跌幅亦創下2008年金融海嘯後（即逾7年以來）最大。當中，就連早前走勢強勁的大型單位指數亦見「腳軟」，按周暴跌逾3%，跌幅同樣為2008年11月後（亦即金融海嘯以來）最大，創下67周來的新低。
中原研究部高級聯席董事黃良昇解釋，新春長假後的第二周，本港樓市進入季節性旺季，成交量明顯增加，惟普遍用家主力吸納平盤，導致樓價顯著下跌，當中跌勢更由港島區逐步蔓延至其餘各區。預期未來樓價走勢持續回落下，將拖累CCL指數逐步下試120點水平。
至於豪宅市場，早前一度出現的強勢本周亦不復存在。黃良昇認為，主要是反映新春假期後，市場逐漸錄得平價豪宅分層單位承接個案，導致豪宅樓價偏軟向下，惟預料往後豪宅樓價將於高位反覆靠穩。
四區齊挫指數八周五次出現
事實上，儘管豪宅市場一向被業界「看高一線」，惟據中原披露的資料顯示，以最近14周表現計算，有關指數已較去年高位累積回落約4.31%，即使表現跑贏中小型單位，惟以豪宅售價之龐大計，「損手」程度可謂更不容小覷。
此外，樓市跌勢之下，全港各區樓價無一幸免。當中，四區指數齊挫現象，更在短短8周內出現5次之多，情況以新界西尤其嚴重，有關指數本周便創下2001年後近15年來的最大跌幅，最新回落至75周低位。
怪象再現預期樓價仍會向下
誠然，如今本港樓市之弱勢，主因為現時環球經濟表現疲軟，內地經濟增長持續放緩，本港經濟很難獨善其身，當中憂慮更能從樓市一反常態窺見一斑——本港住宅空置率創新低，惟樓價卻跌勢難止。
昨日，差餉物業估價署發布的《香港物業報告2016》統計數字顯示，去年本港私人住宅落成量減少28%至11280個單位；同年，住宅空置率則進一步逼降至3.7%。但空置率驟降之下，年內樓價卻未見受需求刺激而上升，反而更出現了由先升後轉跌的現象。
需知，過去十年，本港樓市在長期供不應求以及低息環境浸淫下，樓價持續保持可觀增長，惟現今樓市進入調整期，即使空置率下跌，但樓價依然「無動於衷」，反映市場對於樓市後向發展普遍較為悲觀。
值得注意的是，要追溯今趟樓市怪象出現之時，已是1997年或18年前。據樓價走勢及住宅空置率數據顯示，1997年時，本港住宅空置水平與去年情況大致相若，同時樓價亦出現先漲後回落的現象，之後跌勢主要由1998年爆發，當年樓價較高位急劇下跌，跌勢一直持續至第四季才稍見喘定，單以整個樓市調整期計算，足足歷時長達6年之久。
反向發展樓價受制多項因素
對於如今樓市之怪現象，理工大學建築及房地產學系教授許智文指，空置率一向是影響樓價走勢的重要因素。在正常情況下，空置率低企，將帶動樓價呈反方向發展，即保持高企；但基於現時本港住宅供應增加以及市場需求減弱等複雜因素影響之下，樓價則向下發展。
樓市回軟今年空置率或回升
另外，Bricks&Mortar創辦人兼總裁王震宇指出，長遠而言，樓市發展受供求關係影響，惟短線計則取決於資金流向，包括政治情況、市場情緒以及樓市調整措施等，故認為去年空置率創新低或是受其他因素影響而出現，並非單純供求情況。他以申請居屋情況為例，當樓市處於下行周期，居屋超購率將有顯著下降，此現象證明非純剛性需求，當中部分為投資目的。不過，他認為，最近市場出現「小陽春」情況，故預期未來2至3個月樓價或會反彈，惟長遠而言則難估計走勢，要視乎政府的樓市政策而定。
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國則指，住宅空置率下跌，與新一代年輕人較傾向獨立生活有關，故導致私樓空置率持續下降。至於年內住宅空置率情況，他相信要取決於市場需求，坦言假若今年私樓落成量達到18200個下，出現供過於求情況，空置率將有機會上升，同時預料今年樓價將持續呈下調趨勢，估計全年跌幅會達到一成至一成半。
不過，理想城市企業估值部主管張聖典認為，本港住宅空置率下跌，主要反映去年樓市基調穩固，加上分支家庭客及租客均具有實力，故預期年內樓市較難出現大跌的可能。
儘管如此，惟他坦言假如年內本港經濟表現不穩，隨樓市持續回軟，加上政府批出的土地陸續落成，部分分支家庭或將遷回與家人同住，屆時空置量料將逐步回升。
樓市料進入更深層次調整
自去年港股爆發小型股災後，本港樓市亦隨之步入調整期。惟就現階段而言，將中原城市領先指數CCL「埋單計算」，指數亦僅較去年9月高峰149.62點回落約13%，對比過往多年樓價拾級而上的升幅，累積跌幅雖難言顯著，但隨今明兩年本港住宅落成量趨增之下，本港樓市難保將進入更深層次的調整。
樓市「小陽春」旺量不旺價
事實上，現時本港樓市與內地一線樓市走勢分道揚鑣。包括深圳、上海在內等的內地多個大城市，最近燃起熾熱「炒風」，惟與之比較，香港樓市氣氛顯然相對冷清。更甚的是，當下本港樓市處境，如同陷入「千瘡百孔」狀況，包括發展商未敢高價推盤，繼而二手樓價受壓，導致多區成交陷入「冰封」，情況猶如「累鬥累」。
即便是近來二手市場出現了「小陽春」，惟實質情況卻是「旺量不旺價」，難保交投氣氛回暖僅屬短暫的蜜月期，隨之一瞬即逝。
老行尊料樓價無反彈空間
如戴德梁行早前所言，儘管本月初樓市交投稍見回升，但僅屬部分買家外出吸納減價盤所致，而非市道全面轉旺，加上如今本港經濟前景不明朗下，故談論樓價回穩實屬言之尚早。該行還認為，隨發展商提供更多優惠，包括稅項補貼、高成數按揭等吸引買家，二手業主將需進一步減價才可「轉手」。因此，樓價將持續下跌，預計直至2016年上半年止，將累積下跌約10%；當中，對息口較為敏感的小型單位跌幅將較豪宅為大，可達到約15%。
此外，亦有地產界「老行尊」認為，本港樓市已確立進入下行周期，且樓價不存在反彈機會。中原集團主席兼總裁施永青早前就指，現時樓價已處於下行期，對比去年高位回落約10%，且認為在現時經濟環境下，樓價不存在反彈可能，故政府應適時「減辣」。
樓市落成創新高增下行風險
事實上，本港樓市跌勢未止，惟今明兩年私宅落成量將再創新高，樓市後市料更堪憂。據差餉物業估價署昨日公布的統計數字顯示，預計今年本港私人住宅新單位的落成量將達到約18200伙，較2015年大增近62%，同時更創近十年來的新高；此外，2017年住宅落成量，亦預計高達17930伙，同樣為多年來的新高水平。供應趨增，加上港府無意為擔保樓市升勢而作出「減辣」，未來樓價將首當其衝受壓，緊隨其後勢將是更深層次的調整。
理工大學建築及房地產學系教授許智文就預計，供應持續增加下，或對已呈向下趨勢的住宅樓價帶來更大壓力，同時基於今年落成量集中在新界地區，故預料當新樓入伙後，將首當其衝影響該區的租金表現。
不過，亦有發展商認為，樓市有實質需求支持，估計樓價不會出現大跌。新世界發展主席鄭家純昨日就指，本港樓市存在剛性需求，故個人不會持過分悲觀看法，僅預計今年樓價會跌10%之內。