幾乎是在國內主要城市房市漸入高潮之時，酒杯被撤走了，留下一地詫異。最近滬深等地政府給熾熱的房市來了一個“急刹車”，上海和深圳分別出台樓市調控，其中上海對非戶籍居民家庭購房資格要求社保繳納年限由3年改為5年，深圳則由1年調整為3年，同時對“中國式離婚”也做出了限定。

　　如同年初股市的熔斷機制，今年以來的樓市新政確實玩了一回過山車，來去過於匆匆。針對樓市調控，輿論普遍認為不太“優雅”。不過，說樓市調控政策嚴過市場邊界也好，要避免權利誤傷也罷，沉靜下來想想，這十幾年來的樓市調控，斷然難找到心儀的“優雅”。

　　其實，某些地方政府十多年來的樓市調控，盡管給人以越調越漲的集體記憶，但客觀來說，確實是個成功的傑作，這不，最新的限購政策似乎強化了許多人一線城市房產稀缺的預期。

　　這輪房市的急就章就是杠杆市，需求的投機討巧性昭然若揭，為剛賣了房准備換大房子，卻突然發現自己沒有賣房資格者叫屈，基於個體情感值得同情。但這些看上去有些急就章式的樓市政策，沒准真的對滿腦子購房保值增值者，是一種救贖。現在為限購政策而叫屈者，普遍的認知是錯過了這次機會，下次就要支付更多的代價;但這次由杠杆撬動起來的房市，炒作的就是這種心理預期，一旦這種以做短期、炒預期的杠杆市，最敏感的預期和杠杆遭到了破壞，房市不免如去年的股市，出現踩踏事件的發生可能。真若如此，這次的調控盡管不優雅，但對投機討巧者也就算是一個救贖了。

　　前事不忘，後事之師。去年深圳房貸高達2151億元的增量(比2009年高出一倍有餘)，讓決策層看到杠杆市的粗暴，其中首付貸的出現，大戶在跑，房市流動性存在不小的漏鬥，更是凸顯出杠杆市的脆弱和風險的急速聚集。因為越來越多的跡象顯示，基於杠杆炒作起來的房市，很多大戶在出貨，且獲利的資金實際並沒再次進入房市，房市的信用實際已呈邊際遞減態勢。事實上，筆者認為，房市流動性的斷裂已注定，只是沒有人能給出准確的時點，很多被捂熱的中產換房需求，尚不知自己所接的棒可能就是最後一棒。

　　當然，這種樓市調控政策及迷失的杠杆現象，本質上源自經濟的加杠杆，這又有主動與被動兩個因素。主動因素是，我們繼續追求著經濟的某種合意增速，主動地繼續加杠杆，刺激經濟增長。被動因素是，債務緊縮，使整個社會的債務呈複利式指數增長，在無法承受大面積剛性兌付風險下，要維系剛兌不破，需要被動地加杠杆。這在堵住不發生局部性風險的目標下，去杠杆就只能是針對特定的部門，從而轉向探索轉杠杆，即地方政府和國企去杠杆，引到家庭部門加杠杆。當然，在市場不出清和非完全市場定價等背景下，家庭部門的加杠杆，就如同空中加油，杠杆由政府和國企部門向家庭部門轉移的同時，整體的市場杠杆率是在增加的，如2015年新增貸款11.72萬億，全國房貸新增2.66萬億，占比達23%，比2014年的占比16%，提高了約7個百分點，映射杠杆在向家庭部門轉移。

　　總之，當前一些一線城市的房產新政，盡管有些簡單粗暴，但提前限制了房市杠杆的膨脹，部分地緩解了房市風險。可以預見，抽調杠杆後的房市，房價回落也會隨之出現，房市會逐漸進入痛苦的調整周期。 （作者：劉曉忠）