【香港商報網訊】記者鄭達偉報道：本港樓市由盛轉衰，全港四大區屋苑連番爆發劈價潮，當中反映二手樓價走勢的中原城市領先指數，及差餉物業估價署的私人住宅售價指數，亦於去年10月同告倒跌，分別累計跌幅達13.2%及11%。然言，蕓蕓跌市屋苑當中，哪個才是領跌的「頭馬」？

 

 

　　康怡較高位跌價18.6%

 

　　據利嘉閣地產研究部數據顯示，截至今年3月底，全港50個指標屋苑的加權平均實用尺價為10892元，較去年8月高位累積回落11%，并屬連續7個月錄得下跌，創18個月來的新低。

 

　　若撇除部分成交量偏低或單位質量參差個案，以上指標屋苑當中，位於港島區的康怡花園表現最為不濟。該屋苑去年8月平均實用尺價一度高見15527元，惟截至上月止已回落至12634元，跌幅為18.6%。鄰近的太古城最新平均尺價，同樣由去年高位17272元下調約18.3%，至報14109元。至於位處九龍西的黃埔花園，情況亦不遑多讓，最新平均尺價僅報11828元，較高位回落15.6%。

 

　　長線要視乎港股走勢

 

　　對於上述屋苑樓價同見急跌，利嘉閣研究部主管陳海潮認為，基於有關屋苑的中產業主相對集中，不排除受去年港股急劇下跌的影響，導致部分業主損手或急需資金周轉，而出現大幅劈價情況，最終令屋苑跌幅大於新界地區的屋苑。盡管現時區內部分屋苑樓價有止跌回升的跡象，但陳海潮表示，或許是受早前跌勢過急而引起的技術性反彈而已，并預期本月該區屋苑或再有2%的跌幅，長線則要視乎港股走勢。

 

　　事實上，樓價調整6個月至今，中產家庭集中的大型屋苑一直處於「領跌」之列。就中原地產日前發表的報告顯示，鴨昪洲海怡半島至今累計跌幅便達到18%，領先於港島區整體14.1%的跌幅，而馬鞍山新港城亦見下跌17.2%，高於新界東12.1%跌幅。不過，報告指出，臨近商業區的屋苑跌幅相對較少，其中西區泓都及灣仔尚曉峰僅分別下跌9.5%及4%，而九龍西美孚新恏更只跌4%。陳海潮認為，基於商業區具有企業及辦公室集中優勢，市民對當區屋苑存在一定住屋需求，因此對區內屋苑樓價帶來支持作用。

 

　　市區豪宅也出現蝕讓

 

　　盡管是次「跌市震源」多處於中產階級密集的屋苑，惟一向被視為距離「震央」較遠的九龍區豪宅盤，近來亦頻頻爆出蝕讓「離場」的個案。如上月九龍站「君臨天下」，便錄得區內最大宗的損手個案。單位由原業主於2014年斥資近5936萬元購入，但去年底放售多時仍無人問津下，最終銳減近800萬元至6080萬元沽出。按賬面計算，業主雖能從中獲得約140萬元「進賬」，但扣除10%額外印花稅及釐印費等開支，最終仍損手近700萬元。

 

　　此外，同月內「磚頭」保值的神話再次被徹底擊破，市場消息指，何文田「半山壹號」一個持貨8年的物業，日前業主仍要蝕讓離場。據聞，有關單位屬業主於2008年以一手價1898萬元買入，盡管持貨8年期間歷經數載「牛市」，惟最終仍要損手約138萬元，即約1760萬元蝕讓離場，若連同釐印費及傭金等使費，估計損失金額更達到近約227萬元。

 

　　未來幾年樓價或橫行

 

　　展望后市，陳海潮認為本港樓市前景仍不明朗，并預料樓市高峰階段將暫時告一段落，未來2至3年內樓價有機會處於橫行局面，同時年內亦看不到個別屋苑樓價能率先出現止跌回升，相反，未來供應較多的元朗、西貢及屯門等地區，則更有機會成為跌市的重災區。