【香港商报网讯】记者曾展荣报道：昨日，土地注册处发布数据显示，今年首3个月，本港整体住宅买卖登记累计录得6221宗，环比上升31.1%，同比则大减45.3%。该数据反映出本港楼市两个现象：其一，自去年12月至今年2月份，确实迎来「严冬」；其二，近期迎来冬天之後的小阳春。

　　住宅买卖按月见升按年大跌

　　昨日，土地注册处公布，本港3月份注册的住宅买卖合约共2369份，合约总值涉约171亿元，按月上升45.3%，惟亦按年大跌46.3%。

　　若按季统计，今年首季香港整体住宅登记录得6221宗及446.75亿元，较2015年第四季的10169宗及731.4亿元均跌约39%；宗数更首次跌穿1万宗水平，成为自1996年有纪录以来的历史新低；金额则自2008年第四季跌落429.48亿元低谷後，再创逾7年按季新低。

　　综观3月份注册数字，无论宗数或总值方面，都终止了本港楼市连续两个月的跌势，亦摆脱今年以来连月创宗数新低的困境。不过，由於2月份宗数为有纪录以来最差的1807宗，因此3月份数字仅是「比例」上按月大升，实际数字只按月升562宗。

　　300至500万价位受青睐

　　同比来看，今年3月住宅买卖较去年3月仍有近2000宗差距，反映香港楼市惨淡其实未见大幅改善。土地注册处资料显示，上月注册在案的买卖合约中，占最多的仍是300万至500万元以下的住宅，共录1031宗，按月大增257宗，升幅占整体约45%，反映这一价值区间内的单位仍获买家垂青。而1000万元以上住宅销售亦见明显回暖，由2月的189宗升至280宗。

　　若按一手及二手楼统计，一手楼销情3月亦见火热。根据中原地产研究部高级联席董事黄良昇透露，今年3月份，一手楼买卖合约录得616宗，总值73.95亿元，较2月分别上升1.9倍及1.5倍。登记宗数最高的新盘是元朗「映御」，录得161宗及6.24亿元；其次为西环「高逸华轩」分拆单位，录得125宗及11.45亿元；第三为元朗世宙，录得45宗及2.61亿元。

　　二手楼连3月徘徊低位

　　至於二手楼买卖合约方面，黄良昇续指，宗数连续3个月徘徊於历史低位附近，按月只升8.9%至1589宗。第一季累录得4501宗及285.65亿元，较2015年第四季的5145宗及343.85亿元下跌12.5%及16.9%。其中，买卖宗数创按季历史新低，金额则创2008年第四季275.04亿元後的逾7年新低。

　　此外，计合工商舖及车位等非住宅物业，3月份送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共3154份，较2月份上升22.1%，按年则下跌49.2%。3月份的楼宇买卖合约总值217亿元，按月上升31.5%，按年则下跌62.1%。

　　二手减价促销 入市买家渐多

　　【香港商报网讯】记者曾展荣报道：在发展商出尽百宝促销新盘的同时，本港二手楼业主现时要卖楼，依然只可靠减价这一手段。不过，在近月劈价盘频现情况下，亦出现业主作不足一成让步而买家肯入市的个案，反映个别买家入市意欲增强。

　　频现小幅降价成交个案

　　美联物业将军澳新都城一期分行区域经理黄少明表示，将军澳「怡心园」刚录得本月首宗成交，有买家斥资443万元入市，购买项目为两房户，创近半年来同类单位造价新高，成交单位为「怡心园」1座高层F室，实用面积503平方尺。黄少明透露，由於早前不少平价盘源已被消化，有区内租客认为，短期内楼价难再大跌，故在业主降价2万元後，以443万元购入自用，折合实用尺价约8807元。

　　二手议价空间渐扩阔

　　而粉岭居屋「嘉盛苑」亦刚录得一宗上车客见小幅减价便肯入市的个案。中原地产粉岭花都广场分行经理黄启立表示，「嘉盛苑」刚录得4月首宗买卖成交，该分行B座低层12室最近易手，其实用面积546平方尺，三房间隔，业主早前开价约400万元，议价後减价7.5万元，便有上车客以自由市场价392.5万元购买，实用尺价7189元。

　　Q房网半山般咸道一分店联席营业董事黄杰康则指，该行刚促成西区坚尼地城买卖成交，业主减价近10%後便有上车客愿以705万元购入。该单位为泓都1期1座，属两房间隔，望开扬山景，实用面积470平方尺，折合实用面积尺价约15000元。

　　此外，香港置业资料研究部表示，二手业主议价空间渐扩阔，交投有回暖象。据该行前线分行所录得的数字显示，过去一星期 （3月28日至4月3日）全港20大主要屋苑二手买卖录得约38宗成交，较前一周（3月21日至3月27日） 的33宗，按周升约15%，数字已连续两周高於30宗水平，显示买家入市意欲似有回暖。

　　楼市乍暖还寒 推盘步步为营

　　近来，本港楼市成交量有反弹趋势。不过，即使当下准买家入市意欲出现复苏象，作为卖楼的发展商一方，推盘步伐亦未敢如从前般进取，不惜推出各式优惠招揽买家，显示本港楼市前景依然不明朗。

　　发展商优惠百出去货吸客

　　自本港楼市坠入调整周期後，发展商推出五花八门的优惠吸客，已成老生常谈之事。其中，长实（1113）元朗「世宙」於去年11月首日卖楼便大沽约450伙，并登上首日卖出最多单位榜，即使如此，发展商推盘仍需步步为营。

　　昨日，集团高级营业经理何家欣公布新份121伙楼盘项目价单，定价虽属原价加推，却以提供回赠优惠等方式吸客，具体内容包括如买家选购2房单位，便可获得28.8万元回赠；而拣选3房户的买家，获回购金额更高达40万元，去货之意甚为明显。

　　楼市後市挑战重重

　　即使是以低於同区市价优惠推出的元朗「映御」，新地集团（016）亦未敢进取提价。新地代理业务部总经理张卓秀敏昨透露，项目将於本周内推出新一批单位，定价将由原价加推，鉴於该楼盘属上月楼市大幅反弹情况下，占一手私楼注册宗数最多的项目，而今发展商推盘态度却同见审慎，反映楼市後市仍挑战重重。

　　此外，利嘉阁地产昨亦联手新地元朗「映御」，向买家推出买家旅游优惠。该行董事陈大伟指，由即日起至本月30日，只要首3名买家经利嘉阁购入「映御」一房连储物室或两房单位，每名买家即可获赠价值6万元的日本旅游优惠，优惠合值18万元。两大发展商昔日同为赚得盆满钵满的地产代理，如今却不约而同苦成为热锅上的蚂蚁，急欲推出更多优惠「救亡」吸客，可见楼市前景仍未见坦途。（香港商报记者 郑达伟）

拆局解码

　　市道转旺仍需时

　　受农历新年长假期影响，本港发展商今年2月减慢推盘，至3月份住宅买卖合约登记数仍然偏低，属预期内情况。

　　不过，值得关注的是，3月份过後，发展商已重新推盘，若未来数月买卖登记数依然未见重回每月超过4000宗水平，可能引发市场对後市忧虑。

　　买家趁低入市 难言市道转旺

　　就4月份住宅买卖合约登记宗数，中原地产研究部高级联席董事黄良昇表示，新春假期後本港进入传统旺市，买家逐渐入市，预计4月份登记数字将有所回升。不过，被问到预期会回升多少时，他表示「难以具体预测，个人希望有4000宗或以上」，并认为4月份数字回升更多是由买家趁低价入市带动，在相关购置力消耗後，重新累积入市意欲需时，因此，难言市道已转旺。

　　楼市低迷受港股直接拖累

　　美联物业首席分析师刘嘉辉则表示，农历新年後楼市交投出现「小阳春」，过去一个月无论一手或二手买卖均见增加。鉴於签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，预期4月份注册个案将进一步反映3月交投回暖市况，估计整体物业注册量将重上逾4000宗，增至4个月新高。

　　此外，利嘉阁地产研究部主管陈海潮认为，连月来本港楼市表现低迷是受港股直接拖累。自踏入2016年後，港股即再急挫，短短逾半月累泻3300多点，失守19000点大关，因此令一手市场买卖遭冻结，加上之後农历新年，发展商亦暂缓推盘，导致一手市场表现更为冷清。

　　陈海潮相信，随股市於农历年後持续反弹并收复20000点大关，加上发展商亦积极重新以贴市价推盘，相信第二季一手销售成绩可望自低基数明显反弹，初步预计全季一手住宅登记量有机会升逾1倍，分别向上突破3000宗水平及390亿元关口。

　　香港商报记者曾展荣