蘇州樓市： 能承受兩萬單價的人 還剩多少

 

　　任小璋

 

　　[“十二五”期間，園區的地區生產總值年均增長10%（不變價）；園區居民的人均可支配收入由2010年的34424元增加到2015年的56696元；區域常住人口由2010年的69.28萬人增加到2015年的80.4萬人。]

 

　　[此前蘇州每年住宅的成交面積都在600萬~700萬平方米，2014年為800多萬平方米，但去年這個數字暴增至1200萬！]

 

　　去年底至今房價飛漲的一二線城市中，上海周邊的蘇州異常搶眼，該市2015年11月的房價環比增幅一度超過深圳，躍居全國城市之首。去年第四季度，隨著大量投資客的進入，蘇州樓市火爆的程度賺足了人們的眼球。

 

　　為何蘇州在這波樓市中有如此驚人表現，是經濟發展的厚積薄發，還是人為的炒作效應？為何是蘇州？這波火爆的樓市能持續多久，是否會迎來拐點？《第一財經日報》記者實地走訪調研了蘇州樓市。

 

　　瘋狂的樓市

 

　　蘇州這波樓市的爆發原因，既有國家去庫存的大背景，也有蘇州自身的因素。

 

　　據中國房產信息集團（CRIC）的數據，2015年蘇州商品房共成交1268萬平方米，和2014年相比大幅上升48%。其中住宅成交1177萬平方米，成交金額1549億元，較2014年分別增長52%和65%，均達到歷史峰值。

 

　　今年年初，蘇州房價還在加速上漲。至今年2月，蘇州住宅平均售價已經達到了16681元/平方米，較2015年年初增長了34%。不少項目售價更是較2015年初翻番，如蘇州工業園區（下稱“園區”）湖東板塊的九龍倉時代上城、天地源(5.470, -0.01, -0.18%)七里香都，2015年初售價僅為14000元/平方米左右，但在火熱樓市和幾次土地招拍掛的助推下，目前售價都達到了28500元/平方米。

 

　　火爆的園區還出現了無房可售的狀況，熱盤新加推的房源也遭到了哄搶。據蘇州市商品房管理網站的數據，截至2月2日，園區的庫存僅剩下3479套房源，是全市除姑蘇區以外庫存最少的區域。

 

　　2015年是房地產利好政策頻出的一年。在國家政策的大背景下，蘇州市政府也在相關政策方面跟進。早在2014年9月底，蘇州實施3年多的限購開始松動；同年10月，蘇州市政府再推新舉措，規定申請房貸的借款人繳存公積金期限從12個月調整為6個月；2015年5月，蘇州將家庭公積金貸款的最高限額統一調整至70萬元。

 

　　與此同時，廁身于上海的光環下、本是二線城市的蘇州，在去年下半年似乎好運連連，規格升級的猜想引來了關注。

 

　　2015年7月，《江蘇省城鎮體系規劃(2015-2030年)》經國務院同意獲得批復，到2030年江蘇省將形成2個特大城市——南京和蘇州。隨后，11月24日，第四次中國—中東歐國家領導人會晤在蘇州舉行，國務院總理李克強出席。

 

　　當時，市井中不乏蘇州要晉升“副一線城市”的傳言，貼吧和微信上也廣為炒作，蘇州樓市跟著水漲船高。

 

　　“面粉貴過面包”正是蘇州樓市開啟瘋漲模式的導火索。“蘇州這波樓市熱潮是由去年密集的土拍把房價推高而開啟的，有些區域土拍價格甚至高于同區域的售房價。”蘇州市同策房地產經紀有限公司（下稱“蘇州同策”）市場研展部總監張曉晨告訴《第一財經日報》記者，自2015年4月開始，蘇州住宅庫存已經處于較為良好的狀態，6月份以后存銷周期均處于6個月以內。去年6月份，蘇州土拍的成交住宅用地溢價率集中在60%以上，由此拉開了暴漲的序幕。

 

　　在住宅類土地中，姑蘇區留園路北地塊拍出了3.1萬元/平方米的樓板價，成了蘇州的單價地王。在園區的湖東板塊中，2015年7月拍出的蘇園土掛(2015)02號（海亮地塊）宅地最終樓板價為15991元/平方米，而2014年11月出讓的同板塊金輝宅地成交樓板價僅6000元/平方米，價格大漲167%。

 

　　與此同時，蘇州市政府對進入市場的土地在量上也做了控制。2015年蘇州市共成交經營性土地建筑面積達到652萬平方米，較上年下降34%，是近5年土地成交的最低點。

 

　　蘇州工業園區領漲

 

　　這波樓市的暴漲由土拍拉開序幕，而蘇州土拍的領漲最先由園區開始。張曉晨告訴記者，去年年中的時候，園區拍了2塊地，樓板價一塊1.3萬，一塊1.5萬，緊接著其他幾個區跟漲。

 

　　相應地，園區的房價漲得也飛快，增幅僅次于老城區姑蘇區。

 

　　蘇州同策提供的數據，2015年下半年市場供不應求，價格迅猛增長，但區域分化也較為明顯：姑蘇區、園區價格增幅達20%以上；其次為高新區，價格上漲15%。其中，園區在2014年全年成交均價為14459元/平方米，2015年的全年成交均價達到17598元/平方米，增幅為12.1%。

 

　　中海·雙灣錦園的一位高級客戶經理告訴記者，他自己于2015年3月在園區買了一套房，當時單價1萬元左右，現在已經漲到3萬元了。蘇州人現在有個共識，認為園區學校好、規劃好，兒童醫院、體育公園都有，就連銀行地區總部都在那里，“園區已經成為蘇州的一張名片，大家都想往那邊擠”。

 

　　為何園區能領漲，園區究竟有著怎樣的魅力?

 

　　園區是中國和新加坡兩國政府間合作項目，改革開放試驗田、國際合作示范區，中國發展速度最快的開發區之一。

 

　　2015年，園區全年共實現地區生產總值2070億元，同比增長8%；公共財政預算收入257.2億元，增長11.7%，其中稅收占比達93.6%，各類稅收總收入超670億元。

 

　　園區管委會提供的《蘇州工業園區經濟和社會發展“十三五”(2016~2020)規劃綱要》顯示，“十二五”期間，園區的地區生產總值年均增長10%（不變價）；園區居民的人均可支配收入由2010年的34424元增加到2015年的56696元；區域常住人口由2010年的69.28萬人增加到2015年的80.4萬人。

 

　　二十余年來，通過搶抓全球產業布局的機遇和高標準的選商擇資，園區吸引了三星、博世、日立、西門子等世界500強企業，成為了亞洲乃至世界知名的先進制造業基地。截至2015年，已累計吸引外資項目超5550個，實際利用外資超283億美元；全區投資上億美元項目149個，其中10億美元以上項目7個；93家世界500強企業在區內投資了154個項目。

 

　　廠區位于園區的金紅葉紙業集團發言人徐正文告訴《第一財經日報》記者，當初園區之所以吸引他們，主要是基于對新加坡管理模式的信賴，同時，園區對進來的企業實行“五免五減半”，即五年免營業所得稅，五年后營業所得稅減半。此外，園區還有良好的產業配套。博世中國一位前高管也表示，園區是國內最早做產業鏈的開發區，在高新技術產業上有配套聚集效應。

 

　　園區的發展也自然帶動蘇州市整體經濟水平的起飛。

 

　　2015年蘇州地區生產總值1.45萬億元，按可比價計算同比增長7.5%，在長三角城市中僅次于上海，良好的經濟實力是其樓市上行的最根本動力。

 

　　更為重要的是，園區擴大了城市版圖，吸引越來越多的外來務工者進入蘇州。

 

　　蘇州的開發原本局限于“一核四城”：老城區是核心，園區、新區、吳中、相城是四城。但從2012年開始，蘇州的版圖就慢慢發生了變化。當年，滄浪、平江、金閶等幾個老城區合并設立姑蘇區；吳江市撤市設區，一部分劃到吳中區，一部分劃到園區；再加上新區的外溢效應，蘇州的整個城市版圖得以擴大，可使用土地越來越多。

 

　　萊蒙房地產蘇州公司營銷總監趙建華告訴記者，現在蘇州每年的外來務工人員都約有100萬人的增長。

 

　　2012年，蘇州的人口總量1300萬，其中外來人口已超過本地戶籍人口。據蘇州統計局研究報告，蘇州常住外來人口占常住人口的比重在全國名列前茅，僅低于以“移民城市”著稱的深圳，是典型的人口導入型城市。

 

　　這樣的城市，其活力不言而喻。大量的外來人口提供了充沛的剛性購房需求。

 

　　捂盤惜售

 

　　當然，蘇州房價的陡漲，也離不開當地開發商的炒作。

 

　　趙建華告訴《第一財經日報》記者，開發商最慣用的炒作手段是“捂盤惜售”，就是幾家開發商形成聯合戰線，當消費者有著急切購房意愿的時候，他們把樓盤捂著不賣或者只推出很少的房源。在蘇州，大多數正常在售樓盤都有過這種情況。“惜售一次，接下來就提價，厲害的一次提價20%~30%，像蘇州的新區科技城，原來賣單價12000元，現在則是16000元，一下子漲了4000元。”

 

　　趙建華在蘇州從事房地產業十多年。在這波火爆的蘇州樓市中，由于土拍競爭激烈，他們公司尚未拿到住宅地塊。

 

　　“目前并不是真正到了‘無房可售’的地步，房子是不多，但有，只是沒開盤。”前文提及的中海地產高級客戶經理表示，現在在這個價位上不會太好賣，不是說價格高，而是不是時候。比方說，等園區湖東那邊拍了一塊地，或者有一些實質性利好的時候，房價在現在這個價位上再漲都有可能。但過年之后，政府和園區也沒什么動作，年后的量都是去年勢頭過后的緩沖。

 

　　在2015年蘇州房企的排行榜上，中海地產以509988.59平方米的銷售面積、4660套的銷售套數和65.56億元的銷售額位居榜首。

 

　　記者實地走訪了中海·雙灣錦園的售樓中心，但并沒有記者想象中的火爆場面。正在辦理購房合同的一對85后小夫妻告訴記者，現在處于尾盤階段，人會比較少；一般在加推的時候人會很多。這對小夫妻第一次來這邊售樓中心的時候正值加推，當時總共推出2棟樓100多套房子，可他們取號的時候已經排到600多號了。這次能買到這個房子也是后來的又一次加推，但這次他們沒有排隊。當時的銷售打電話給他們說有合適的房源，他們看過房子后就很快拿下了，“感覺落袋為安了”。在這期間，這邊的銷售也帶他們去看過一些樓盤，不是樓層、位置不好，就是采光不好，他們當時心里十分焦急，看著房價一天天在往上躥。

 

　　這對夫妻最終以17000元/平方米的價格拿了一套100多平方米的房子。當記者問他們當初為何不早點下手，以及萬一樓價跌了怎么辦，他們表示，之前也是一直在猶豫，但房價一旦超過2萬元，他們就無力供房了，所以他們下了決心。他們還說，自己這是剛需，不是為了投資而買房。

 

　　談到投資客問題，蘇州當地多位市場分析人士表示，去年第四季度投資客進入得比較密集。張曉晨告訴記者，這波樓市的投資客還是以本地人為主，一是因為蘇州本地的房子對外地投資者限購，他們只能買一套；二是因為像上海等一線城市的樓市漲幅同樣很高，甚至要高過蘇州，這些一線城市來的投資客相對較少。

 

　　趙建華認為，四季度的這波行情中，投資客占比達百分之六七十左右。

 

　　“但像蘇州外圍的三四線城市日子很難過。我們在常州的樓盤，原先一個月賣40套，現在一周賣40套。銷售量是上去了，但價格沒漲。你只要敢動，就死了。”趙建華還透露，常州樓盤不漲價，是因為開發商不齊心。最本質的原因是，常州那邊“狼多肉少”，庫存去化周期還有15~17個月左右，買房的人少，最主要是外來人口比較少。

 

　　而蘇州市下轄的昆山市面臨同樣的境遇。去年11月，當蘇州房價以2.81%的環比漲幅領漲江蘇省時，昆山成了江蘇省房價下跌的10個城市中跌幅最大的，環比下跌1.64%。

 

　　張曉晨告訴記者，昆山前幾年房源供應量非常大，動輒百萬（平方米）大盤。像昆山的城東是產業區，原本有很大潛力，但之前一直被價格戰所左右，那邊有中南、綠地等超大型樓盤；而像昆山南部板塊的漳浦這樣的小鎮競爭也非常激烈，最終各家開發商就是在拼價格。

 

　　為何同樣具備工業基礎且鄰近蘇州的昆山房價漲不上去?趙建華告訴記者，昆山城區其實處于“兩頭不靠”的境地。西接蘇州，但離配套完善的城區還遠；東鄰上海，但房地產市場又被花橋分流了。昆山城區的整個房價比蘇州和花橋要低。

 

　　趙建華認為，昆山房價沒能像蘇州這樣大漲，更主要的原因還是昆山雖然外來務工人員也多，但他們基本上都是底層務工者，較低的收入水平使得他們很難在那里扎根。此外，昆山的臺資企業已開始搬遷了，一般去到安徽等成本較低的內陸省區。

 

　　拐點在哪里?

　　蘇州本輪樓市的大爆發，與之前的市場波動不同。

 

　　趙建華告訴記者，蘇州樓市在2008年之后是經歷了金融危機后的剛性需求爆發。但是，本輪樓市爆發，原因還包括去年股市大跌后資金涌入，再加上炒作等因素——這不是剛性需求爆發，而是集中性的投資性需求爆發。

 

　　趙建華認為，這種爆發式增長給樓市帶來了很大的興奮，但也產生了后遺癥。一方面是它極度快速消耗了老百姓(44.970, 0.16, 0.36%)手里的儲備資金。大家盲目投入了樓市，有些經濟基礎相對薄弱的老百姓就通過借錢、貸款用于購房，但這并不是他們的剛需，只是看到別人買了，自己也買。

 

　　健康的市場，應該是有剛需的去購買，有閑錢的去投資。然而除去這兩類人，現在的蘇州樓市還有一大群體，是被燥熱的市場所誘導的投資者。他們自己可支配的閑錢不多，通過借貸購房是希望賺取差價。更危險的是，其中還有一部分人使用了“首付貸”購房。一旦市場有了風吹草動，將對家庭財富乃至整個信貸體系造成危害。

 

　　另一方面，房價飆高，也將很多外來人員的買房需求扼殺在搖籃里。外來務工人員的經濟收入不足以支撐如此高昂的房價，這是非常現實的狀況。

 

　　那么蘇州樓市是否會繼續飆升，拐點將在何時到來?

 

　　張曉晨表示，2016年的行情應該還不錯。接下來的4月7日，蘇州會有新的土拍，總共14塊住宅用地，預計優質地塊的溢價率將會超過150%，到時蘇州房價又可能會被拋上風口浪尖。

 

　　他說，今年的樓市將會延續2015年的上升態勢，即便是出臺相關調控政策，也只會是局部調控，并不能對整體市場產生大的影響。

 

　　張曉晨表示，老百姓收入水平的漲幅跟不上房價的漲幅，購房者需要一個“喘氣”或者說逐步接受的過程，因而在2016年底到2017年時，一定會出現一個拐點。

 

　　此前蘇州每年住宅的成交面積都在600萬~700萬平方米，2014年為800多萬平方米，但去年這個數字暴增至1200萬！今年1~2月份成交了240萬，依此推算，2016年也將達到1200萬。這意味著用2年的時間賣了4年的房子，這其實是在透支樓市的需求。

 

　　趙建華也認同這一觀點。現在蘇州平均房價在2萬元左右，但這是前幾年拍的土地，而去年年末跟今年拍的土地，其大量上市供應期在2017年下半年，到那個時候可能平均房價就要3萬或者3萬以上了。如果購買力跟不上，沒有人買房，市場就會出現下跌。

 

　　而現在開發商土拍時也處于不理智的狀態。趙建華給記者算了一筆賬，像相城區的高鐵新城等動輒拍下來樓面地價9000，甚至上萬，這還不算建設成本、建安成本、管理費用、財務費用，如果這些算進去，到時賣2萬是不貴的，但是能夠承受2萬房價的人，通過去年洗牌之后還剩多少呢?今年2月份，園區的摩天輪地塊土拍的單價就超過2萬，“現在的市場太瘋狂了”。

 

　　園區清源華衍水務有限公司總經理黃堅提供的《蘇州工業園區2010-2015售水量增長率一覽表》顯示，2015年其工業售水量增長率為-4.1%。黃堅告訴記者，這幾年園區一直有企業在搬遷，特別是2015年那一年幾個用水大戶搬走了，原因是這里的人力資源成本和經營成本在提高。據介紹，江蘇地區人力資源成本十年內已經翻了一番多，五險一金、社保等都在提高。

 

　　就在記者調研蘇州樓市幾天之后，房地產調控政策密集出臺。

 

　　3月18日，蘇州市政府審議通過了《關于進一步促進房地產市場穩定健康發展的意見》，其中規定開發商在對外銷售時，同批次房源應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%。

 

　　3月25日，上海出臺“史上最嚴”樓市新政。

 

　　同日，江蘇出臺購房管控政策，要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策，嚴審購房人首付款比例、首付資金來源，加強對房地產貸款資產質量、區域集中度、機構穩健性的監測。