土地續期難題大多發生在前殖民地經濟體，如新加坡、馬來西亞和香港。雖然中國土地公有形成的歷史背景與那些殖民地經濟體完全不同，但政府擁有土地所有權并向私人出售使用權的做法一模一樣，而面臨的續期問題也十分類似。

 

　　新加坡1965年才獨立，而新加坡公有土地使用權出讓絕大多數是99年，所以暫時還未出現續期難題，受續期問題困擾最大的無疑是香港。眾所周知，香港新界地區是英國向清政府租借的，1997年到期，所以殖民地政府批地最長期限也是到1997年，因此，到1997年新界地區所有土地官契將全部到期。如何處理到期后的土地問題，一度成為香港能否順利回歸的重要因素之一。最后，政府決定所有業主不必補交地價自動獲得50年土地租契延期，即延伸到2047年，回歸的一個重大障礙因此被掃平。

 

　　雖然不需補交地價，但業主必須向政府按年繳納一筆 “地租”，地租的標準固定為年度租金評估值的3%。香港房產稅叫“差餉稅”，征收方式與絕大多數國家不同，大多數國家是根據評估房價的一定比例征收(如0.5%-3%)，而香港是按年度評估租金征收，目前是5%。例如，一套價值1000萬元的住房，每年有30萬元租金收益，那么，業主需要交納的房產稅是1.5萬元，地租是9000元。以每年9000元的“地租”而繼續使用土地，看上去還算不錯。

 

　　那么，2047年之后怎么辦？因為這次續期是特定背景下的特別處理，政府并沒有將其法律化、永久化。在這個問題上，香港投資者態度像極了目前中國內地的業主，他們不太考慮期限問題，在炒作氣氛下，剩余年限多少對房價影響很小，而偶爾有人提起這個問題，大家都會撓撓頭，選擇暫時不想它。

 

　　新界之外的地區，近年來也出現了兩個續期的個案，引發了重大關注。一個是使用權從1936年開始的一個大型居民區，到期后政府也是以收取3%地租的方式予以續期。另一個是商業項目，到期后補交了69億港元的地價才獲得續期。

 

　　而在英國占領香港島的最初，土地拍賣期限比較隨意，是否可續期，續期如何收費完全視乎殖民地政府的主觀態度。當時殖民政府更像是一個房地產總開發商，其他人像分包商，整個香港地產經濟規模也不大，這種有些隨意的處理方式并無大的問題。

 

　　香港的案例，給了我們一些思考。

 

　　土地續期問題，不能僅僅從法律和經濟角度出發。從產權角度看，土地使用期限出讓到期后，所有權人即有權收回使用權，要繼續使用就必須重新競拍。私人這樣處理其擁有的土地，不會有任何人有任何的意見，因為在法律上他完全有權力這么做。土地公有的政府這樣做卻是不妥的，這是由政府的性質決定的。政府是提供公共服務的實體，而不是一個以盈利為目的的實體，那些不擁有土地的政府在履行公共服務時，通過征稅籌集資金，而擁有土地的政府相對來說有一個優勢，就是可以通過土地籌集一部分資金，但這并不意味著政府非要將其手中的土地產權價值最大化。前不久媒體曝出某些地方墓地續租的事，按重新拍賣方式續租，就是追求土地價值最大化。如果溫州政府按照重新拍賣的方式收取下一個70年使用權，恐怕這些房屋業主要支付的成本遠不止住房總價的1/3.

 

　　從歷史上看，不論是強行殖民占領，還是通過革命途徑將全部土地控制在政府手中，其初始都不是以土地利益最大化為目標，而是以土地為手段來實現其公共目標或政治目標。從現實看，香港的例子也是明顯的。如果香港政府要求業主補地價才能繼續居住，從法律上或從產權意義上，是完全行得通的，但它沒有這樣做，而是通過小數目的“地租”給業主續了期，而在對待商業項目上，則遵循了一般的產權市場化原則。這是因為，從資金需求看，沒有必要把自己的產權權利充分發揮。同時，政府也沒有明確頒布法律，表明自己不具備這個權利或放棄這個權利，這樣就留有一定的彈性空間。

 

　　從政府公共服務性質出發，我們不難得出續期問題上應遵循的一些原則。

 

　　第一，絕大多數情況下沒有必要重新按市價收取土地使用費。如果借鑒香港經驗，以年度“租金”來解決續期問題，既可以增加政府收入，又可以讓房屋業主的負擔在可承受范圍內，而租金可以隨房價動態調整，政府可以分享土地增值收益，更加合理。

 

　　第二，在統籌地租、房產稅和其他稅收，確定合理的總征收水平之后，公平分配各種負擔。

 

　　從法律和經濟形態上看，租與稅是性質完全不同的兩個東西，前者體現的是政府所擁有土地的產權價值，而后者體現的是一種強制、無償的權力。但從政府性質出發，它們只是為公共服務籌集資金的不同手段而已，沒必要將它們嚴格區分。

 

　　因此，正確的方式是，在確定總的資金支出需求后，再確定籌資總水平，然后再確定地租、房產稅和其他稅收之間負擔的比重，以體現公平負擔原則。首先，地租、房產稅都是由房屋業主支付，相當于財產稅，財產稅總量與其他稅收總量保持什么比例，意味著財產所有人在公共服務中負擔的輕重。其次，地租由土地到期業主負擔，房產稅則是所有房屋業主負擔，這個也應該在公平合理的前提下，仔細確定。

 

　　第三，中央可以提出一些基本原則，但解決續期問題的主體應該是地方。在世界上絕大多數國家，房產稅都用于治安、教育、環境等城市公共服務，所以房產稅稅負確定和征收也是地方政府的事務。同樣，如果以“地租”方式解決續期，地租也主要是用于解決地方事務，而每個城市的經濟發展水平、公共支出需求以及資金來源差異極大，應該允許地方自行確定是否以“地租”方式解決續約問題，具體的地租收取方式和收取水平等事務，以使開支與收入相稱，提供更好的公共服務，在戶籍制度放開后，不同城市公共服務的性價比將成為影響人口流動的重要因素，從而達成良性競爭。

 

　　第四，在稅收和地租問題上，遵循民主程序越來越來重要，是事情最后辦得好還是辦得壞的關鍵。

 

　　上述設想能順利實行有一個前提，就是地方政府在公共服務支出和收入問題上遵循民主決策程序。中國現在地方政府最大的問題是缺乏民主決策程序，有些地方政府背離政府基本性質，追求利益最大化，導致亂政頻出，在不同社會群體之間產生了嚴重的利益失衡。

 

　　以“地租”方式解決續期問題，同樣涉及巨大的利益再分配問題，即便在香港那樣的法治社會，續租問題也常常鬧得意見紛紜。如果沒有健全的民主決策程序，要么過度征收，要么過度讓利，要么像今天的房地產市場一樣，成為腐敗的溫床。