那么，深圳的這一試點，是否預示著預售制將退出歷史舞臺？而對資金有著高度依賴的開發商，又是否能承受因期房銷售取消所帶來的影響？本周房產周刊，就這一話題展開深度調查。

 

　　4月26日，深圳市土地房產交易中心掛出一宗龍華新區的商住地塊，該地塊被確認為深圳市商品房現售試點項目。消息一出，立即引發行業關于商品房預售制度存亡的討論。實行了22年的商品房預售許可制度是否將退出歷史舞臺？

 

　　為此，《每日經濟新聞》記者致電深圳市國土規劃委員會詢問情況，工作人員表示在未得到相關政府文件之前沒有辦法答復，一切以公告為準。

 

　　5月3日，深圳市規劃和國土委員會官微發布公告，根據《住房和城鄉建設部廣東省人民政府共同推進城鄉規劃建設體制改革試點省建設合作協議》開展商品房預售制度改革的有關規定，按照廣東省住房建設廳開展商品房現售試點工作的有關要求，深圳在全國范圍內率先探索商品房預售制度改革。文章稱，將進行跟蹤采集數據，分析對市場產生的影響，并在對試點經驗總結的基礎上進行政策研判。

 

　　取消預售制代表一種方向？

 

　　關于商品房預售制度存廢問題的爭論甚囂塵上，直至今日也沒有定論。易居中國執行總裁丁祖昱認為，深圳樓市處于供不應求狀態，推廣商品房現售會加劇供需矛盾，成本的增加最終也會帶來房價的上漲，對房價控制不利。

 

　　2016年2月發布的《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》要求，大力推廣裝配式建筑，力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%。裝配式住宅的最大特點就是從開工到竣工，整體周期可以縮短三分之一。這種快速的施工方式，讓業界看到了現房銷售代替預售制的可能性。

 

　　目前國內實行的商品房預售制度，指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款。開發商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發商簽訂房屋預售合同。

 

　　1994年出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗的基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上，預售制成為國內商品房銷售的主要形式。

 

　　在房地產市場發展初期，商品房預售制度有利于加快商品房供應、滿足群眾住房需求，在促進房地產市場快速發展方面發揮了重要作用。

 

　　不過，由于房價飛漲、樓花炒賣嚴重以及期房投訴居高不下等情況不斷出現，關于取消商品房預售制的呼聲也越來越高。

 

　　深圳市規劃國土委員會官微在發布現售試點信息的同時，提到預售制度帶來的弊端。在實踐中，出現了“貨不對板”、“虛假宣傳”、“質量瑕疵”等問題，甚至有開發企業因資金鏈斷裂導致項目爛尾，損害購房人的合法權益，影響了社會穩定。

 

　　廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲認為，商品房取消預售制代表一種方向，深圳的現房出售試點是房地產市場走向成熟的標志，隨著市場逐步走向成熟，制度上需要一些調整。

 

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，中國房地產經歷十幾年的快速發展，已經告別了快速發展期，進入平緩發展期，從大方向講，預售制度將慢慢退出歷史舞臺。

 

　　現房銷售能否從深圳燎原

 

　　據《每日經濟新聞》記者了解，當年的商品房預售制度，也是經由深圳推廣到全國范圍，而深圳此次試點商品房現售再次走在全國前列，也是深圳市第一次試點。

 

　　此次作為試點商品房現售的地塊位于龍華新區民治辦事處，土地面積35673平方米，土地使用年期為70年，通過招拍掛的形式公開出讓。其出讓條件明確表明該地塊被確認為深圳市商品房現售試點項目，宗地上建筑物、附著物不得預售，只能在土地使用權和建筑物、附著物的所有權經依法登記，并取得不動產權證書后才能以現售形式對外銷售。

 

　　根據深圳市規劃國土委員會官微發布的信息顯示，將進行跟蹤采集數據，分析對市場產生的影響，并在對試點經驗總結的基礎上進行政策研判。

 

　　深圳房地產經紀行業協會研究總監徐楓認為，現售制度試點和推廣首先就要從深圳開始，深圳土地資源稀缺，按照相關部門測算，未來5年每年只有0.33平方公里，物以稀為貴，深圳實施現售制度風險可控。深圳作為經濟特區，創新力較強，進行試點工作也是光榮的政治任務；再者，深圳樓市銷售活躍，房地產自我調整周期在一線城市來說最快。

 

　　蔡穗聲對深圳試點措施表示贊賞，如果對現有項目進行試點或推廣會有大的變數，但深圳從土地招拍掛開始，開發商可以根據自身意愿判斷是否拿地，存在選擇的空間。以新項目開始的方式，若干年之后平穩的過渡到現售制。

 

　　對于推廣的時間表，徐楓認為深圳將成為第一個吃螃蟹的城市，第二批可以嘗試的包括上海、重慶以及南京，接下來為北京以及其他沿海城市。至于在庫存壓力較大的三四線城市推廣現售制度會不會給開發商帶來較大壓力，徐楓認為推廣的動力和需求不大，當務之急仍是去庫存。

 

　　蔡穗聲則認為商品房現售制的推廣，需要根據不同城市和區域的特殊情況去考慮。在庫存較大的二三線城市，因為供求關系寬松，更有條件試行現房銷售。問題是，他們是否有勇氣改革？

 

　　另外，在試行過程中，也可以保留預售的訂貨功能，取消其融資功能(美國的預售就是如此)。當然，目前預售制度是法律規定的，需要隨著實踐的深入，推動法律的修訂。

 

　　預售制的弊端之一，是消費者要承受因開發商資金問題導致樓盤“爛尾”的風險。取消預售，或取消預售中的融資功能后，這種風險只需要開發商和銀行承受，消費者無需承擔。

 

　　這樣，迫使開發商和銀行更加審慎地對待開發項目，采取更為嚴格的防范風險措施。自然也就避免了此類糾紛。對消費者的保障更好，市場也更為平穩、健康。

 

　　業內有專家認為，在房價高企的深圳等地推廣現售制度，一定程度上減少新增供應，原本供不應求的狀態會加劇，造成房價的上漲。徐楓認為這個說法存在一定道理，但是從長遠來看，房地產經濟發展較為成熟、競爭較為充分的城市，市場自身調節的周期較短，受外界的影響沒那么大。政府調控有很多牌，適當出牌將房地產調控向健康方向發展。

 

　　現售制度對開發商的資金實力，開發周轉能力、融資能力有了更多的需求，現售制度的推廣將加劇房地產行業的優勝劣汰，呈現強者愈強，弱者無法適應市場環境而被淘汰。房地產行業將面臨洗牌調整，朝著更加有序的方向發展。

 

　　需要注意的是，深圳市規劃和國土資源委表示，仍按照國家和省市商品房預售制度的相關規定開展商品房預售審批工作。未來能否推廣，需根據試點情況對結果進行綜合測評。

 

　　2015年房企到位資金125203億元

 

　　國內貸款20214億元

 

　　利用外資297億元

 

　　自籌資金49038億元

 

　　其他資金55655億元

 

　　定金及預收款32520億元

 

　　個人按揭貸款16662億元