本報記者唐韶葵上海報道

　　2016年前5個月地王潮的出現，背後自有其資金邏輯。

　　中原地產以溢價率40%、地塊成交總額超過5億為界限區分地王。據該機構統計，進入5月，全國出現了69宗地王，81%出現在二線城市。

　　2016年前4個月只有117宗地王，5月一個月的地王數量刷新了土地市場的曆史紀錄。2015年超過溢價率40%的95宗地王，其中有51宗出現在一線城市。中原地產首席分析師張大偉直言，若未來一年房價漲幅不能超過50%，拿了地王的企業都將面臨入市難題。

　　鏈家研究院研究主管陳開朝指出，地王背後的資金邏輯包括：一是現金收入方面，融資較容易，銷售相對平穩，房企持有現金普遍比較寬裕;二是支出方面，拿地區域越來越受限，一線城市不能拿，三四線不敢拿，二線只有部分城市適合拿地。現金收入持續上升，現金支出不斷萎縮，留存資金的機會成本上升。

　　拿地成本高企

　　陳開朝將當前開發商拿地比喻為“蝗蟲效應”。如果將“糧草”指代“房價上漲空間”，用“蝗蟲大軍”指“伺機拿地的開發商”，在一線城市的“糧草”被啃噬殆盡後，開發商們集體轉移到重點二線城市。隨著時間的推移，蝗蟲隊伍會越來越龐大，新地方被洗劫的速度也會越來越快。

　　5月30日，合肥再掀土拍“高潮”，12宗地收金96億，其中首入合肥的閔系房企建發地產更是兩度以溢價率超340%競得土地，成為區域單價地王。

　　中原地產研究部統計顯示，截至5月25日，今年全國50家大型房企合計拿地金額3887億，平均拿地成本6283元/平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4231元，增幅達48.4%。

　　公布銷售業績的30家房企前4月銷售均價在1.15萬，銷售價格同比上漲了12%，土地價格上漲明顯超過了房價上漲。

　　張大偉認為，土地市場持續火爆成為一二線城市的常態。而目前在市場創造地王的基本都是上市企業與國企，資金實力更強、成本更低。對未來市場波動的抗壓抵禦能力也更強。

　　他指出，未來房價上漲預期更加強烈，一旦房價進入調整周期，很可能房企將面臨銷售難題。

　　陳開朝道，在那些看似沒有“糧草”的地區，先用一個“地王”造成未來房價上漲的預期，然後用更高的“地王”讓之前的地王套現，進而實現“地王”的擊鼓傳花效應。對拿地的開發商而言，大家心照不宣集中到一地拿“地王”還有一種抱團取暖的效應，可以大大減少拿地風險。這就是當前地王的邏輯。

　　持有現金充裕

　　拿地積極性大漲，寬松的貨幣政策是主要原因。在過去幾個月，整體信貸政策寬松，大部分房企發債成本明顯降低，最低甚至在3%左右。

　　這也間接為房企帶來較為充裕的現金流。

　　克而瑞研究中心分析稱，2015年，60家典型上市房企的在手現金為11804.13億元，同比增長33.09%。其中現金同比增長的企業達48家，漲幅在50%以上的有20家。

　　據該機構分析，房企現金的變化主要由經營性現金流、投資性現金流和融資性現金流三者決定。如果說2014年整體市場低迷，融資活動是企業維持現金增加的主要原因，那么2015年整體市場回暖，經營性現金流的反轉則為企業持有現金的增加帶來了雙輪驅動。2015年60家房企平均經營性現金流約為24.82億元，而2014年為-27.95億元，投資性和融資性現金流同比有不同程度下降。

　　克而瑞稱，恒大、 陽光城 、信達、碧桂園、首開等企業2015年持有現金增加最為明顯，根本原因在於這些企業都處於大舉擴張期，銷售規模增長明顯，投資開發資金需求強烈，銷售回款往往不足以支撐企業的投資開發需求，只有通過融資來拉動現金流，而2015年以來資本市場融資環境寬松正好給了企業囤積資金的機會。

　　但值得注意的是，從2015年開始房企出現了增收不增利潤的現象。寬松的房地產政策雖然刺激了房地產市場探底回升，但一二線市場回暖，三四線城市依然處於調整過程中，以價換量在持續。

　　一二線城市雖然相對樂觀，但過多的豪宅項目，也逐漸影響了房企的去化速度。

　　2015年是房企告別兩位數利潤率的第一年，只有9%;2016年一季度6%-7%的房企淨利潤率已經是曆史最低。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉表示，預計在利潤下調的情況下，將有越來越多的非專業房地產公司離開房地產領域。目前很多房企在加強成本控制以及提高周轉速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發展終究會遇到瓶頸。

　　其續稱，房企的可持續發展關鍵還在於戰略轉型。未來市場的分化還將持續，對於房企來說，未來布局在三四線較多的，可能將持續面臨去庫存難題。