對樓市泡沫成因的差異，導致了對樓市泡沫前景看法的不同。樓市泡沫的成因自然是多方面的，但主要原因或基礎，卻只有一項；筆者認為，中國樓市泡沫的基礎是貨幣超發，因而對樓市前景的看法是“貨幣不收，房價難降”。

 

　　樓市泡沫非貨幣成因的看法主要有：人口積聚論，即中國的城市化進程還未結束，城市人口還在增加，故房價還得漲；土地壟斷論，政府壟斷土地一級市場，高房價符合政府利益；等等。非貨幣成因，皆支持泡沫不滅論，盡管邏輯漏洞不少，但從未被現實證偽。

 

　　從貨幣超發角度看待房價上漲的，市場也有不少。從貨幣角度看房價的，都認為樓市泡沫終有破的一天，并不同程度的表達了對房價“雪崩”沖擊的擔憂。例如，通常認為貨幣增長拐點到來后房價拐點也會跟著到來，對日本的經驗研究表明，當貨幣M2增長落后于指數增長10%以上時，房價的流動性支撐基礎就會發生動搖。實際中，房價上漲貨幣推動論者大都從日本尋找例證，因而房價“永漲論”者很容易從中日兩國經濟發展的不同中找到推導破帳，反駁房價“下行論”。

 

　　筆者認為，樓市泡沫有無及多少的爭論，等同于對房價上漲持續性的爭論，判斷前提取決于人們對樓市需求結構的看法。如果樓市需求是真實有效的，即以自住型消費需求為主，那么房價現位置雖高但基礎扎實；如果市場是以投機需求為主，或者投資需求為主，即房子成為居民資產配置的主要對象，那么房地產的金融屬性就決定了房價的波動性——沒有只漲不跌的市場。顯然，中國樓市在當前中國居民的投資配置中居首屈一指位置，房地產的投機屬性事實上已大大超越了消費屬性（盡管數量上投機性購買對投資型、自住型購買也許并不占優）。購買住房等物業后，如果以獲取物業經營收益（主要是租金）為主要目的，那么筆者稱之為投資；如果購買物業后以更高價再賣出，獲取差價為主要目的，那么筆者稱之為投機。遺憾的是，中國居民對樓市的配置，投機性比重是相當高的。一個充滿投機的市場，總歸有清算的一天。中國有句俗語，“不是不報，時機未到”。

 

　　筆者認為，多種因素造成了樓市成為中國居民的首選資產配置對象，但資產配置并不一定導致投機，如果資產配置是出于投資目的（按筆者上文中關于投機、投資的界定），樓市發展也將是健康的。近期中國政府倡導規范發展租賃市場，實際上就是引導筆者提的樓市投資。顯然，應當約束的是樓市投機而不是樓市投資，房產投資仍然是要鼓勵的。投機市場的持續繁榮，歸根到底只能是信用持續擴張的結果。2001年-2015年，中國貨幣總量（M2）由13.8萬億（RMB）增加到了13.9萬億，上升10倍，同期房價上漲也是差不多10倍。

 

　　樓市泡沫破與不破仍未有定論

 

　　貨幣超發并不一定帶來通貨膨脹和資產泡沫，否則就不會有“流動性陷阱”了。“流動性陷阱”說明貨幣和商品、資產價格間的費雪比例關系并不成立。實際上，論述貨幣和價格間關系的費雪方程式（MV=PT），提出時間要比凱恩斯“流動性陷阱”理論早，更比真實世界中的“流動性陷阱”現象發生早了約60年。中國學者所熟悉的中國改革開放初期的“貨幣之謎”現象也說明，單純貨幣增長一個因素并不一定導致價格的普遍上漲。

 

　　既然貨幣增長并一定導致價格上漲，那么反過來貨幣增長放緩也不一定導致價格回落。回到房價，中國當前的貨幣增速是下來了，但總量規模仍在擴張中；同時樓市的投機需求已強大到需要“雙限”（指開始于2010年的限購、限貸）行政措施來控制。2015年中國樓市再現暴漲的局面表明，中國樓市的行政控制目前是放松不得的！樹不能長到天上去，高房價帶來的資產高估值早已升入“云霄”。面對顯然不可持續的高資產價格泡沫局面，市場預測中國樓市資產泡沫必然發展為以下二種結果之一：

 

　　1）俄羅斯式的本幣貶值，房價不跌，匯率暴跌。這是俄羅斯樓市資產價格持續堅挺的“出清”方式，匯率貶值意味著資產的對外價值已下降，但對內價值仍居高不下，國內居民仍需承受高房價。

 

　　2）日本式的樓市崩盤，房價崩盤，匯率穩定。這是日本樓市泡沫的“出清”方式，日元匯率在廣場協議升值后保持穩定，但房價雪崩，日本樓市資產的對外、對內價值均下降。

 

　　國內高資產價值必然帶來資本外流壓力，這是資產價值海內外存在“位差”的態勢所決定的。因此，一國若資產泡沫化嚴重，那么將來本幣匯率和資產價格只能守住一個，要么2個都守不住。如此看來，中國的樓市和外匯市場，長期來看都很兇險！

 

　　但以筆者看來，中國樓市和本幣匯率的組合變動，是存在第三種前景的：做實樓市泡沫的同時，保持住匯率穩定，當然前提是樓市泡沫從此不再增長。

 

　　如此美好前景的路徑之一，是中國成功跨越了“中等收入陷阱”，居民收入快速增長、財富快速增加；這樣以來，不再上漲、或者漲幅緩慢的房價，自然就會有越來越堅實的基礎。

 

　　更為重要的是，內外資產價值高“位差”的成功化解。資本外流壓力從根源上看是國內貨幣超發。而要解決國內貨幣過多的問題，需要的是更多的“面粉”；貨幣之“水”放出來后，再回收幾乎是不可能的。除了治理通脹時期的不得以外，幾乎所有的政府都偏好“多放水”，因而更多的“面粉”自然不能依靠經濟增長帶來的自然增加，貨幣超發本身就是指貨幣增長超出了經濟增長對貨幣增長的內生性需求。從貨幣深化的角度，中國貨幣之“水”早已呈“漫灌”之勢，需要增加的“面粉”數量只有靠給更多的資產“確權”、靠將新資產引入市場才能實現。幸運的是，中國仍存在大量的待“確權”、或不能自由市場化交易的資產，比如廣大農村的山林、湖泊、土地（含宅基地、農田、集體工業用地等）。對農村集體資產的“確權”和可交易化處理，將足以吸納中國當前超發的巨量貨幣。

 

　　如若是，中國另一個“貨幣之迷”將產生，并令世界矚目！中國資產泡沫將得以夯實，本幣匯率穩定也就有了強大基礎，同時也將有利于中國經濟跨越“中等收入陷阱”，更不用說人民幣國際化了！