國內樓市下行趨勢形成

 

　　“由于房價已經到達周期高位，明年有些城市的房地產市場將會出現負增長。”住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌在日前舉行的房地產論壇上做出上述表示。

 

　　國家統計局數據顯示，2013年全國商品房銷售面積130551萬平方米，同比增長17.3%，是迄今為止成交面積最高的一年。而今年上半年全國商品房銷售面積已達64302萬平方米，同比增長27.9%，但增速比1-5月份回落5.3個百分點。

 

　　“房地產有一個短周期，這個周期大約是3年左右，其中包括上漲和回落。各城市情況不同，一二線城市可能會更貼近市場波動，三四線城市可能會滯后一些。”顧云昌說，“由于房價已經到達周期高位，明年有些城市的房地產市場將會出現負增長，在下行過程中，購買力將會下降，觀望情緒會加重，這種特點，將會在三四線中小城市更為明顯。”

 

　　對此判斷，全聯房地產商會創會會長聶梅生也表示認同，她認為上半年房地產市場漲幅已形成階段性高點，未來整個市場趨緩已形成趨勢。

 

　　迦南資本合作創始人、建銀精瑞資產管理有限公司董事長李曉東表示，國內房地產市場目前處于一個焦點城市過熱、次要城市過冷的階段，建銀精瑞資本作為一家房地產基金管理公司，近年來逐漸縮減國內業務。

 

　　“如果現在讓您選擇國內一個城市進行房地產投資，您會選擇哪個城市？”“我選擇一個都不投。”李曉東如此作答，“北上深等一線城市和合肥、廈門、南京等二線熱點城市，目前看市場面比較好，但成本高，進入風險比較大；三四線城市，作為房地產基金管理的公司，我們更不敢進。”李曉東表示，現在國內好的房地產投資項目越來越難找。

 

　　市場分化后泥沙俱下

 

　　對于2016年上半年地王頻出的現象，新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為，地王造就樓王，同時擠出普通商品房供應拉高房價，未來中低端的產品越來越少，價格也會越來越高。

 

　　新鷗鵬集團首席戰略官、董事副總裁李戰洪表示，在中國經濟新常態下，房地產有三個調整同時來襲：一是“周期性調整”，而企業的對策是等待；二是“結構性調整”，企業的對策是轉型；三是“趨勢性調整”，企業的對策是創新。

 

　　在一系列分化下，房地產市場也是泥沙俱下。

 

　　聶梅生指出，如今政府在提倡租售并舉，確實滿足了居住使用的需求，這種去庫存方式是良性健康的。但另一種現象應當引起警惕，去庫存確實把房子賣光了，但購買者大多都是投資客，很多房子沒人住，造成了房地產高空置率，長此以往，那就是惡性去庫存，只是房子從開發商手里轉移到了投資客手中，讓庫存搬了一次家，不是真正意義上的去庫存。

 

　　顧云昌表示，地方政府在去庫存的時候，應該對這種現象進行重點關注，同時解決配套建設問題，采取一些新穎的模式，解決由于“候鳥”人群造成的房屋空置，對于投資客造成的高空置率，應該警惕其對樓市未來發展帶來的風險因素。

 

　　去年全國商品房均價創新高，今年上半年，全國房價又上了新臺階，這超過了行業人士的預期。首開集團黨委書記、董事長潘利群認為，市場上悲觀聲音不少，主要源于對中國持續增長的擔憂，包括勞動力供給減少，投資違約度下降，技術創新乏力，國際市場萎縮等，這些支撐過去高增長的動力正在減弱。

 

　　新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為，房價上漲導致去庫存陷入困境，已建好并取得銷售許可證的房子還沒有賣出去，另一部分庫存是最大的存量部分，即新開工面積中沒有被銷售掉的面積，這塊占比也非常高。第三部分是土地儲備面積，據統計，24家上市房企土地儲備面積2.39億平方米，所以實際庫存應該遠遠高于現在的表面庫存。

 

　　“地王項目越來越多，統計數據顯示，今年上半年全國涌現205宗地王，而在曾經最好的樓市時代，全國也只有幾十個地王。地王項目能否賺錢，要看目前比較寬松的貨幣政策能否持續。”李曉東表示。

 

　　經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉表示，目前地王可能只是小、短、散、快的表面繁榮，有政府保障和去化保障的地王才可靠。

 

　　后市政策微調可能性加大

 

　　REICO工作室在論壇上發布的《2016年第二季度中國房地產市場報告》對三季度市場預測認為，市場發展的全局性政策環境將繼續保持寬松，市場維持低增長的態勢，增幅繼續二季度末期回落趨勢，投資增速、銷售增幅、房價漲幅將逐步回落。

 

　　與會嘉賓認為，此前房地產一有異動，政策就會接踵而來。未來根據不同區域制定不同的微調政策，在必要時因城施策，這一可能性或將加大。

 

　　聶梅生提出，房地產的供給側改革，必須從三個方面入手：“第一是土地供給側改革，政府應該積極推動同地、同權、同價農地入市；第二，房地產投融資體制改革，必須加大直接融資比例，建立各地房地產投資資金；第三，房地產稅費改革，針對企業而言，應該將土地出讓金與稅費并軌，規范納稅。”

 

　　顧云昌表示，下半年的調控政策，應該更細化，從分城施策到一城一策，中央要進一步下放權力和責任到地方政府，更大地利用市場進行資源配置。以北京及周邊區域為例，顧云昌表示，熱點區域和城市不宜頻繁出調控政策，建議維持現在的政策。

 

　　“房地產稅可能沖擊樓市去庫存的問題一直有人提，但是在國內房地產市場兩極分化的背景下，可以選擇分區域、分城實施。”華夏新供給經濟學研究院院長、財政部財政科學研究所原所長賈康表示，推進房產稅的實施是不可避免的，只是時間問題。

 

　　賈康表示，對于人口流入緩慢甚至是人口凈流出的小城市，特色小鎮、宜居小鎮建設將成為化解庫存的一個有效良方，“目前長三角許多城市都在實施特色小鎮建設規劃，盡可能將人穩定在宜居小鎮中”。

 

　　“三四線城市的去庫存問題，更多地可采用政策杠桿，比如共有產權等問題，減輕購房者壓力，因為這些城市的購買力依然較低，有條件的還可以適當用一些金融杠桿。”賈康表示。