昨日，南京和蘇州兩個城市幾乎同時發布了樓市調控新政，南京提高了首付貸款比例，蘇州更是重啟了限購措施。專家認為，中國樓市的調控政策已經陷入一種循環，過熱則打壓，萎靡則刺激。這只是起到一個表明政府態度的作用，實際上可能收效甚微，甚至產生負面效應。從某種意義上講，三四線城市的房地產庫存高企，都是此前干擾了價格信號導致投資者不能正確決策的原因。希望政府未來在房地產領域更多地相信市場的力量。不過，也有專家認為，中國的土地市場并沒有完全市場化，故而不能完全用市場的邏輯去解釋。香港商報記者 伍敬斌 實習生 徐睿

　　行政干預 前景堪憂

　　南京、合肥、廈門、蘇州這四座城市，因為近期樓價的暴漲，被稱為中國樓市「四小龍」。因此這幾個城市的樓市調控政策備受關注。此次南京與蘇州的調控政策出台，北師大房地產研究中心主任董藩對此并不看好。

　　董藩在接受本報采訪時表示，「雖然二線城市房地產最近的表現比較火爆，但投資者都是理性的，雖然他們獲得的信息可能跟政府的來源不太一樣，但并不一定比政府少。政府的官員可能有一些宏觀方面的消息，但在微觀方面，每個投資者出於對自己的投資負責，都是極其謹慎的。」

　　他認為，南京、蘇州包括合肥，近來樓價上漲較快，其中也有一定的原因，當地人比其他人要清楚得多。「以蘇州為例，很多年以來，蘇州的經濟一直保持著良好的增長勢頭，但是樓價上漲較慢。而近年來蘇州樓價的大幅上漲，非常重要的一個原因是蘇州城市規劃比較嚴格，不管市政府官員有何變動，城市規劃都具有一定延續性，所以現在蘇州的住宅用地出現了短缺，樓價上漲很快是理所當然的。如果此次蘇州的調控采取增加土地供應，提高土地利用效率的方法，是有道理的，而像目前這樣重新啟用了限購措施，并不合適。」

　　地產經濟學家、方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，重啟「限購」是市場化的倒退，地產調控重回「頭痛醫頭，腳痛醫腳」的時代，導致行業缺乏長效機制，市場大幅波動，價格大幅波動可能重新出現，并與中央「市場在資源配置中起決定性作用」的意見相反，是經濟的倒退。另外，政府干預太深太直接市場效率肯定會降低，行政權力太大、太自由也容易滋生腐敗。

　　「限貸」已是大概率

　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，中國居民加杠杆借債的空間可能被高估了。通過新增放貸的銷售比值測算，2016年上半年平均的首付比例已經從2014年以前的8成左右，降到了不到6成。美國的房地產市場2007年新增的房貸銷售比在接近50%的時候發生次貸危機，這意味著中國居民購房加杠杆的速度在逐步的逼近這個邊界，未來加杠杆的空間不宜過分樂觀高估。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從廈門、蘇州、南京、杭州等樓市熱度及政策走向來看，三季度上述熱點城市樓市調控已經進入「限貸」政策出台的「前夜」，重啟「限貸」已經是大概率的事件了，核心內容顯然是通過「提首付，降杠杆」的方式為高燒的樓市降溫。

　　不過，董藩認為，中國目前居民購房加杠杆到了很高的一個程度，但只要在快速上漲的情况之下就有人加杠杆，這不一定是錯的。每個人都是理性的，如果他不具備使用杠杆的這一能力的話，他可能不去這麼做。所以在市場特別火爆的時候有人會傾向於加杠杆，但在正常情况下就不會去加杠杆。所以對於房地產來說，不要這麼大起大落，是最好的一種調控方式。

　　調控應走「市場邏輯」

　　對於未來樓市的調控趨勢，董藩直言，「這麼多年以來，中國的房地產市場一直在一個火爆就打壓、萎靡就刺激的循環之中，帶來了很多資源的浪費。從某種意義上講，三四線城市的房地產庫存高企，都是此前干擾了價格信號導致投資者不能正確決策的原因。如果按照市場行為來看，房價上漲到一定地步，有的投資者會意識到有風險就不會再進入，市場會慢慢平衡。現在政府的行政措施不會制造出好的結果來，更多的只是為了表明政府的一種態度。希望未來政府在原則上不要去干涉市場。北京、上海的需求旺盛，無數的人口涌入，而且這些人都相對比較有錢，房價高有其合理性。如果一種趨勢不能阻擋，就要認可它。」

　　不過，中原地產首席分析師張大偉認為，中國的土地本來就不是完全市場化的，房地產市場也是非市場化市場，故而不能用市場化的邏輯去解釋。