文 / 祁月

　　對于上海和北京的房地產市場來說，當下的重要問題是庫存告急。

　　有關政府會再度收緊購房政策的傳言驅動著當地房產價格及成交量爆棚。佑威房地產研究中心提供的數據顯示，上海8月新建商品住宅成交均價為42384元/平方米，創下有統計以來的最高紀錄，同比大漲40%，環比攀升13%；新房成交面積增至186.96萬平方米，直逼3月創下的天量水平，環比和同比增幅分別達到42%及50%。

　　上海市房地產交易中心提供的8月最后一周的新房成交數據相當驚人：

　　8月25日成交918套，8月26日成交990套，8月27日成交1056套，8月28日1267套，8月29日1066套，8月30日2042套，8月31日1974套。當月共成交一手住宅21141套。

　　一財網稱，目前，上海一手房庫存為44372套。

　　按照當前的消化速度，上海的一手房庫存或許很快便會消耗完畢。彭博社和一財網分別對去庫存時間做了測算。

　　彭博社測算稱：

　　8月當地包含公寓、別墅和連排在內的新建商品住宅去庫存時間僅為4.6個月，較限購限貸政策收緊后的4月和5月時的去庫存周期縮短了一半以上，基本上接近3月的水平。單就公寓產品而言，若按8月成交速度，新房庫存只能滿足4.1個月的銷售。

　　一財網測算的庫存耗盡時間更加短暫。該媒體援引上海市房地產交易中心數據計算：

　　如果按照8月的新房成交速度，目前，上海44372套一手房庫存只需2個多月便去化完畢。

　　中原集團研究中心總監劉淵在電話中分析8月樓市時表示，供給不足是市場火爆的重要原因之一，調控傳言也對市場也起到了推波助瀾的作用。

　　一財網援引易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進的分析稱，上海新房交易活躍令庫存告急，或會使得二手房市場的銷售開始上升，尤其是部分單價在5萬元、面積在40平方米的小戶型，或更為暢銷，但價格漲幅也會開始增大。

　　新房庫存不足 不僅出現在上海

　　住宅庫存頻頻挑逗著房地產市場的敏感神經。除了上海之外，北京等地也頻頻傳出“庫存不足”的聲音。

　　北京青年報報道稱，北京的開發商業在不停地強調庫存不足。北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套數為28932套，面積約398.7萬平方米，可售現房住宅套數為32450套，可售面積約416.1萬平方米。

　　當前庫存期房加現房的合計住宅套數也僅為61382套，平均單套面積為132.7平方米。

　　從去化周期看，按照二季度純商品房住宅成交的1.4萬套計算，大約去化周期是13個月。

　　北京青年報文章寫道，有人開玩笑稱，全國都是幾套房搶一個人，只有北、上、廣、深是幾個人搶一套房。

　　為何庫存不足這種理由多次出現？北京青年報總結稱：

　　1、土地供應量連降三年是庫存不足的最大推手

　　北京市國土局官網顯示，2013年、2014年、2015年土地出讓金總額逐年攀升，但實際成交的土地卻逐年減少。2013年共214宗土地出讓，到了2014年下降為142宗，2015年更是縮水至109宗，今年前八個月僅出讓了7宗住宅用地。土地供應的緊缺可見一斑，這也直接導致了樓市供應的銳減和庫存的下降。

　　2、開發商分批次推盤加劇庫存緊張

　　一些人為因素進一步加劇了供需矛盾。一些開發商每次開盤只拿出幾十套房源，卻通過連續多次加推，以類似于饑餓營銷的方式，營造出火熱銷售的氣氛。

　　上周末，亦莊一處改善型大盤就推出新房源，30分鐘便告售罄，但實際上，這次開盤僅推出了一棟樓，44套房源。據了解，該項目已經多次通過僅推出的幾十套房源的方式進行銷售，從而造成區域庫存緊張，搶房的場面。

　　北青報記者通過查看北京市房地產交易管理網發現，上述項目最新一期銷售許可證早在今年4月獲批，共計三棟樓122套房源。而此次推出的這棟樓王就是早在4個月以前就取證入市的樓座。

　　21世紀不動產上海區域分析師羅寅申表示，樓盤“少量多批”在一定程度上損害了購房者的利益，減少選擇余地，讓本就緊張的供需矛盾更加擴大，加劇了購房人的恐慌。