據中國指數研究院數據，2016年8月全國100個城市新建住宅平均價格環比上漲2.17%，漲幅較上月擴大0.54個百分點。其中，十大城市主城區二手住宅平均價格上漲1.34%，漲幅較上月擴大0.64個百分點。

　　房價上漲預期

　　自我循環或形成

　　雖然最近幾個熱點城市相繼出台了住房限購、限貸政策措施，但市場熱情不僅沒有就此消退，反而繼續高漲，傳聞上海離婚人士激增，個別城市新房交易量創出曆史新高，金融機構熱點城市房貸額成為信貸投放重點。即便如此，由於熱點城市房價對收入和租金的過度偏離，使得資金加速向房地產業集中的過程蘊含了巨大的風險隱患，家庭高位超越經濟實力加杠杆，以及銀行在房貸業務上過於看重住房抵押價值，都需要引起高度警惕。

　　房價上漲預期自我循環實現機制可能正在形成。實體經濟的優化調整尚未完成，而實業投資回報急劇下降，從某種程度上顯著增加了房地產投資的吸引力。全球量化寬松貨幣政策引發的流動性之水，在“資產荒”約束下，正加速向房地產業集中。無論是個人房貸增長，還是房地產開發企業銀行之外融資，都呈現出高速增長態勢。據中國人民銀行公開發布數據，2016年6月末，全國個人購房貸款餘額16.55萬億元，同比增長30.9%，增速比上季末提高5.4個百分點，比各項貸款增速高16.6個百分點;上半年增加2.36萬億元，同比多增1.25萬億元。7月份個人房貸餘額繼續快速增長。同時，債券市場也成為房地產開發企業融資的重要領域。據Wind統計，2015年5月至2016年8月的16個月期間，債市為房地產企業提供的資金已超過1.2萬億。其中，交易所公司債發行規模超過1萬億元。應該看到，資金加速向熱點城市集中的基礎在於強烈的房價上漲預期，而資金大規模加速集中的結果則是地價快速上漲帶動房價超常規上漲，反過來又繼續強化市場房價上漲預期。最近一段時間，二線城市土地市場火熱之勢已經趕超一線熱點城市，地王頻出，樓面價遠高於同區域在售樓盤價格，加重了市場非理性氣氛。

　　警惕房價上漲

　　蘊含的金融風險

　　目前，熱點城市絕對房價水平已經嚴重背離當地城鎮居民收入和市場房租水平，但是否已經形成泡沫，不同人士有不同理解，畢竟資產定價本身受到多種變量左右，而房價泡沫又屬於經濟學概念，事實上也很難為社會公眾所普遍識別。正因為如此，無論是上世紀90年代初日本房地產市場崩盤，還是本世紀初美國次貸危機爆發前的房價持續下跌，在房價上漲見頂形成泡沫過程中，都成功躲過了管理當局與市場所謂“理性犀利”的目光。

　　若以曆史的反複來分析當前熱點城市絕對房價水平，毫無疑問房價可能仍有繼續上漲空間，但房價失控風險也正在加速聚集。當前社會資金向熱點城市房地產業的過度集中，表內貸款和表外各路融資對房地產開發企業爭奪“地王”項目的資金支持，以及部分家庭在房價高位集中加杠杆，可能正形成預期自我實現的“死循環”。熱點城市房價的任何明顯波動，要么以金融資產質量顯著惡化為代價，要么需要更大規模資金投放來維持，導致政策可能陷入一個“左右失據”的境地，明顯增加了經濟金融運行的實質性風險。

　　本輪房價高位上漲與其說是改善性住房需求推動，毋寧說是投資投機性資金的驅動。很多熱點城市房價上漲，主要是預期房價還會繼續快速上漲。從房價對收入和租金的偏離程度分析，理論上熱點城市房價未來繼續快速上漲的可能性較小。無論怎樣，熱點城市房價高位上漲空間最終決定於住宅置換鏈條末端的購房力，而中低收入人群有限的財富積累和並不樂觀的收入水平，都難以承受房價持續高位上漲。即便是住宅市場異常頑固的投資投機驅動力量，最終也仍要服從於市場運行的規律。個別二線城市房價正向一線城市逼近，但其經濟資源稟賦與一線城市仍有明顯差距，未來房價調整可能性增大。

　　本輪房價上漲伴隨著個人購房貸款的大幅增長，雖然首付款比例可能給予銀行較高的安全邊際，但各種“過橋貸”、“首付貸”、“贖樓貸”等，導致實際杠杆上升。而銀行過度重視實物資產抵押，存在較大的風險隱患。個人住房貸款質量主要依賴於借款人的收入穩定性。在房價快速上漲階段按揭貸款大量投放，存在較大的潛在風險。一方面是銀行對個人收入的核實普遍流於形式，通過電話溝通僅作為形式要件而存在;另一方面如此規模的個人購房貸款投放，不排除存在不具備購房能力的人群，他們有可能會演變為中國的次級購房人。如果個人收入不能穩定支付個人購房貸款的每月按揭本息，那么即使銀行可以處置房產，也因為市場行情惡化導致抵押住宅變現難度上升。若形勢惡化，將不可避免出現“負資產”情況。2013年，由於房價持續下跌，溫州就出現了不少“負資產”的例子。香港居民的“負資產”曆史，在1997年亞洲金融危機爆發後顯得非常嚴重。

　　當前全球經濟複蘇動力不足，各國通過寬松貨幣政策加碼刺激宏觀經濟增長的空間已經日益狹小，而資產價格達到罕見高位，這可能也是當前我國存款異常活期化的外部背景。國內將加快供給側改革，政治局會議罕見提出抑制資產泡沫的重大任務，美國加息預期增強，這意味著熱點城市樓市無論從政策層面還是市場運行層面都存在調整的需要。