網易財經9月9日訊 剛辦完離婚手續的夫妻手牽著手去售樓處，更多的人還在離婚登記處排隊拿號，還有更多的人排隊搶購房子。

　　這樣的故事在這個年代，荒誕而又真實的上演著。他們“幸福”的成為房奴，在北上廣深這樣的大都市，背負著數百萬的房貸，憧憬著更高的房價帶來的富足。

　　這也恰恰驗證了中國新增房貸異常凶猛的事實。根據央行數據，截至6月末，中國金融機構新增個人購房貸款為2.36萬億。房貸成了新增貸款的主力軍!今天，小編就來和大家分析分析房奴和房貸。

　　北上深房奴：房貸200萬起

　　數據顯示，深圳、北京和上海的平均房價分別為50842元、47619元和43052元，想要在北京購置一套60平方米的房子，按照平均價計算，至少要花費286萬元，扣除20%的首付款57萬元，那麼仍然需要背負229萬元的房貸，即使按照公積金貸款3.25%的貸款利率，按揭20年，仍需承擔12964.46元的月供。

　　而2016年7月，根據招聘網站統計數據顯示，北京平均薪酬僅為7720元。

　　然而，在北京四環之內單價5萬/平方米的房子都很難尋覓了。若想位置好一點，房間大一點，豈是200萬的貸款能滿足的?

　　房貸飆升後，購房杠杆也隨之攀升，中國人的還款負擔率與日俱增，一聽到還貸，房奴就心痛到無法呼吸了。

　　中國還貸壓力已超經濟危機時期的美、日

　　備受關注的中國購房杠杆率有多高?還款負擔到底有多重?回答這兩個問題，需要用到交易杠杆率和還款負擔率兩個指標。(聽上去有些暈菜，下面小編就說人話)

　　1.交易杠杆率

　　交易杠杆率可用來衡量中國購房貸款的增長空間。根據統計局、央行及廣發證券研報數據，中國新房交易杠杆率為27%，中國上半年住房(新房+二手房)交易杠杆率為36%，從曆史上來看，中國新房交易杠杆率在2009年達到高點，連續兩年回落後重新緩步上升,到今年出現明顯的跳升。

　　中國曆年住房交易杠杆率(來源：廣發證券研報)

　　與美國和日本相對比來看，美國是一個購房首付比例相當低的國家，交易杠杆率要比中國高出很多，次貸危機前，基本維持在80%-90%，到2007年升至100%，即所謂的“零首付”購房，次貸危機後迅速回落，2010年至今維持在65%左右。

　　而日本住房交易杠杆率在1974年約37%，在1987年最高峰也達到100%，資產泡沫破裂後的五年之間回落到45%左右的水平。

　　對比可見，中國的交易杠杆率雖然低於泡沫時期的美日，但連年攀升的態勢仍值得警惕。

　　2.還款負擔率

　　還款負擔率可用來衡量中國居民償還房貸的壓力。根據廣發證券研報數據，2011年-2012年，中國居民家庭每年負擔的房貸還款金額占家庭可支配收入的20%以下，到2015年則上升至28%，2016年或將接近40%。也就是說，假設房奴每月的收入是10000元，那麼將有4000元用來還房貸。

　　中國曆年居民還款負擔率(來源：廣發證券研報)

　　同樣與美、日兩國比較。美國在次貸危機時期，還款負擔率最高達32%，2015年，還款負擔率為27%左右。而日本在資產泡沫時期，還款負擔率最高達到45%，資產泡沫破裂後，才逐步回到20%左右的水平。

　　對比可見，中國目前高達40%還款負擔率，已超越次貸危機時期的美國，已接近資產泡沫時期的日本，可見，中國人的負債程度之深，還款壓力之大。

　　房貸緣何激增?

　　1.貨幣超發

　　中國貨幣缺口(M2增速與GDP名義增速之差)在12年由負轉正，並不斷擴大，這意味著貨幣供給遠高於實體經濟對貨幣的需求。過剩的貨幣湧入金融資產中，債市、股市相繼迎來牛市。2015年股市大跌後，買房成了投資者心中最簡單直接的資產配置方式。房地產也被中國人當作保值增值的優質資產標的，過去20年的經驗似乎也印證了這一觀點。

　　2.房奴為國接盤

　　數據顯示，2015年年底地方政府債務餘額16萬億元，2016年前8個月，地方政府債券發行4.8萬億，發行規模超去年全年。

　　經濟形勢的下滑必然會傳導至金融系統，而金融系統最大的危機之一就是地方債務。如何能避免危機爆發?其實，大部分省會直轄市都是是靠賣地償債。

　　於是，貨幣放水、降首付、降交易稅費、低利率等多種利好條件湧現，購房杠杆提升、門檻降低，各地掀起又一輪買房潮，房價大漲、地王頻現，土地價格自然水漲船高。

　　在這個循環裏，房奴肩挑大任。

　　3.銀行更愛貸款給房奴

　　當前經濟下行，去產能、去庫存、去杠杆、降成本、補短板成為了經濟發展的主要任務，矛頭都集中在了采礦業、煤炭鋼鐵業及建築業為代表的第二產業，占產業機構比重43%的第二產業發展勢頭向下，對未來經濟前景預期悲觀，不肯再加大杠杆申請貸款。

　　銀行等金融部門不敢也不想對某些企業繼續放杠杆。但是對於個人房貸則不同，由於在中國有企業破產制度而無個人破產制度，再加上有三成首付的安全墊，所以對於銀行而言，個人貸款自然是比企業貸款要來的優質，也更傾向於向個人發放房貸。

　　北上深賣掉可以買半個美國?

　　根據測算，把北上深賣掉以後足以買下半個美國，把整個日本買下來也不是問題。如果貨幣一直超發，一國房價永遠暴漲，理論上最終可以買下全世界!這樣想想，好像很快就可以擁有全世界，幾百萬的房貸又算得了什麼?

　　但，這顯然是荒謬的。

　　貨幣超發導致房價暴漲會有兩種結果：

　　一種是80年代末的日本，貨幣超發，經濟增速卻在放緩，由於日本央行的幹預，日元還是升值的，結果是日本房地產資產被嚴重高估。迫於通脹和貶值壓力，日本央行大幅提高利率、緊縮貨幣供給，穩定了彙率，卻最終導致股市和樓市崩盤。

　　另一種是2008年前的俄羅斯，同樣是貨幣超發，資產價值被高估，俄羅斯為穩定樓市，選擇讓彙率貶值，貨幣購買力大幅受損。

　　結語：從居民家庭的貸款負擔來看，按照目前的收入、利率、房價的水平測算，中國居民家庭的還款負擔壓力已經較重，房貸高增不可持續，要警惕地產泡沫!當牛市的時候大家都是忽視風險的，一旦趨勢逆轉，風險敞口就暴露無疑了。

　　投資者在狂背債的同時，還是要謹慎評估自己的償還能力。