FT中文網財經版主編、首席財經評論員 徐瑾

 

　　新聞永不停擺，無論是否假期。這個國慶，中國地方政府很忙。

 

　　六天之內，十多個城市樓市政策收緊。南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、北京、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山等城市先后發布調控政策，多地重啟限購限貸，粗略估算，占中國GDP三成的城市已經出手。

 

　　一般限購不管用之后，就走向升級版的限購限貸，昔日好用的“假離婚“在不少城市已經無法使用。現在，還剩下上海沒表態。其實上海今年年初的限購已經非常嚴厲，如今就看能否和“全球最嚴限購”的深圳比一比了。

 

　　居高不下的價格，成交量的下降，使得多空雙方都有了各自表述的空間，看多還是看空都不難找到充分理由。往昔不少言之鑿鑿的經濟學家，心中也開始沒底。甚至有人戲言，經濟學家對于房地產觀點，可以粗暴分為買房的經濟學家和沒買房的經濟學家兩種。

 

　　在永遠看多的“大炮”任志強目前被民間記錄為永遠正確之后，近期房地產出身的中國首富王健林則警告中國房地產泡沫是“史上最大”的泡沫。此時此刻，問題已經不是追問是否有泡沫或者預測房價走勢，而是探索泡沫可能的方向和結尾。

 

　　當每個微信群都在談論房價、飯局聊天也離不開買房賣房的時候，全民癲狂其實早已開始，去年的股市叫魂已經開始在樓市重新上演。問題在于，猜得到開始，能否猜得到結局，今天的樓市和去年的股市是否不一樣？

 

　　身處這場罕見的泡沫中，中產階級其實充滿惶恐，有恒產者有恒心這句話成為反諷。面對資產被碾壓感之余，階層固化的擔憂也日漸深化。即使先知先覺搶先上車的，千萬資產在手中也捂得日漸燙手，更不用說還在場邊猶豫轉身就搶不到籌碼的看客。

 

　　最為典型是社交媒體流傳的一對80后上海小夫妻的故事，這對小夫妻年初賣掉700萬房子換了1400多萬的房子，貸款500萬，每月還2.8萬。據悉三家人一起供房，雙方每家出一萬還貸，加上男方收入8000還貸，女方月入8000用于養小孩和家庭開銷，如今全家基本深居簡出，不敢消費。

 

　　如此局促的賭態，有人認為是人生贏家，也有人認為得不償失。事實上，對比之下，有人喝粥供貸，也有人賣了北京一套房去麗江，更有不少沒有買房的單身高知，抱著既然錯過就看遍世界的心態，成為近些年中國出境買買買的鮮活力量。

 

　　當上海年初出臺最嚴格限購政策之際，我當時在專欄http://www.ftchinese.com/story/001066823判斷是：最嚴樓市調控的本質在于背后的“資產荒”，加杠桿從一線房地產彌漫到二線房地產，根本原因還在過剩流動性之下的資產荒。如今過剩流動性，是否會引導到三四線房地產，成為不少人關注的焦點。事實上，一線房地產仍舊是關注焦點，一線城市房地產最后一把火能夠燒多久，決定了中國資產的峰值何時到來。

 

　　“京滬永遠漲”的操縱經濟學對抗“泡沫最終會破滅”的市場規律，再加上最大地主的各路地方政府以及空前規模的人群，勝負之數令人茫然。

 

　　近期廈門大學趙燕菁教授的一篇舊文《土地財政：歷史、邏輯與抉擇》重新引發關注。趙曾經在廈門規劃局任職，可謂當過官的經濟學家，對于實際土地政策非常了解。趙燕菁教授認為土地財政只是一個金融工具，而“土地財政”是城市化啟動階段的重要工具，是原始資本積累的工具。

 

　　這篇文章對于土地制度現狀做出了不少具有洞察的解釋，然而邏輯也有不完備之處。我的公號《徐瑾經濟人》也轉發了，經濟人讀書群內，趙燕菁也和多位群友激烈討論。我個人認為，這篇文章的最大亮點在于很好地揭示了中國土地財政的金融屬性，某種意義上是為土地財政政策正名甚至辯護——這多少也令我想到一件舊聞，那就是是2010年10月，財新網報道江西宜黃強拆自焚事件，而宜黃縣政府一位署名慧昌的官員投書，強調沒強拆就沒新中國。

 

　　姑且不進行道德批判，中國房地產關于需求和投資的爭論在目前暫時可以擱置了，房地產基本可以判斷進入金融階段。

 

　　如果以這種思路去判斷，那么應該思考，在調控面前，房地產的走勢可以類比昔日的股市調控周期。回想2007年5月底，政府出臺強硬措施調控當時狂熱股市，股市應聲而跌，但隨后不久創出新高；對比之下，去年6月政府同樣出臺措施調控股市，結果卻是一敗涂地。

 

　　以此類比，目前的房地產市場也有可能出現兩種情況：如果這次調控之后出現價格急跌，那么說不定還會迎來報復性上漲，畢竟上漲動能未全部釋放；如果這次調控之后價格盤整較長時間，買盤逐漸耗竭，那么多空博弈之下，倒是可能宣布本次房地產上漲周期結束。

 

　　更為關鍵的是，當大家目光都在聚焦房地產之際，其實應該更思考央行的舉措。房地產價格的堅挺，與人民幣的匯率息息相關，而人民幣目前顯然仍舊存在下跌空間。去年以來央行消耗外匯儲備捍衛人民幣匯率的策略，使得4萬億美元降至3.2萬億美元，并不斷走低，而人民幣加入SDR對于維持匯率基本沒有太多作用。

 

　　這意味著，隨著外匯儲備的逐步消耗，央行往昔以量保價的策略空間面臨萎縮，有可能不得不轉而收緊流動性，保護日漸珍貴的外匯儲備，一旦央行政策風向改變，那么對于房地產的傷害將難以估計。泡沫的開始無從考證，但是泡沫的刺破，往往來自監管部門某個不經意的舉措，猶如當年的東京。

 

　　當瘋狂已經開始，度量瘋狂將是更瘋狂的事。對于中產階級而言，如果趕不上資產躍升的東方快車，那么略微抱一份前排看戲的從容也不錯，畢竟無論結局如何，這都是一場空前的演出。本文僅代表作者本人觀點。作者近期出版《有時》、《印鈔者》。微信公號《徐瑾經濟人》（econhomo）