【香港商報網訊】記者鄺偉軒報道：港人置業「痛苦指數」繼續冠全球!據美國研究機構Demographia發布「國際供樓負擔能力報告」，顯示，去年香港置業負擔比例為18.1倍，連續第七年「蟬聯」榜首，意味業主即使不吃不喝，亦要工作逾18年才能「供完層樓」。

　　港樓價中位數542萬元

　　雖然報告仍然把香港樓價評為「嚴重地難以負擔」，但相關比率已由2015年的19倍歷史高位，下降至18.1倍。報告提及的置業負擔比例，是按照單一地區的房價中位數，再除以家庭(稅前)入息中位數計算，若比率高於3倍，即納入「難以負擔」之列。

　　報告顯示，港人置業的「痛苦指數」，「鍊贏」一眾國際都會區，大幅拋離澳洲悉尼的12.2倍(第二名)、加拿大溫哥華的11.8倍(第三名)、新西蘭奧克蘭的10倍(第四名)、美國聖荷西的9.6倍(第五名)，以及澳洲墨爾本的9.5倍(第六名)。至於近年屢被港人掃貨的英國倫敦，則跌出十大。

　　2010年，香港的置業負擔比率，只有11.4倍。分析認為，這反映了香港樓價已進入「瘋狂」的程度。報告又顯示，香港去年樓價中位數為542.2萬元，相反鄰近新加坡則只有225萬元(約41.25萬坡元);至於置業負擔比率則為4.8倍，意味當地居民不消5年光陰，即可從銀行贖回手上物業。

　　亞洲樓價升勢將放緩

　　值得注意的是，該份報告是按照香港去年1至9月份的數據制訂，尚未反映去年11月政府「加辣」后，對樓市造成的影響。Demographia引述學術機構指，香港樓價長年高企，可歸咎於嚴格的土地管制。

　　牛津經濟研究院經濟學家Tianjie He及Louis Kuijs在該份報告指，面對供應增加、市場降溫及利率變化，未來數年，亞洲樓價升勢將會放緩，甚或會緩慢下跌。分析認為，資金大幅流向美元資產或人民幣見底，皆可能成為樓市轉勢的觸發點。

　　工資增長遠追不上樓價

　　港人供樓「痛苦指數」爆表，除了因為樓價居高不下，另一個重要原因，是在於工資增長幅度，未能追上樓價升幅。若要港人供樓的痛苦程度降低，唯一方法就是戶主按照樓價升幅加薪!

　　港人供樓的痛若程度，可分為兩部分，一是樓價高低，二是打工仔荷包進帳多少，即平均工資的增長幅度。金融海嘯后，香港樓價經歷約半年調整即告反彈，及至2013年更「突破九七」，若以中原城市領先指數(CCL)上周五(20日)報144.16計，較1997年高位102.93，大幅高出約40%。

　　事實上，今天香港樓價高企，絕非是本地人「瘋狂炒樓」所致。香港實施聯繫匯率，沒有貨幣政策，難以透過主動加息調控樓市，加上不少人視物業為「安全資產」，紛紛增持，故難怪有人指，除非大家不再以物業作為避險工具，否則若要樓市跌，恐怕只是天方夜譚!

　　樓價難跌下，若要令大家供樓好過些，唯有透過加人工達到。不過，老闆們加薪與否，除了視乎戶員工作表現，更要看今年賺多或賺少，要以CCL 升跌表現掛鈎，將不切實際。

　　故此，若要人均工資的增幅擴大，除非企業盈利加速增長，否則難以成事。但今天香港經濟停滯不前，在盈利前景沒改善下，香港人的加薪幅度，亦恐怕維持低水平。港人要改善供樓負擔能力，恐怕要十年八載方能做到。香港商報記者 鄺偉軒