易憲容

　　2016年，隨着住房銷售面積達15.7億平方米及住房銷售總額達11.8萬億元，全社會的融資總額及銀行信貸總額都冲上歷史最高水準，分別為17.8萬億元及12.44萬億元。可以說，2016年房地產市場的空前繁榮完全是銀行信貸推升的結果。

　　我們再從中國人民銀行公布的貸款投向數據可以看到，截至2016年12月底，個人購買住房貸款餘額達19.14萬億元，按年增長35%。全年增加4.96萬億元，按年多增了2.31萬億元。房地產貸款餘額達26.68萬億元，按年增長27%;全年增加5.67萬億元，按年多增2.08萬億元，增量占同期各項貸款增量的44.8%。還有報告顯示，住房消費性貸款增長較快。截至去年12月底，本外幣住戶消費性貸款餘額25.06萬億元，按年增長32.2%，增速比上月末高0.3個百分點，全年增加6.1萬億元，按年多增2.51萬億元。

　　貸款流入房地產

　　從這些數據可以看到，2016年的銀行貸款70%以上，或是通過房地產開發企業，或是通過個人的住房按揭貸款和消費性貸款流入房地產市場。這是國內房地產市場繁榮及不少城市的房價推高的根本原因所在。

　　那麼銀行為何願意讓大部分貸款流入房地產市場，特別是願意通過個人住房按揭貸款流入房地產市場?這主要在於以下幾個方面。一是國內銀行基本上假定，中國的住房市場價格只漲不跌，只要房價不下跌，那麼他們貸給居民的住房按揭貸款不僅風險低，而且運作成本低，收益好，即國內銀行所謂的優質資產。

　　二是當前的銀行貸款利率機制下，由於貸款利率差异性小，國內銀行競爭往往不是價格機制競爭而是信貸規模大小的競爭。在這種情况下，哪家銀行的信貸規模大，哪家銀行的競爭力就強，利潤水準就較好。所以，信貸的規模對中國銀行是十分重要的，信貸規模的擴張也成了競爭最為重要武器。

　　三是近些年來，隨着不少行業的產能嚴重過剩，周期性行業其貸款的風險大增。在國內銀行風險評估及識別能力不足的情况下，如果不慎重貸款給這些周期性行業，銀行貸款所面臨的風險全部都會暴露出來。如果不良貸款發生，直接與個人業績及利益相關，這必須導致銀行信貸員不願意貸款給這些周期性行業的企業而轉向個人住房按揭貸款。

　　四是受2016年個人住房按揭貸款優惠政策所賜，進入的購買住房者多是有住房者。針對這種情况，更是會使銀行認為住房按揭貸款風險比其他貸款的風險低，銀行更願意多做個人住房按揭貸款。再加當前利率處於最低水準而房價又在上漲，住房投資者有願意通過住房按揭貸款進入這個市場，或有貸款需求。

　　托房價無法擠出市場泡沫

　　但是，要看到房地產市場同樣是一個周期性十分明顯的行業，國內銀行僅僅假定房價上漲，這個理論前提并不一定成立，更何况中國不少城市的房價已經上漲了十幾年了，房價上漲幾十倍了。中國的房地產市場從來沒有經歷過周期性調整。中國房地產市場能夠跳出市場法則而沒有周期性嗎?只要中國的房地產市場出現周期性調整，房價出現下跌，那麼流入房地產市場的貸款風險都會暴露出來。只不過，目前政府一直在托住房價，政府希望托住房價來擠出房地產泡沫。有點天方夜譚!

　　也正因為當前政府對房地產市場的這種取態，即既想擠出房地產泡沫，又要穩定房價。進入2017年1月份的銀行增長又可能出現冲高增長。從中國人民銀行資料顯示，近3年來，1月新增人民幣貸款規模快速增長。2016年1月更是達到2009年以來的單月最高紀錄達2.5萬億元以上。而2015年1月的規模亦有1.47萬億，比2014年同期增加2899億元。

　　因為，就目前國內銀行的信貸結構來看，國內各家銀行并沒有多少變化，再加上政府在托住房價，讓銀行同樣會假定2017年的房價只會漲而不會下跌，因此各家銀行如何搶奪住房按揭貸款份額也成了他們必爭之地。尤其面對當前國內經濟仍然處於下滑周期，資產回報率逐步往下，因此銀行信貸投放越早、收益越好。在這種短期業績及利益驅動下，在政府給房地產價格托底的條件下，國內銀行的信貸冲動很大可能會刺激銀行信貸加快增長。市場預期當前國內銀行搶奪信貸規模仍然有巨大的冲動，今年1月新增貸款甚至可能超出去年同期的天量規模。如果是這樣，當前中國的房地產市場宏觀調控可能成為一句空話!