易憲容
春節假期之後，市場看到的是，2016年內地一些熱點城市的房地產市場的銷售量基本上進入冰凍期。在春節期間，這些熱點城市的住房銷售不僅急遽下跌，更出現零銷售。有新聞媒體報道，這些住房熱點城市賣房子的人多於看房子的人。可以說，在當前的市場條件下，這種情況的出現最平常不過了，並不是什麼大不了的事情，這種情況市場早就預測到了。
因為，在2016年930房地產宏觀調控之後，中央已經明確地提出住房是用來住房，不是用來投資炒作的，所以要遏制房地產泡沫，要擠出房地產市場泡沫。盡管當前的政策還沒有對路，或還沒有打在點子上，但方向是對的。
2016年內地房地產市場的熱點城市，基本上就是一個投機炒作的市場，2016年瘋狂進入房地產市場購買住房者基本上是住房投機炒作者或持有多套住房的居民。有央行過度擴張的銀行信貸政策，這些人豈能不湧向房地產市場?房地產市場價格豈能不短期內炒到天上去?也就是在一年多的時間里，深圳、上海、北京等的住房價格就炒作到10萬元一平方米了!不少2016年的房地產熱點城市的房價當年翻番。而這些城市的房價越是快速上漲，房地產投機炒作者越是湧向房地產市場，房價越是會快速上漲。資產的價格就是會在這種情況下瘋狂及積聚巨大泡沫了。2016年這些房地產熱點城市，哪一個房地產泡沫不是吹得巨大呢?
熱點城市銷售全面冰凍
當中央政府看到這些城市的房地產泡沫吹得巨大，市場面臨巨大的風險時，肯定會對這個政策市的房地產市場出手，否則房地產市場一旦破滅，更是一發不可收拾。2016年930房地產宏觀調控政策出台，目的就是要遏制泡沫再次吹大，就是要擠出這些城市的房地產泡沫。但是，930後的房地產宏觀調控政策，表面上是要讓房地產市場回歸到居住功能，要遏制這些城市房地產價格快速上漲，可調控政策並沒有從根子上把住房消費與投資區分開，用有效的經濟槓桿來遏制房價瘋狂上漲，而是希望讓上一年漲得過快的房價不再漲上去，讓這些城市的房價穩定在現有價格水平上。如果是這樣，要讓房價回歸理性及擠出房地產市場泡沫，根本就不可能。
930宏觀調控政策的重點是放在全面清理及禁止五花八門的首付貸，及全面提高持有住房者的首付比例上。無論是把住房首付比例提高到50%至70%，還是禁止居民利用銀行信貸購買第三住房，及在全國的徵集體系內認房又認貸等，目的就是要降低已經持有住房者進入市場的槓桿，讓這些住房投資炒作者無法進入住房市場。可以說，在這些房地產熱點城市，當只有住房投機炒作者才有能力進入市場的情況下，要通過銀行信貸阻止住房投機者再進入房地產市場，那麼住房市場銷售突然全面冰凍也就很正常了。
不過，由於這些熱點城市的房地產調控政策並沒有真正觸及讓住房回歸居住功能的政策要害，地方政府希望穩定房價，所以住房投機炒作者基本上會認為政府是不願讓房價下來的，只要這些城市的房地產市場價格有下跌的風吹草動，地方政府就有可能出來救市。在這種情況下，這些城市的住房投機者，想進入者不進入，持有多套住房者也不會把手中住房賣出退出市場。今年這些城市的房地產市場就可能出現這種僵持的局面：住房價格不下跌，但住房銷售量急速下跌。而且這些城市的房地產市場的僵持局面可能持續到十九大召開之後，他們會觀察十九大中央對房地產市場到底會如何定位。
炒作移師非熱點城市
當然，對於2016年房地產20多個熱點城市之外的城市來說，雞年可能是一個難得的發展機會。因為，2016年，全國的住房投機炒作者把焦點放在這20多個熱點城市上，所以全面的資金大多數都流入這些城市的房地產市場。但是在930房地產調控政策出台之後，熱點城市的房地產市場已經無法再炒作了，而2016年20多個熱點城市之外城市的房地產政策還是基本上沒有多少變化，實施的房地產政策是一城一策或因城施策。在他們看來，這些城市有房地產的炒作機會。
對於20多個熱點之外的城市來說，盡管2016年沒有出現火熱的局面，但不少城市的房地產市場已經在不溫不火地發展起來，而且這些城市的房價也出現持續18個月以上緩慢上漲的趨勢。2016年這些城市之所以沒有火熱，問題就在於住房投機炒作者把焦點放在20多個熱點城市。如果2017年受政策限制而不能再在熱點城市炒作住房了，那麼只要非熱點城市的房價還在上漲，內地的住房投機炒作者就可能把炒作的重點移師到沒有受到政策限制的非熱點城市。因為，當前這些非熱點城市不僅房價還是在上漲(只是漲幅不如2016年的熱點城市)，而且房地產政策與促使2016年瘋狂炒作熱點城市的房地產政策一樣。今年1月份，銀行信貸可能出現爆炸式增長，這有可能與房地產市場炒作已經移師到這些非熱點房地產市場有關。
而這種房地產炒作移師非熱點城市，並不會向所有的非熱點城市全面鋪開，可能同樣會如2016年房地產炒作那樣一個城市向另一個蔓延。這可能是中央政府所要看到的。也就是說，只要央行對房地產過度信貸擴張的政策不改變，2017年同樣會出現房地產繁榮，只不過繁榮的城市不同罷了。