面對全國各地密集發布的樓市新政，上市房企在已經過去的今年一季度中，不僅未見影響，銷售業績與拿地熱情更延續了去年末的態勢。

 

　　4月10日，碧桂園（02007.HK）發布前3個月的營運數據，共實現合同銷售額1506.6億元，同比大增251.4%。碧桂園的這一數據，超過了此前已率先披露有關數據的萬科A(21.060, 0.36, 1.74%)（000002.SZ）和中國恒大（03333.HK），由此獨占上市房企一季度銷售額“鰲頭”。

 

　　實際上，碧桂園的情況就如行業一個縮影，盡管今年第一季度各地頻繁出臺樓市調控政策，但截至最新，逾22家上市房企一季度合計銷售額，已經突破7700億元。而與此相對應的，是上市房企一季度拿地熱情不減。

 

　　值得注意的是，盡管樓市調控新政短期未能影響到上市房企的銷售額，但21世紀經濟報道記者通過梳理分析發現，目前A股已發布去年年報的70家房企，在收緊信貸、發債等渠道后，融資結構以及融資成本已經悄然發生變化。

 

　　一季度樓市仍火熱

 

　　對比已經對外披露一季度營運數據的上市房企“三巨頭”——碧桂園、萬科A和中國恒大，或可知曉今年前三個月國內樓市延續著去年下半年以來的火爆程度。

 

　　根據上述三家公司公布的銷售數據，除占據頭名的碧桂園披露的1506.6億元銷售金額外，萬科A和中國恒大的銷售額則分別為1502.7億元和1069.3億元，分列第二、第三位。而若以銷售面積論，碧桂園、萬科A和中國恒大的有關數據則分別是1213萬平方米、988.2萬平方米和1129.8萬平方米。

 

　　此外，21世紀經濟報道記者根據公開數據統計，雖然還未披露一季報，但截至最新，A股和H股目前共有22家上市房企發布了有關一季度銷售情況數據，合計銷售額超過7700億元，較去年同期大幅提高六成。

 

　　中國指數研究院有關人士對此表示，上市房企一季度銷售繼續火熱，除受政策調控影響外，同樣受到去年銷售較好、部分業績留存結轉的影響。

　　

　　中國房地產業協會有關數據顯示，去年國內房地產開發500強企業的商品房銷售金額，達到6.3萬億元，同比增長逾40%。中原地產研究中心的研報則指出，去年20家標桿房企共錄得營收632.7億元，同比上漲42%；實現凈利潤合計21.2億元，同比上漲4.4%。

 

　　與一季度樓市銷售繼續火爆相對應的是，21世紀經濟報道記者注意到，上市房企在這期間內的拿地熱情，同樣未受到調控政策的影響。

 

　　上述中國指數研究院有關研報指出，今年一季度，國內20家品牌房企累計拿地4884萬平方米，同比增長69.6%；累積拿地金額為2702億元，同比大漲134.7%。而從拿地結構來看，一二線城市拿地占比達7成，其中二線城市的拿地占比達到一半。

 

　　財政部的數據則同樣印證了上述有關情況。數據顯示，前三個月，財政部土地和房地產相關稅收中，房產稅428億元，同比增長26.9%；國有土地使用權出讓收入6196億元，同比增長36.1%。

 

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，房企在調控政策日趨嚴格的當下，仍然大量拿地，“補庫存的導向很明顯”。

 

　　“很多房企實際上還是會積極拿地，尤其是去年銷售業績不錯的房企，會加大土地儲備，所以這個時候即便是市場交易不好，房企還是會積極拿地的，對于未來市場尤其是周期性的復蘇還是期待的。”嚴躍進說。

 

　　融資結構調整

 

　　4月10日，銀監會再度發布文件，其中涉及內容之一便是防范房地產領域風險，要求分類實施房地產信貸調控，強化房地產風險管控，加強房地產押品管理。

 

　　此前的去年10月，央行召集17家銀行開會，要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。隨后，銀監會同樣下發了有關文件，決定收緊房市融資渠道。

 

　　雖然密集出臺的各地調控政策未能立刻給樓市“降溫”，但通過梳理分析有關上市房企年報的財務數據，或可得出在調控壓力下，后者融資結構已經出現變化的結論。

 

　　Wind資訊數據顯示，目前A股發布去年年報的70家申萬行業上市房企中，2016年貨幣資金結余合計達4580.77億元，較2015年的3217.75億元增長42.36%。但值得注意的是，去年三季度時，上述企業的貨幣資金結余合計已經達到4457.57億元，這意味著去年最后三個月這一項數值僅增加123.2億元，占全年增長額1363.02億元的比例僅有9%。

 

　　而在資產負債率方面，上述70家上市房企去年總資產合計達到3.20萬億元，總負債合計則為2.41萬億元，以此計算出的資產負債率則是75.34%。不過，去年前三季度和2015年度，總資產合計分別為3.05萬億元、2.60萬億元；總負債合計分別達2.33萬億元和1.94萬億元，同樣計算出的資產負債率則分別為76.25%、74.57%。

 

　　通過對比去年與去年前三季度、前年的資產負債率數據，可發現這項數值在去年前期曾出現一定上漲，但四季度后則有一定程度回落。

 

　　此外，通過計算上述70家上市房企有息負債（短期借款、長期借款和應付債券之和）發現，去年、去年前三季度、前年的這項數據，分別為7391.1億元、7302.7億元、6175.8億元。這意味著，曾在前九個月暴漲的有息負債，在四季度卻出現了下降。

 

　　中原地產有關數據顯示，今年一季度，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅649.5億，延續了去年四季度（1099.88億元，全年為1.14萬億元）以來的低迷狀態。

 

　　另外，有關數據顯示，從資金價格來看，去年12月來發行的債券利率均在4.2%-5.5%之間，相比去年9月前4%均有所上行。

 

　　中原地產首席分析師張大偉對21世紀經濟報道記者表示，融資渠道的收緊，使得房企資金壓力加大，且海外融資難度同樣趨大，“一旦內地債券融資壓力增加，將明顯增加房企資金壓力”。

 

　　“從各地樓市調控看，預計房企的資金還會受到繼續的壓力，這種情況下，發債等渠道還有可能繼續收緊。此外，巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張，如果持續甚至有可能出現違約。同時，美元走強后，熱錢將流出中國市場，疊加內地債券市場融資難，這會加劇房地產企業‘錢荒’窘境。”張大偉說。