吳幼珉

　　近年，香港內地樓價一再攀升;兩地都有分析指樓價脫離了實體經濟和居民收入的增長，而樓價卻還是長升長有，牛氣沖天。現在，連一些香港人也像內地居民那樣，說樓價只升不跌了。當然，歷史經驗告訴我們，資產市場的市況不可能一成不變，既然有升的時候，也必定有跌的日子。

　　投資需求支撐房價

　　有許多機構對樓市進行過調查，得出不一樣的結論，反映那些調查有不一樣的設計。在內地，估計有一半或以上的居民並非是居住地的業主，例如他們會在原籍有自置居所，在居住地則是租客。在香港，假設也有一半或以上的居民並非是本地業主或急於再置業者，如與父母同住的年輕人想擁有自己的居所等。如果沒有那樣的基本消費需求，投資需求就不可能成為氣候。

　　在內地，樓價快於工資增長，消費需求下降，投資需求支撐房價，發展商和小業主手上有大量的空置住宅單位。當地的城鎮化進程對樓市有正面的影響;但由於多地去年的樓價再翻番，整體樓市供求失衡的問題仍然有待解決。在香港，樓價也脫離了工資增長，對於年輕人來說更是如此;住房問題也成為社會諸多不滿的一個根源。

　　在樓市持長倉的人希望樓價高，持短倉的人則希望樓價低。在樓市持長倉的人擁有社會的主要金融資源，持短倉者的不滿聲浪則特別大，也能引起社會的關注。

　　當前，兩地分別實行了一些限購措施或香港所稱的「辣招」，目的都是抑制非自住需求。迄今，成效仍然不大。在香港，人口增長率比自然增長率高;政府近年則力圖增加土地供應，但實行起來卻也遇到了不少阻力。在內地，政府的財政政策仍有利於樓價上漲，成為了有其市場經濟的一景。

　　香港內地都經歷了長年的和平環境。在和平環境中，樓價長遠來說是不會往下走的。在貨幣供應增加的條件下，樓價在名義上也一定會上升。

　　2008年以來，美國貨幣供應增加，兼實行超低利率。中國內地的實體經濟表現要比美國好得多，香港經濟也沒有美國經濟那麼糟;但由於港元與美元掛恥，而美國貨幣政策對中國央行政策的間接影響也很大，縱然中國央行官員並不承認這一點，事實卻相當明顯。因此，中國的貨幣供應是充裕的，貨幣政策與實體經濟表現不匹配。

        放棄利率對樓價調節功能

　　在相似的貨幣環境中，兩地的按揭利率都比較低。內地的商業銀行按揭利率是由央行規範的，央行同時也控制著貨幣的供應量;香港商業銀行制訂按揭利率則依靠資金成本和風險評估來決定。如此一來，兩地按揭利率都放棄了對樓價調節的功能。以目前的情況來看，持續的低利率是樓價不斷上揚的主要因素。

　　提高利率表面上來看會增加一般居民供樓的負擔，實際上也提高了投資者的機會成本，因而抑制了投資需求。如果投資需求減少，房價就會下跌，用家就可能以相對低的價錢買到住宅，因而他們的供樓負擔更會因而下降。窮人是指那些相對沒有錢的人，減息對他們往往是不利的，因為富人比窮人更容易得到貸款，也有較強的盈利能力。減息則減低了那些貸款的成本，因而有利財富向富人轉移。

　　兩地社會互相影響，內地和香港的樓價上揚，在兩地社會上出現了互相攀比的現象。例如深圳人會覺得深圳的居住環境比香港好，為什麼當地的樓價不能與香港齊肩。而香港人卻認為深圳樓價升得那麼快，為什麼香港就不能升得更快一些。這些心理因素，加上兩地資金實際上存在著許多往來的渠道，那也加速了香港等地樓市的升勢。

　　而綜合以上所述，仍然可以認為，按揭利率未能抑制投資需求是目前兩地樓價升個不停的一個重要因素。如果這種情況不發生變化，樓價長升長有的局面也難以改變。