易憲容

　　以317北京出台的房地產調控政策為標誌，內地各城市又掀起了一輪房地產市場調控政策出台的高潮。這輪房地產市場調控涉及的城市越來越多，而且行政性政策更是無所不用其極，在地方政府的考量中，凡是可以遏制房價不再暴漲及穩定房價的政策都在試行。

　　未用稅收及利率槓桿

　　正是這些行政性調控政策無所不用其極，看上去地方政府調控房地產市場決心也很大，但是真正能夠對房地產市場投機炒作起到遏制作用的經濟槓桿(稅收與利率)絲毫無變化。這樣，整個房地產市場的供求關系更是全面扭曲，投機炒作的預期不僅沒有改變，反之在強化。在這種情况下，要想結束內地房地產市場房價暴漲的局面是不可能的。比如，南京已經出台的房地產市場調控政策同樣是十分「嚴厲」，但是并沒有阻止投機炒作者涌入市場。據報道，南京市有些樓盤開盤，僅是排隊號就炒作到了幾十萬元一個，那麼這個地方的房價豈能不暴漲呢?

　　那麼，這些調控政策為何不能讓瘋狂上漲的房價結束呢?主要的原因就在於，尽管市場說得是如何「嚴厲」，但最「嚴厲」都是行政性短期政策，而沒有運用稅收及利率經濟槓桿。至少落實「堅持房子是用來住的，而不是用來炒作」的住房居住功能定位，是拋到了九霄雲外。

　　這些行政性的短期調控政策無論如何「嚴厲」，都在告訴市場，房地產投機炒作者短期內或兩三年要投機炒作住房是有所限制，這就增加房地產投機炒作的成本，無論是限購、限貸、限售等都如此，但是過了兩三年之后，所有的房地產市場短期性行政調控政策都會重新放開。那麼，房地產投機炒作者豈能不涌入市場呢?特別是近十年來，內地90%以上居民的財富都是靠房地產市場來增長，越早進入房地產市場，財富增長越快，那麼，政府發出這樣的信號時，房地產投機炒作者豈不千方百計涌入市場?

　　所以，從上個星期發布的經濟數據來看，房地產開發商看好未來的房地產市場，因此全面增加了投資，甚至增長幅度快達到10%的水平，同比增長了3個以上的百分點。而且從住房銷售的情况來看，尽管由於一線城市限制交易的政策更是嚴厲，從而讓東部地區住房銷售面積增幅下降，但住房銷售金額反增長了3個百分點。而對於中部及西部地區來說，無論是住房銷售面積還是住房銷售金額都在去年基數上快速增長，尤其是住房的銷售金額增長更快。整個房地產市場仍然是房價上漲在推動。所以，3月份全國70個大中城市的房價只有8個城市有些微下降，其他城市的房價都在上漲，而且這種房價上漲已經持續一年半以上了。

        僅增投機成本

　　對於內地這個以投機炒作為主導的住房市場來說，只要房價在上漲，要讓住房投機炒作退出市場是不可能的。所謂嚴厲的房地產調控政策，只不過增加他們的投機炒作成本而已。比如，現在不少城市住房限貸的首付比例上升到40%至80%。這些調控政策對投機炒作者是很嚴厲的，但是目前內地金融市場的資金有的是，每天都會接到不少貸款騷擾電話就可見一斑。也就是說，如果銀行首付比例上升，住房投機炒作者完全可能通過市場來籌集資金。只要預計未來兩三年住房投資的收益遠高於這種融資成本時(比如說，只要每年房價上漲大於10%，而且他從融資市場獲得資金利益小於10%)，他們就會進入市場。如果按照2016年一線城市及二線熱點房價上漲的幅度，那麼以10%融資成本進入市場肯定是大獲其利。在這種情况下，地方政府的限貸政策肯定起不了多少作用。

　　還有，住房限制兩三年內不准交易，有人說這是房地產市場的一顆原子彈。這有點危言聳聽，根本上沒有經濟上的邏輯性。因為，住房投機炒作者購買的住房不准交易，當然對於短期炒作者是能夠限制住，這也是地方政府所要達到的目的，即既遏制住房的短期投機炒作，同時也希望用這種方式來穩定房價，就讓這些高房價的城市房價不下跌。如果這種限制交易的政策只是遏制住房短期的投機炒作而讓房價不下跌，那麼住房投機炒作者在房價上漲時，同樣會進入市場，只不過，增加其兩三年持有住房的貸款利率成本而已。

　　比如說，為了遏制房地產短期投機炒作，香港政府就出台特別印花稅，即持有住房6個月內交易的要繳交易稅20%，12個月交易的要繳交易稅15%，36個月交易的要繳交易稅10%。看上去這些交易稅政策很嚴厲，但是能夠起到的作用十分有限，投機炒作者能夠規避掉，只不過增加他們的成本而已，住房投資炒作同樣涌入市場。內地這種限制交易的情况更是如此，投機炒作者完全可以持有2至3年后再交易。而且當他們看到當前的房價還在上漲時，當他們看到地方政府房地產市場調控政策僅是短期性行政政策時，他們更是預期2至3年的房價會上漲，更是會涌入房地產市場。所以，當前的房地產市場政策無論說得如何嚴厲，如果不堅持用稅收政策去除住房投機炒作的賺錢功能，回到住房的居住功能定位上，那麼調控政策所起到的作用是十分有限的。在這種情况下，要結束內地房地產市場價格暴漲也是不可能的。