天朝地大物博、资源丰富，上下五千年，纵横千万里。所以搞搞“特色小镇”神马的，那也算是物尽其用的。

　　特色小镇开发主体

　　一般而言，能够开发“特色小镇”的专业组织包括：政府、镇村经济组织、房地产商、投资商、产业基金、产业服务商等。

　　小知识

　　“特色小镇”被当局政策支持，各类地产商大举进军，不乏一些资本实力雄厚的上市房企，如绿城(3900)、碧桂园(2007)、万科(2202) 、恒大(3333)及其他地产商，对其垂涎。然而，小镇打造情况良莠不齐，有浑水摸鱼的，有打擦边球的，当然也有认认真真做“特色”的。

　　但特色小镇本身并非招财树，而是十年磨一剑的梅花香，这慢功夫可是赚惯了快钱的地产商急不来的，同时这也势必对坚决要涉足其中的房产商有很高的现金流要求。

　　话不多说，我们先来看看现今正在风靡天朝的“特色小镇”是什么吧!

        特色小镇发展历史

        特色小镇，在2014年10月由当时的浙江省省长首次提出此概念;

　　2015年12月，中央经济工作会议上，习大大大段讲述特色小镇，其中梦想小镇、云栖小镇、黄酒小镇等被提及;然后习大大又在中央财办《浙江特色小镇调研报告》上作了重要批示。

　　2016年7月20日，住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，决定在全国范围开展特色小镇培育工作，计划到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇，引领带动全国小城镇建设。

　　(浙江小城故事多)

      什么是特色小镇?

　　啥嘛是特色小镇呢?官方指示的是，环境美丽宜居，产业丰富，集休闲旅游、金融、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化等多种业态为一体。详解如图：

　　总结一下，特色小镇必须具有明确产业定位，还要有文化内涵，并且要有旅游和一定社区功能的发展空间。它不同于我们过往认知里面的产业集群、建制镇、工业园区、经济开发区、旅游区等，也不是以上几者的简单叠加，而是产、域、人、文相融合的。

　　如何判断“特色小镇”?就是看它的特色是否鲜明，是否达到一定程度产业集聚规模，评价其成功与否在于它在“特色”领域内的地位。我们可以参照一下世界上著名、且已发展成熟的特色小镇，如法国格拉斯(香水小镇)、瑞士达沃斯(世界经济论坛的永久会址)、美国格林威治(对冲基金)等等。

　　(传说中的格拉斯香水坊)

       特色小镇地产化

　　好了，重点来了!政府大举支持特色小镇建设政策一放出，部分地产商以迅雷不及掩耳之势大举进军特色小镇开发领域，现日趋出现特色小镇地产化的迹象。这番熏染之下，我们不知道情况的小老百姓们还以为，特色小镇原本就是地产商搞出来的特色地产项目呢。

　　我们可以简单看看几个大型地产上市公司的小镇发展项目：

　　1. 绿城(3900.HK) ：你确定这真的叫“特色小镇”?

　　2016年7月，绿城旗下子公司绿城小镇集团正式成立了，以浙江为始，小镇开始布(大)局(举)全(圈)国(地)。

　　现在交上来的作品有：滨海理想生活小镇样板——海南蓝湾小镇;宜居宜养的健康小镇样板——安吉桃花源;城市近郊理想生活小镇典范——舟山长峙岛、杭州桃源小镇。

　　好了，这四个典范，说来说去，还是以“居住”为核心，说白了其实还是卖房子，至于特色小镇所强调的“产业”概念，则完全被淡化掉了。

　　2. 蓝城：喂马劈柴 关心粮食和蔬菜

　　但值得提的是，绿城的老爸爸宋卫平在把绿城嫁给中交之后，自己成立了蓝城集团，这个蓝城倒是正经八百地做起了特色小镇项目，其中，定位为农业小镇的“春风长乐”一经宣布，在市场上便引发轰动，在位于杭州西北部1.6万亩的土地上，宋卫平要打造一个以田园生活为主题，集农业、生活、休闲、颐养于一身的复合性小镇。

　　一经宣布，媒体便开始抱大腿，形容此项目为“史诗性规划”、“地产史上最大胆的一次社会实验”。更被大胆地想象为有着乡村油画般的浓郁色调，静谧、浪漫。

　　而它被褒奖最多的无外乎将城市里的人再度带回乡村的理念，给乡村以反哺，给城市里的人以返璞归真。“从明天起做一个幸福的人，喂马劈柴，关心粮食与蔬菜”是工业化浪潮下，每一个城市中人的浪漫想象。

　　但目前为止，土地还没有全部拿到，所以项目只在规划中，具体还没有落实。目前已经做了一个样板示范区，可有供游客参观，但是要提前预约。

　　在规划中，春风长乐分成“庄、村、镇、园”4级空间体系，主要功能是农业、旅游、创业和颐养，整个小镇规划为“一环六园”。六园分别是香药稼圃、温泉溪谷、古寺禅茶、桃源牧场、耕读人家和森林硅谷。粉墙黛瓦的建筑点状式分布在一大片农田中间，视野宽阔，田野风景一览无余。

　　(庄园大门)

　　春风长乐每户人家配送1:1的院子，还有蔬菜和果园，和每户2亩农田，农田将是有专人统一耕种，并有专家技术指导，然后按照季节给每户业主送上时令蔬果，每年的收成扣除一定的服务费用，再将剩余的收益返还给业主。

　　(每户配送庭院)

　　3. 碧桂园(2007.HK)：好像一个创业孵化器

　　碧桂园去年8月发布产城融合战略，启动科技小镇计划，目前已经在珠三角、长三角、环北京等区域完成了科技小镇初步布局。

　　5月17日，广东省首个动工的科技小镇示范项目碧桂园创新小镇在潼湖生态智慧区揭幕。然后，碧桂园集团董事局主席杨国强表达了自己对创新小镇的构想：人们在这里工作的同时可以享受生活，散步、喝咖啡，有很好的配套设施，创新小镇地面都是公园，外墙长满植物，屋顶都是花园。据说，在揭幕现场，有近80家企业、机构现场签约进驻创新小镇。

　　碧桂园创新小镇的初衷是希望打造一个“科技之城”，官方说法是因为深圳土地成本太贵，所以就在毗邻深圳的的惠州潼湖打造这样一个科技产业园地，特别是从事科技行业的年轻人能够来潼湖工作、生活，喝咖啡、看电影、散步、看书等等并且表示，於深圳相比，可以为企业节省一半的成本。由此看来，碧桂园的“科技小镇”，倒像是一个“双创小镇”了。

　　除了此三家，还有万科(2202)的良渚文化村，恒大(3333)则要打造足球小镇等等，还有许多正在规划中的“无名”小镇。总之，地产商之“插足”，声势甚大，蔚为壮观;当中，有浑水摸鱼的，有打擦边球的，也有确确实实在做“产业特色”的。

     地产商的小镇之路能够走多久?

　　对于那些浑水摸鱼的，正在进行中的第二批全国特色小镇推荐中，住建部明确要求不得推荐以房地产为单一产业的镇，并要求被推荐的小镇需实施并储备一批质量高、带动效应强的产业项目。

　　场面上如火如荼，但“产业立镇”才是正途。虽然“特色小镇”项目现在被国家大力支持，资金上也有援助，但需要认识到的是，“特色小镇”并非一个招财树，反而是一件奢侈品，由开始培育到发展成熟周期十分漫长，同地产商卖房子之赚快钱不可相提并论。

　　且并非拿了地就能建设“特色小镇”，如果所拿地块没有特色资源，那也很难去建设一个严格意义上的“特色小镇”。

　　地产商小镇打造之困境

　　首先，如果房地产商在特色小镇建设没有产业支撑和未来运营的规划，特色小镇是很难成功的;

　　第二，如果资本要求在短短几年内见到收益也不适合来投资特色小镇。

　　所以目前来看，有充足现金流的大地产商口中说出来的“特色小镇”计划相对小地产商而言，相对可信，至于打着“特色小镇”旗号但最后其实还是卖房子的情况，政策上已然开始打击。作者：C君、王小拴