緣何三四線更樂意限售

　　上半年，「政策向左、市場向右」的特徵愈發明顯，三四線城市市場熱度持續高漲。在三四線城市整體竭力去庫存的大背景下，緊縮調控又似乎是受益「外溢」利好的三四線城市不得不做的動作，這樣的市場火熱形勢到底還能持續多久?

　　針對個人限售政策可以說是本輪調控的一大全新措施，目前有31省市相繼落地限售令。限售以三四線城市為主，部分熱點一二線城市並未限售。截至目前，一線城市僅廣州出臺居民家庭限售政策;二線城市限售主要是部分熱點二線城市，尤以杭州、南京等市為代表。這類城市投資熱情持續高漲，房價上漲動力強勁，限售政策將有助於打壓過度投資的氛圍，緩解房價上漲預期。而尚未限售的二線城市有兩大類：一是合肥、蘇州等熱點二線城市在限購、限貸政策實施後，成交量連續數月低位運行，房價進入高位盤整階段，調控政策成效顯現;二是長春、大連等高庫存城市，去庫存將貫穿較長的時間周期，「四限」政策暫無落地的必要。

　　限售的三四線城市大都聚集在核心城市周邊，尤以嘉興、無錫、東莞等市為代表。一方面，2016年下半年三四線城市房地產市場明顯轉暖，核心城市周邊的三四線城市房價更是呈加速上漲之勢，調控壓力依舊高懸於頂;另一方面，三四線城市限購、限貸政策相較寬鬆，多個三四線城市限購政策僅限於非本市戶籍家庭，本市戶籍家庭並不限購，二套房首付比例大都不高於50%，限售政策可以在支持自住性需求的同時，著力打擊投資、投機性需求，更好地調控房地產市場。

　　限售具一石二鳥之效

　　為什麼三四線城市相對一二線更樂意出臺限售呢?譬如啟東、揚州、蕪湖等市陸續下發限售令，但限購、限貸隻字未提。主要原因有以下兩點：首先，大多數三四線城市去庫存任務依舊艱巨，無論是出於GDP增長還是土地出讓與交易稅收等政府收入來說，都需要市場能夠活躍起來，需要有交易量。當前剛剛起來的市場熱度需悉心呵護，以便維持地市、樓市持續好轉的局面。就政策力度而言，限售明顯寬於限購、限貸，不會對真實的自住型需求造成影響，或許會短期造成成交量回落，但不會斷崖式下跌。

　　其次，三四線城市也是新型城鎮化進程中農民落腳城市的主力吸納場，樓市調控的本意並不是限制交易，且限售不會對這類自住購房者造成困擾，反倒對投機、投資購房者而言才有些「請君入甕」的意味，投資者會自行衡量、承擔投資風險，有利於抑制三四線城市過度投機。

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

　　(逢周二刊出)