周八駿

　　4月26日，土地供應專責小組發表諮詢報告，從4月26日至9月25日展開為期5個月的公眾諮詢，並在兩個月後向行政長官林鄭月娥提交報告。

　　土地房屋問題嚴峻

　　諮詢報告就短、中、長期增加香港土地供應提出18個選項，向香港社會各界傳遞的信息，是香港存在着嚴重的土地供應短缺問題，2026年前短缺情況尤為惡劣，未來30年則至少短缺1200公頃土地。

　　之前，土地供應專責小組主席承認，「若5年前展開專責小組的工作，今天不會面臨土地不足的嚴峻局面」。除了起步晚這一因素外，筆者認為，特區關於土地供應的現行機制已明顯落後，表現在土地供應專責小組諮詢報告所提出的18個選項的任何一個，都需要幾年甚至10年以上的時間來實施。

　　土地供應短缺甚難解決，必將產生兩大消極影響：一是私人市場樓價將繼續升易跌難，一是公營房屋將繼續供不應求。

　　特區第三屆政府制訂公屋輪候時間平均為3年的目標，但是，不僅迄未達到，相反，實際輪候時間越來越久。

　　根據香港房屋委員會統計，截至2017年12月，全港共有28.29萬宗公屋申請，其中，15.51萬宗為一般申請，即家庭和長者一人申請，平均輪候時間為4.7年；另外12.7萬宗，為配額及計分制下的非長者一人申請。4月15日，社區組織協會代表在商台節目中指出，根據房委會今年3月公布單身人士獲分配市區公屋至少要438分、獲分配離島公屋至少要426分來推算，非長者單身人士需要輪候26年以上甚至32年才能獲分配公屋！

　　即使根據土地供應專責小組成員何喜華的估計，如果公屋用地短缺情況持續，則2026年左右輪候公屋時間將由目前的4.7年倒退至上世紀90年代的7年。

　　根據特區政府估算，私人房屋市場的土地供應問題不突出，因為大地產商都有充裕的土地儲備。然而，正因為私人房屋市場存在着「寡頭壟斷」，私人市場樓價居高不下。上屆政府從執政開始，一直嚴厲遏制私人市場投機活動，以維護香港居民首次置業優先權。現屆政府「蕭規曹隨」。有關政策實施差不多6年了，但是，香港私人市場樓價一路飆升，屢創歷史新高，帶動香港居屋價格也屢創歷史新高，二者都同越來越多香港不同階層居民的置業能力脫節。

　　需大決心大動作

　　有一種觀點：隨着美國聯邦儲備委員會不斷調高美元利率，港元利率必將上升，會對香港樓價產生降溫效果。表面看，這樣的觀點不錯，但是，經不住深入分析。

　　20年前亞洲金融危機的教訓提醒我們，如果樓價因為金融危機而硬着陸，那麼，香港經濟會衰退，絕大多數中產階級人士會受損。當前，全球經濟金融政治格局空前全面深刻調整日益深入，以美國公然宣布中國和俄羅斯為其主要對手的「新冷戰」降臨，香港地產市場不排除再度硬着陸的可能，但那不是解決香港土地房屋問題的正常途徑。

　　解決香港土地房屋問題的正常途徑，是在經濟形勢穩定條件下，採取一系列新政策措施，旨在解決三方面問題：一、明顯縮短土地開發、投入市場的時間；二、切斷私人房屋市場和公營房屋市場的聯繫，使後者回歸僅滿足低中家庭居住需求的初心；三、採取限購措施，確保香港居民（包括可以成為永久居民者）首次置業。

　　毋須贅言，採取上述政策措施，需要轉變政策思維。限購，會與香港經濟必須保持高度開放和自由的觀念相左。對此，需要解釋，限購是抑制樓價過高的權宜之計，類似於1998年特區政府干預股市以維護香港金融體系。

　　切斷私人房屋市場和公營房屋市場的聯繫，是基於對香港人口老化、居民收入預期和退休保障制度預期的綜合評估，未來30年，香港將有相當一部分居民難以在私人市場置業，也難以承擔同私人市場掛钩的居屋價格。

　　在增加土地供應的各種辦法中，阻力最小的是在香港島以外填海造地。同時，必須簡化涉及土地開發的行政程序。官僚主義是良治大敵。政府以人為本，要有民心我心、切實提高施政效率的行動。

　　香港土地房屋問題到了下大決心採取大動作的時候了！