今天想同大家計計數，算一下香港最大地產發展公司新鴻基地產(016)的真正價值究竟多少？

　　現時新鴻基地產的市值大約是3358億元，市盈率是6倍，去年在發展物業方面，賺162億元；至於租金收入，則遠遠比物業發展為多，達到236億元，扣除成本後，也有186億元。

　　市值1.18萬億元

　　以上數字好像沒有問題，但其實犯了一個會計學上的大毛病，就是租金收入並不能用市盈率去計算，應該用回報率去計算。一般來說，買樓收租的回報率在2%至3%之間，越是優質物業，回報率越低，這是定律。

　　如果有236億元的租金收入，以回報率2%去計算，新鴻基地產的市值便有1.18萬億元，這還未算它的物業發展收入。相比之下，蓋茨的身家也只有7000億元，新鴻基可比他有錢得多！

　　資深投資人、合眾會會長  周顯

　　(逢周五刊出)