施永青早前撰文，分析填海影響地產商利益。

　　本欄上期題為《填海無罪  起樓有理》的文章，表明必勝支持港府大規模填海，長遠為香港增加土地供應。近日有朋友轉發一篇文章給必勝參考，作者是香港著名地產中介代理中原地產老闆施永青，文章題為《誰最反對大規模填海》，所謂英雄所見略同，難得施永青唔怕得罪米飯班主，直言最反對香港大規模填海的人，就是擁有大量土地儲備的地產商，值得大家讀一讀(該文網上短連結 : http://bit.do/ezrhs )。本文擇錄部分內容給大家討論一下：

　　點出發展商死穴

　　該文提到「他們(地產商)收購了大量新界的農地，目的當然不是為了養草，而是希望將來有機會申請改變土地用途，可以用作地產發展。若果東大嶼這類大型的填海計劃獲得社會支持，那他們手上持有的土地就不再那麼罕有，其價值就會大幅下降。」

　　沒錯，假如市場普遍預期，港府將進行大規模填海增加土地供應，對持有大量地皮的發展商而言，再把地皮囤積居奇就不化算，因為地皮增值空間受制於即將有的新供應，發展商為了自保，一定會趁填海新地皮未推出應市之前，盡快把自己手上的農地更改作發展用途。

　　「因此，填海計劃一旦落實，地產商都得改變策略，不敢再囤積居奇，而是會採取『起得快，好世界』的策略。相信他們在與政府商討改用途補地價時，會因此而爽快很多，不會再花太多時間糾纏在討價還價上。這樣香港的房屋供應就會增加，樓價不用等填海完成，很快會往下調整。」

　　施永青點出地產發展商的死穴，未來本港土地供應若大增，直接影響地產商存貨(地皮)的升值空間，地產商對此怎會不心痛？所以發動各種不同的力量(如環保團體)，阻撓東大嶼填海計劃，宣稱東大嶼填海計劃耗費超過萬億元，如此嚇人數字，好明顯有人想借誇大填海成本誤導公眾，讓更多的人盲目反對填海。

　　必勝要強調，特首林鄭提出的人工島填海大計值得肯定、值得支持，希望特區政府擇善固執，帶領香港往正確方向發展。特區政府如果立定決心增加土地供應，可行的方案有很多，而從城市規劃上動手腳，提高一些地區的地積比就最簡單快捷。

　　加地積比值得考慮

　　簡單說，現時一幅地皮面積100平方米，地積比4倍，代表這幅地皮最高可建樓面有400平方米(即100平方米乘4)。如果政府容許提高該地皮的地積比率至5倍，這幅地皮最高可建樓面有500平方米，比原先的可建樓面增加了四分一。當然，增加了可建面積，自然增加了地皮的價值，發展商自然樂意建多些樓面，而政府亦可以收取補地價金額，「一家便宜，兩家」(雙方都有好處)！

　　日前香港地產行政師學會亦建議，增加全港地積比率是最快增加房屋供應的方法，學會估計以現時香港已建房屋土地為例，若地積比增加一倍，將變相可多出7000公頃土地(即7個明日大嶼填海面積那麼大)。

　　事實上，本港有一些地區規劃的地積比率實在太低，例如油麻地旺角一帶，由於不少舊樓的地積比早已用盡，若不提高該地區的地積比，根本沒有地產商願意收購舊樓進行重建，故增加地積比值得港府認真考慮。必勝

　　(逢周一刊出)