香港商報評論員 李哲

　　樓價下跌，劏房最傷。一個新界一手劏房盤，開售以來不單銷情淡靜，僅在首天沽出兩伙，昨日還索性封盤停售，市傳是要重整價單從而割價散貨。背後近因，乃一個剛剛公布價單的市區劏房盤，非但較鄰近的同系單位折讓接近半成，而且還比該新界盤便宜大約兩成；展望未來，隨着類似的一手開放式單位供應增多，由啟德到大嶼山均有相關新盤應市，劏房割售潮勢將愈演愈烈。早前有發展商更預料，細單位今年可能暴跌三成之多。市場競爭加劇，固然推動了劏房跌價；不過，歸根究底，政府的調控政策也絕對功不可沒。

　　一來，政府「辣招」無疑有效引導樓市重返用家主導；以投資者為主、買家購入後多作放租用的劏房，所受打擊就比一般單位為大。稅務局昨公布的12月份物業印花稅數字，雖顯示三項「辣招」額外印花稅、買家印花稅和從價印花稅所涉的住宅宗數，分別按月急升約46%、46%和72%，表面看來升幅固然不低；然而，轉以更長時序衡量，這其實與對上一季差別不大，也莫說較半年前更明顯減少了，故以上很大程度只是樓市在經歷一段低潮之後出現「小陽春」所致。此外，三者分別涉及38宗、182宗和504宗，較諸整體樓市成交宗數來說亦比例不高；換言之，「辣招」之下的投機投資風氣難言死灰復燃，而是延續死氣沉沉之頹態。

　　除於需求入手，特首林鄭月娥還在供應方面下工夫，既將公私營房屋比例由六四比改為七三比，意味未來公營單位將會顯著增加，配合綠置居、新居屋、首置盤等資助出售房屋政策的優化，由折扣率到供應量都更能協助市民上車；凡此種種，均有利扭轉「今日不買、明日更貴」的預期，因為政府即將大推更廉宜、更實用的公營單位，大家又何必再「恐慌性入市」擔心無屋住了？不問可知，針對手頭較緊人士及家庭而設的劏房，肯定是進一步首當其衝了；畢竟劏房的特色在於「將價就貨」，透過縮細面積來使單位更易負擔，故其覬覦的買家或最終的用家，多少跟上述新樓市政策的服務對象重疊，故當中需求難免會被攤薄。

　　當然，息口回升，以致許多投資產品的回報率已較房產為高，也令劏房的收租價值相形見絀。就以股市為例，現在恒指的股息收益率都有3厘多，以收息為主的房託基金REITs不少更有5厘以上，後者於昨日跌市且表現硬淨，堪稱有效做到「財息兼收」。對比整體樓價跌勢未止，租金亦見下調壓力，還須面對政府「辣招」稅負、公營房屋搶客等等，試問醒目錢又豈會一再盲目戀棧樓市、特別是劏房？最近，一個早期開賣、入伙不久的劏房盤，就出現了不惜蝕讓的套現個案。

　　說到底，正如林鄭月娥早前所講樓市下跌是好事，她並冀港人供樓負擔佔入息比率可由目前70%降至40%；對於劏房割價，購買力較遜一族因而更易負擔，站在社會長遠發展角度來看，相信絕大多數市民均樂見其成。當然，如果發展商無須「將價就貨」，不用訴諸劏房市民也能入市購置，對業界而言又何嘗不是好事呢？這更是香港樓市告別病態的一大指標！