受累於中美貿易戰及外圍市場動蕩，香港經濟已面臨很大下行壓力，GDP增速大幅放緩，惟本港樓市在整體經濟環境都較疲弱之時卻反而「升得勁」，自今年1月至4月香港樓價已連升4個月，4月整體樓價較去年底已反彈9%。雖然樓市「向好」受新盤推出、買家需求等多種因素帶動，但亦絕不能忽視整體宏觀經濟環境，在經濟放緩疲軟之時，樓價很大可能出現調整轉向，港府必須謹慎提防樓市泡沫加劇；投資者亦須看到風險因素，小心入市。

 

　　現時，環球經濟增長都受挫，外圍市場需求不斷減少，拖累香港經濟放緩，早前港府統計處公布第一季度GDP降至0.5%，錄得十年以來最差經濟表現；香港外貿出口更受衝擊，從去年底以來進出口持續下跌6個月。不止外貿行業，香港各行各業亦都受到不同程度衝擊，昨日財政司司長陳茂波出席立法會財委會就分析簡報了香港經濟最新情況：外部需求欠缺動力拖累本港內部需求亦減弱，零售業銷貨值在今年首四個月按年下跌了2%，整體投資開支亦下跌7.1%，而香港股市在5月跌幅已累積達到約9%，是去年10月環球股市大幅調整以來最大跌幅。

 

　　可見，如今香港內外市場都面臨很大下行風險，投資者切勿對經濟走向和樓市走向盲目樂觀。過去幾月，香港樓市似乎逆勢而上，在經濟放緩之時卻升得「瘋癲」，樓價升到快破頂，1至4月的月成交宗數亦較去年第四季急升82%，不過這樣的升勢料很難持續維持。首先，年初以來樓價上升受惠於美聯儲釋放鴿派信號，減慢加息步伐，紓緩了不少投資者對本港加息和借貸成本上升的擔憂，但是中美貿易戰持續美國經濟是否能達到預期增長目標充滿不確定性，因此美聯儲未來貨幣政策走向亦充滿不確定性；同時，過去幾月香港新盤數量亦增加，推盤速度加快，導致樓市交投量活躍，然而轉入下半年之後，發展商推盤步伐逐漸放緩，樓市亦很難維持如此炙熱交投量。

 

　　應該說，香港投資情緒在過去幾月上漲，很大程度上是因為中美貿易談判頻頻傳出利好消息，令市場看好貿易戰或很快結束，再加上內地推出系列刺激經濟政策，帶動本港股市反彈，為不少投資者帶來財富效應，大家對經濟前景亦充滿信心。不過隨中美談判破裂停滯，雙方關稅大戰再度燃起，且貿易戰出現長期持續態勢，這都令市場整體情緒轉為悲觀，投資變得消極審慎，這從5月份港股跌幅就可明顯看出。所以，中美貿易戰料很難短期內結束，香港經濟和市場亦將繼續承受很大下跌壓力，這勢必會拖累樓市，近日香港各大地產股紛紛下跌，普遍認為地產股一般較樓市領先3至6個月，所以地產股轉跌或預示香港樓市在下半年亦將出現轉向調整，投資者不得不小心留意。

 

　　總之，整體經濟面臨重重困難挑戰，香港樓市不可能脫離經濟形勢，亦會隨之有下行風險，過去幾月樓價升勢難以延續，投資者必須謹慎評估香港樓價走向，切勿盲目借貸入市，防止出現負資產或難以承擔供樓壓力。

 

　　香港商報評論員　趙燕玲