易憲容

　　隨着利率市場改革推進，即市場化利率(LPR或貸款市場報價利率)與央行控制的基準利率併軌，央行也要求在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，對新發放商業性個人住房貸款利率規則作一定程度的調整，這就是中國人民銀行公告〔2019〕第16號文件。

　　現時利率變化不會太多

　　公告核心內容就是由以往完全由央行直接對商業銀行利率定價的方式轉變為到LPR機制上來，以便實現兩率併軌。不僅以往央行直接對商業銀行存貸款利率直接定價是絕無僅有，目前這種以LPR作為金融市場的基準利率也是絕無僅有。我早就撰文指出，中國金融市場的基準利率由以往央行直接對商業銀行定價轉軌為由18家商業銀行自律定價。這是否一種合理的定價同樣是十分令人質疑的。試想這18家商業銀行都是利潤最大化的企業，能夠報出不利於自身的市場價格嗎?當然沒人會信，特別是國有商業銀行更是如此。而且事實早就證明，內地商業銀行都是躺賺錢，不須改進管理，也不須努力，也能夠成為利潤水平最好的行業，最為根本的問題就是這種不合理的價格機制。這種價格機制要保證中國金融市場有效運行是相當令人質疑的。

　　所以，央行的公告以LPR為基準來調整住房按揭貸款利率政策，其實與以往的住房按揭貸款利率政策在原則上沒有多少變化，或變化很小，只不過是形式上的差異而已。這種形式上的同，可表現為定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前內地個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。也就是說，定價基準轉換後，居民住房按揭貸款利率沒有多少變化。

　　未來對商業銀行最有利

　　至於不同，主要表現為以下幾個方面：

　　一是住房按揭貸款利率合同形式有所增加。公告表示借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重新定價周期。重定價周期最短為1年，也可是長期的。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。這一條就明確表示，居民住房按揭貸款利率合同，可以是浮動利率，也可以是固定利率。前者利率浮動周期最短為一年，即當居民簽訂住房按揭貸款利率為浮動利率時，每年都要根據LPR變化而調整。如果簽訂貸款利率合同是固定利率，那麼這種利率以合同約定時間為準。至於居民的住房按揭貸款利率採取哪一種利率形式，就在於購買住房者與商業銀行協商來決定。這樣能給購房者在簽訂按揭貸款利率合同時多一種選擇。

　　二是如果購房者與商業銀行簽訂的按揭貸款利率合同是浮動的，這不僅有浮動周期的問題，也有不斷重新定價的問題。所以，公告規定，如果居民購買住房的按揭貸款利率合同是一年期浮動的，那麼其住房按揭貸款利率每年都要根據LPR的變化重新定價。與以往央行控制的貸款基準利率相比，LPR變化概率會較高，所以，居民住房按揭貸款的利率估計會每年重新定價。正是在這個意義上，可能會對貸款居民的影響比較大。特別是LPR觸及到這些商業銀行利益時，這些商業銀行高估LPR可以會成為常態。所以，未來住房按揭貸款利率上升可能是一種趨勢。特別是當住房按揭貸款利率決定權在商業銀行手上時，LPR與商業銀行利益嚴重相關，情況可能會更為明顯。

　　三是居民的住房按揭貸款利率以LPR為基準，而且嚴格限定住房按揭貸款利率的下限基準。比如，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。這就意味未來居民住房按揭貸款只能是高於這個基準，而不會低於這個基準。這當然是對商業銀行最有利的政策，但是合理性令人質疑。因為，既然是市場定價，為何一定確認LPR價格者是合理的?

　　所以，與以往相比，以LPR作為住房按揭貸款利率的基準，增加了一些住房購買者的自由選擇權，但更多的話語權卻完全回到商業銀行手上，這當然會減弱住房購買者與商業銀行協商與談判的市場力，有可能更不利到銀行辦理按揭貸款的住房購買者。