內房股今年至今銷情不俗，相信內房股投資前景依然可看好。

　　【香港商报网讯】內地逐漸收緊房地產融資，令內房股紛紛轉往海外融資，佳兆業(1638)、綠城中國(3900)等數間內房企公布計劃發美債融資。彭博數據顯示，10月單是內地房企發行的美債規模總值達53億美元，創3個月新高。今年以來，內房海外發債規模達創紀錄的700億美元。分析師提醒，相對於已經成功發債的公司，某些小規模且項目集中在單一省份、未來一年債務水平偏高的發展商，現金流風險可能較高。香港商報記者 鄭珊珊

　　早前，佳兆業發行3億美元於2023年到期的優先票據，年利率11.95%；擬將票據發行所得款項淨額，用於為1年內到期的現有中長期債務再融資。在該次發行之前的一星期，佳兆業已額外發行2億美元2022年到期、年息為11.95%的優先票據。

　　另外，綠城中國早前建議進行一項美元優先票據的國際發售，所得款項淨額將用作為若干現有債項再融資及撥作一般公司運營資金用途。

　　今年以來內地樓市調控力度不減、融資管道不斷收緊。負債過高、資金鏈斷裂讓不少房企破產風險提高。對此，光大新鴻基財富管理策略師溫傑點評說，能夠發美元債，也許未嘗不是一件好事，對於一些小規模房企，旗下項目集中在某單一省份，未來1年債務水平太高，萬一當地的經濟突然轉差，那麼企業面臨的現金風險會很高。大型國企等全國性布局企業，應對流動性風險的能力會好一些。

　　房地產信託規模按月挫六成

　　根據內地調研機構中房網的信息，10月信託業集合信託產品發行規模與成立規模均出現下滑。其中，10月集合信託成立規模不足千億元，只得957億元，按月下滑近50%，尤其是房地產信託產品資金募集規模環比下滑60%。資料顯示，截至11月8日，10月共有62家信託公司參與集合信託產品發行(銷售階段)，共發行1788款集合產品，與9月同時點相比減少20.85%；集合信託產品發行規模1693.75億元，與9月同時點相比減少16.26%。

　　根據市場研究機構諸葛找房的數據顯示，10月內地樓市成交量按年上升31.2%，惟按月下降5.3%。在各線城市中，僅二線代表城市成交量出現了按月升幅，一線城市成交量則按月下降15.8%，其中廣州降幅為28%。

　　溫傑指出，近幾年內房熱銷的「金九銀十」不再火爆，但今年有幾家大型房企的表現好過預期。其中，碧桂園(2007)就不錯。即使「唔算好好」，剛過去的10月也比今年更早幾個月份好一點。他對內房的看法「中性」，認為今年部分內房股可以「達標」，目前個股股價較低是大市的問題，惟近日港股連續下跌，期待內房板塊逆市上升是不太可能的。

　　龍頭房企10月銷情理想

　　實際上，10月份多間大型內房企業銷售情況理想，都錄得按年升幅。其中，中國恒大(3333)10月合約銷售額按年勁升逾70%至903億元(人民幣，下同)，繼上月後再度刷新單月合約銷售金額紀錄。碧桂園10月合同銷售金額約為567.6億元，按年增40.46%，而期內合同銷售建築面積約為667萬平方米，按年升52.22%。摩根大通將碧桂園的目標價由16元減至14.5元，但維持「增持」評級。

　　另外，世茂房地產(813)10月合約銷售額按年增約53%至232.4億元，首10個月達成1970億元合約銷售，按年升45%。花旗估算，世房11月及12月分別達成250億及逾300億元銷售，全年銷售有望按年升逾40%。該行上調世房目標價，由28.28元(港元，下同)上調至33.8元，維持「買入」評級。摩通則將世房的目標價由30.5元大幅上調指36元。

　　花旗認為，世房透過併購達成的及時土地收購，使公司今年第四季及以後有充足的可銷售資源，應能推動更快的合約銷售增長。該行估計，世房明年可銷售資源為5000億元(人民幣，下同)，2021年將繼續維持快速銷售增長，增速遠高於內地20大發展商平均水平。該行又稱，管理層相信公司今明兩年毛利率可維持逾30%水平，並在2021年進一步改善，受惠已收購的更高毛利項目，包括香港住宅項目。預期公司今年毛利率為30.5%，明年將會相若，2021年再改善1個百分點。

　　留意大灣區概念股份

　　小型內房股，要格外留意銷售做得好，以及大灣區概念的股份。溫傑認為，中國奧園(3883)就可以關注。這說法也得到了經濟學家的肯定，浸會大學經濟系原副教授巫伯雄表示，因為近日社會暴力升溫，「香港都走咗一批」，去了大灣區，並認為這種「出逃」對大灣區的樓價有支持作用。

　　值得一提的是，逾4年來，人行近日首次下調逆回購操作利率，將中標利率下調5個基點，是今個月第2次下調公開市場操作利率，投資者憧憬內地貨幣政策有望進一步放寬，甚至下月或會降準。

　　無疑部分內房融資仍偏緊，部分房企可能須低價出售項目，但反而利好資產負債表穩健、具境外融資能力的房企伺機收集同業土地。

　　【財經拆局】房企瘦身重整薪酬結構

　　據中房網消息，龍頭內房今年不僅調整薪酬結構，同時也正在減員。統計發現，今年上半年萬科房地產開發系統共有員工約1.2萬人，比2018年減少了589人。除了萬科(2202)外，有不少頭部房企同步減員，碧桂園(2007)與中國恒大(3333)分別減少近1.5萬名及2919名。

　　除了前三強房企之外，龍湖集團(960)、富力地產(2777)也分別減少2903名及1304名員工。龍頭房企作為行業引領者，很大程度上折射出了行業的發展狀況，值得市場留意。