去年香港樓市先升後回，但新盤銷情整體仍然理想。

　　【香港商報網訊】轉眼又是一年，要數去年本港大事離不開修例風波，事件延展迄今已對政治、經濟、民生等多個層面都產生影響，樓市亦難免受到牽連。本港樓價曾於去年中升至歷史高位，但下半年逐步滑落，被指「托市」的放寬按保政策公布後稍為暫緩樓價跌浪。展望今年，業界多看淡樓市，預測跌幅由5%至15%。

　　香港商報記者 呂婉玲

　　據中原城市領先指數CCL去年走向，樓價在6月到達190.48點破頂後，便進入下降軌道，更錄得14周連跌的紀錄。不過，港府在10月中的施政報告宣布放寬八成及九成按揭保險的樓價上限，由最低400萬及600萬調高到800萬及1000萬元，大大降低上車難度，亦激活了二手換樓鏈。新措施甫公布當周，二手成交量隨即回升，CCL數據亦反映，二手樓價終止跌勢，更錄近15周的最大升幅。而最新差估署數據顯示，11月份樓價指數回升近1.8%。

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　　暫時來看，新措施效果僅僅維持兩周左右，CCL在11月中再告下跌，截至年尾，CCL走向反覆，全年埋單僅升1.8%。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示，放寬按保對樓市的幫助有限，雖然成交量及樓價短期回升，但CCL很快再次墮入下行軌道，而現在的成交量重回低位，反映新政策效力有限。

　　修例風波停止樓價可回升

　　但市場亦有另一種看法。利嘉閣地產總裁廖偉強認為，放寬按保的威力還未結束。因為不少準買家因修例風波越演越烈而觀望，相信只要事件有平息迹象，經濟稍見起色，這批累積的潛在購買力便會爆發，形成新一輪樓市「小陽春」。換言之，放寬按保政策或仍有機會成為今年樓市的重要支持。

　　啟德地皮是去年官地的供應重鎮，單以住宅地皮計，政府共推出啟德跑道區的6幅住宅用地，中標價由98.9億至最高159.52億元，批出的樓面呎價介乎1.18萬至1.96萬元。2018年，啟德區曾創下最貴住宅「地王」神話，跑道區地價去年卻跟隨大市起伏。修例風波爆發前一個月，會德豐等6個發展商合組財團，以每呎1.963萬元投得4C區2號地皮，較前一年1.78萬的舊呎價紀錄高出逾10%，創下新高。

　　啟德地價回落具指標

　　然而，時隔兩個半月，同樣享有全維港海景的4A區1號住宅地，僅僅接獲4份標書，創出啟德地皮最差的收標紀錄，之後毗連的4A區2號全海景地皮，亦只接獲4份標書，反映發展商或看淡後市。不單如此，4A1地皮最終以1.18萬樓面地價售出，呎價水平僅高於2016年底第1K區2號錄得最低的1.02萬中標呎價。呎價除了重回初始水平，亦較5月時下滑約四成。

啟德地皮。資料圖片

　　泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，樓價下調，惟建築成本不會下降，發展商必須調低價錢入標，致令地價下跌。他稱當樓價下調5%至10%，地價需跌20%至30%，才能抵銷其中影響。再者，一手空置稅已進入立法階段，這亦會反映在標價上，進一步將標價壓低。隨着「麵粉價」下調，相信之後幾年的「麵包價」充滿下行壓力。

　　焦點新盤雲集新界

　　根據美聯物業報告，2020年有機會登場的新盤單位逾2.7萬伙，當中屯門及元朗區涉逾7400伙，佔全部近三成，屯門和元朗料成今年一手的供應重鎮。其次，將軍澳及西貢區涉逾4600伙，佔約17%；至於深水、長沙灣及油尖旺區合加共逾3500伙，佔約13%排第三。

　　環顧各區，港鐵(066)旗下將軍澳日出康城多個期數地皮近幾年陸續售出，區內第8、第9、第10期項目皆整裝待發；過往康城新盤多能成為焦點，相信上述三期將續受注目。其中，長實(1113)發展的第8期項目已命名為「Sea to Sky」，正待批預售樓花同意書；會德豐旗下第9期分三期發展，首兩期已推出發售，發展商正就9C期申請預售；至於第10期由南豐集團投得，集團預告項目擬於上半年登場。

　　樓價走勢料保守

　　綜合業界意見，市場對今年樓市傾向較看淡，一般預測樓價下跌5%至10%。一向看淡市況的仲量聯行估計中小型單位樓價今年跌10%至15%，豪宅跌幅更大，料挫兩成。戴德梁行的預測類近，該行料整體樓價上半年下跌10%至15%，但更看淡納米盤，坦言將跌穿大市。長實執董趙國雄亦將預測放在上半年，預料上半年波幅在5%左右。

　　多間大行都將樓價預測收窄在上半年，相信當中是須觀察社會運動的發展，因為現時影響樓市最深的已不是貿易戰等外圍因素。經濟學家關焯照說，社會運動使經濟下行、失業率上升，在看不清前景下，市民入市信心低迷，才導致大家一致看淡後市。若事件能逐步平息，他相信樓價有能力迅速反彈，甚至再創歷史新高。利嘉閣廖偉強更力排眾議，認為一旦累積的購買力得以釋放，樓價便會「噴射式」上升，大膽預計全年中小型單位樓價可升8%至10%。若跌市成真，從另一方面看，或也是準買家入市置業的好時機。

　　工商舖交投大跌四成 慘過「沙士」

　　去年商舖空置率明顯上升，故商舖價格不得不回落。

　　記者王丹丹報道：2019年工商舖市場經歷了「過山車」般的行情。年初延續2018年氣氛，儘管環球經濟疲弱，上半年工商舖交易情況尚可。但到了年中香港修例風波惡化後，成交宗數和金額隨即大跌。據中原(工商舖)數據顯示，2019年工商舖共錄得約4784宗買賣成交，涉及總成交金額約1217.08億元，對比2018年成交額及成交宗數均下跌超過四成。當中又以商舖市場最為慘淡，一些地產代理坦言，除非賣方主動減價四成，否則都難促成交易。

　　中原(工商舖)董事總經理潘志明用「驚濤駭浪」四個字來總結2019年市況，他解釋主要受本港連串社會事件影響，令投資者入市步伐放緩，即使有意出手亦需要業主大幅減價三成或以上才會考慮，但眾多業主態度強硬，令買賣陷膠，同時整體成交金額都相應大減。

　　工廈去年錄得約2936宗買賣成交，總成交金額約371.24億元，對比去年下跌約49%及42%。至於租務則有約7460宗成交，涉及總金額約2.91億元，按年減幅約17%至18%。

　　商廈交投跌近六成

　　商廈去年錄得約844宗買賣個案，按年減少近六成，同時亦是2002年後新低；而總成交金額則約566.5億元，重返2015年水平，按年下跌約37%。租務則有約5259宗個案，涉及總金額約6.75億元，較去年分別下跌約16%及14%。

　　商舖位2019年暫錄約937宗買賣成交，總成交金額約270.7億元，按年下跌約37%及61%，宗數為自2001年後再度跌穿1000宗水平；租務則錄得約3985宗，總成交金額約4.97億元，較2018年減少約13%及16%。

　　據中原(工商舖)數據顯示，去年全年總共錄得約4784宗工商舖買賣個案，累積總金額約1217.08億元。翻查資料，2003年沙士疫情時成交宗數約6215宗，而2008年金融海嘯時期亦錄得約10947宗成交，意味2019年工商舖市場投資氣氛較前述兩個低潮時期更為淡靜。

　　商舖湧現大幅減價個案

　　過去一年商舖市道最受打擊，中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，修例風波後市場湧現減價潮，更有業主劈價一半求離場，例如銅鑼灣耀華街12號地下，面積約753平方呎，新近以約3250萬元易手，平均呎價約4.3萬元；據知，業主原叫價6700萬元，即減價約51%售出。

　　黃偉基指，示威活動令遊客減少、港人消費意欲下降，零售市況進一步轉淡，減租情況無可倖免，幅度一般至少三成以上，以核心區舖最為顯著。由於示威情況估計短期仍會持續，料今年第一季舖市買賣仍會趨淡靜，預測2020上半年商舖售價會下調10%。至於租賃，預料上半年核心區舖位租金會有10%至15%減幅，而民生消費區舖位租金跌幅則會在5%以內。