【香港商報網訊】昨日下午，國務院印發了「關於授權和委託用地審批權的決定」，在嚴格保護耕地、節約集約用地的前提下，進一步深化「放管服」改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權。這個「土地新政」將顯著影響中國未來城鎮化進程，對於中心城市來說，是一項重大利好。

 

 　　試點將永久基本農田轉為建設用地

 

　　《決定》明確，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。按照土地管理法第四十四條第三款規定，對國務院批准土地利用總體規劃的城市在建設用地規模範圍內，按土地利用年度計劃分批次將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批准；按照土地管理法第四十四條第四款規定，對在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。

 

　　試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批准。對土地管理法第四十四條第二款規定的永久基本農田轉為建設用地審批事項，以及第四十六條第一款規定的永久基本農田、永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的土地徵收審批事項，國務院委託部分試點省、自治區、直轄市人民政府批准。

 

　　首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。國務院將建立健全省級人民政府用地審批工作評價機制，根據各省、自治區、直轄市的土地管理水平綜合評估結果，對試點省份進行動態調整。

 

 

 

　　據博聞財經引述財經評論員劉曉博分析指，這些試點省份的人口增長壓力比較大，土地矛盾比較尖銳，受到的限制又太嚴。過去幾年，國家對城市邊界把控比較嚴格，劃出了「生態紅線」「永久基本農田保護線」「城鎮開發邊界」，成為大城市發展的「緊身衣」。

 

　　其中對城市郊區的農田保護，非常嚴格。對於北京、上海等城市，甚至提出了到2035年縮減建成區面積的要求。再加上徵「收永久基本農田」「徵收永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃」「徵收其他土地超過七十公頃」都需要國務院批准，在很大程度上關上了大城市擴張的大門。在很多大城市，土地開發被迫進入到「存量時代」，土地供應量主要靠舊改，城市容積率被迫提升。比如在深圳，住宅開始向50到60層邁進。

 

　　「但一場新冠疫情告訴我們，城市人口密度太大，未來可能釀成災難。」他認為，中國的城鎮化正在失衡，人口向中心城市湧入的趨勢不可能改變。這次土地新政，就是放鬆對大城市「發展空間」的限制。

 

 

　　劉曉博認為，首先，中心城市將獲得更多的新增建設用地，發展空間加大了，吸引人口的能力增強了。因此「土地新政」會強化中國的「新型城鎮化」即「中心城市+都市圈+城市群」。

 

　　第二，由於新增土地增加了，城市被迫「香港化」（高容積率）的可能性就降低了。第三，有了更多增量土地，大城市的舊改價值會有所降低。第四，在疫情打壓下，大城市財政壓力將大大緩解，因為有土地可以賣了，而大城市的土地有真實的需求。

 

　　劉曉博稱，未來中國將崛起一大批人口超過2000萬的中心城市，而北上廣深的常住人口都將突破3000萬。只要能吸引來人口，土地將不再是問題。