【財經觀察】疫情肆虐本港樓市難有起色 減價盤湧現 下半年看淡居多

2020-08-09
来源:香港商報

  【香港商報網訊】新冠肺炎疫情對經濟的影響仍在持續,加之外圍一些地區的經濟停頓,開工不足及失業率持續上升,本港二手住宅樓市近期湧現不少大減價成交個案。假如疫情無法短期受控,看淡樓市人士將逐步主導市場,樓市或山雨欲來。香港商報記者 王丹丹

  疫情之下,本港住宅樓市看似堅挺,新盤銷售依然不俗,更偶而出現一些新高成交個案,看好樓市的一派深信低息環境及長期缺乏供應下,香港樓市「冇得輸」。

  然而,仲量聯行預期,今年全年香港中小型住宅樓價跌5%至10%,豪宅則跌10%至15%。雖然有人認為香港樓價難大跌,惟仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平說:「千祈唔好咁諗。」他解釋,若非各國實行量化寬鬆政策,樓市可能已猶如97金融風暴,大跌三至四成,提醒市民不宜看得太樂觀。

  當前香港樓市走勢受疫情左右。

  近期樓市確實不時出現一些大劈價甚至蝕讓個案,例如近日紅磡VIVA高層B室實用面積488平方呎兩房單位,最初開價約900萬元,其後減至870萬元,議價後劈至738萬元才於日前易手,累減約162萬元,減幅達18%,呎價15123元,低於市價約20%。中原分行經理鄭家豪稱,由於香港疫情仍然嚴峻,交投氣氛回落,近期買賣雙方議價空間上升,原業主於2016年9月以784萬元買入,持貨4年,現轉手帳面蝕讓約46萬元離場,蝕幅約5%左右。

  蝕讓成交個案增

  據土地註冊處資料,最近馬鞍山銀湖‧天峰成交的實用面積549平方呎2座低層戶(連平台花園約857平方呎),單位原開價1130萬元,其後減價195萬元,減幅達17.3%,最終以935萬元成交,實用面積呎價17031元。

  另外,港島北角柏蔚山3座低層G室最近以2160萬元易手,原業主於2018年6月以2861.2萬元購入,持貨兩年帳面貶值701.2萬元,蝕幅達24.5%。據了解,上述單位屬銀主盤,以實用面積911平方呎計,成交呎價23710元,創該屋苑新低。

  由於樓市前景不明朗,即使未入夥的單位亦有買家選擇壯士斷臂,最新一宗來自西九南昌站屋苑匯璽III,去年9月以949.87萬元售出的7座25樓B室,實用359平方呎一房戶,買家當時採建築期付款,最近取消交易估計遭發展商沒收10%訂金涉約95萬元。

  樓市回報大不如前

  萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文稱,相信現時樓市調整期仍未完結。他又形容現時房地產市場十分「畸形」,住宅樓價仍然高企,但租金已因經濟下跌情況而持續向下調整。去年起的黑暴及疫情影響交投,市場積聚一定購買力,惟現時購買力已經釋放。一手發展商陸續推盤,估計先賣「貨尾」及主力推1000萬元以下的中小型「新盤」,所以一手樓市依然暢旺。但要注意的是,這股購買力能否持續到第四季是個疑問。

  林浩文續說,近年香港樓市「股票化」(指樓價即時受市場消息左右),包括去年起的黑暴和中美貿易戰,到近期的疫情、香港國安法和未來中美關係,以至立法會選舉和美國總統選舉等等,許多因素正影響樓市走向。他相信,在疫情減退後,本港政治環境依然會為樓市增添不穩定。儘管如此,他相信住宅樓市不會大跌,但亦不會出現V型或U型反彈。在各項外圍及本地因素影響下,今年香港住宅樓價仍在調整期,下調幅度約5%,但這樣的數字比之前的預測要好。另外,他估計今年住宅供應、施工量及落成量均難以達標。

  他又提醒,要留意的是失業率正逐步上升,加上減薪、無薪假、無花紅等一連串行動,也會影響樓市購買力。當失業率高企,第四季會開始影響到樓市購買力。

  疫情嚇退買樓客

  不過,今年最影響樓市的因素肯定非疫情莫屬,究竟目前疫情對樓市影響有多深?記者訪問了熟悉近期疫情重災區新蒲崗及黃大仙樓市的人士。

  新蒲崗彩虹道21世紀天生置業的負責人岑先生坦言:「疫情對於新蒲崗區內樓市的打擊已經持續了半年,早在這幾周社區爆發大規模感染之前就已經出現了。上半年成交宗數按年比較,下降了有四成,5、6月份區內樓價已經下降了一至兩成,進入7月份減價幅度在先前基礎上再有得傾。而放盤量,最近則多了三成。」

  岑先生認為宏觀經濟變差,對樓市影響較大,「做生意的營業額下降,訂單少了很多,人手也少了很多」。因此,他推論下半年區內樓市向下的機會非常大。不過,手上還有資金的投資客,目前價格水平適合入手,可以二三成水位去傾。

  至於另一疫情重災區黃大仙,岑先生稱,因為該區被視為「老人區」,交投一直不多,現時投資客更少了很多,5、6月區內樓價跌幅達10%至15%。

  中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,當前限聚令收緊,睇樓難度增加,市場「好被動」,相信對8月份樓價會有比較大的影響。不過,他估計下半年整體樓價仍會升4%。

  陳永傑強調,疫情對於樓市影響是「全港性」的,總價在1000萬元以下的剛需盤所受影響較小,總價在500萬元以下的單位受到的影響更尤為小。不過,總價在2000萬元以上的豪宅,可能幾個月以來都無人問津。他又透露,當前投資客的數量明顯減少了很多,幅度大於剛需客,因為有人擔心出街有「生命危險」,投資客毋須冒生命危險去睇樓。

  香港樓價走勢預期

  仲量聯行曾煥平:全年中小型住宅樓價跌5%至10%;豪宅則跌10%至15%。

  萊坊林浩文:本港失業率上升勢拖累樓市下調5%。

  中原地產陳永傑:本港住宅剛性需求大,樓價仍有機會上升。

  【鏈接】工商舖開價唔低三成冇人睬

  「開價唔低三成,都冇人睬你。」美聯工商舖(459)行政總裁黃漢成一針見血地評論當前商舖市道。由於過去一年多的負面因素拖累,商舖受到的打擊最大,黃漢成認為,目前還沒有見底,賣家出貨都自動調低叫價至少三成,下半年商舖租金和叫價都會繼續向下。

  中原(工商舖)商舖部高級區域營業董事何潔釵表示,銅鑼灣軒尼詩道482號地下一個面積約1130平方呎的舖位,最近叫租每月約12萬元,呎租約106元,現已交吉。她指2016年高峰期時該舖位曾叫租約60萬元,現時叫價已大幅回落八成,業主更表示如遇具誠意的準租客,租金仍有商議空間。另一宗舖位減價放租個案位於旺角亞皆老街83號地下20號及21號舖,總面積約750平方呎,6月份月租叫價約25萬元,最新下調至約13萬元,叫價於數月間調低約48%。

  中原(工商舖)資料顯示,7月上半月計共錄得約149宗工商舖買賣個案,總成交金額約34.09億元,較6月上半月上升約23%及一倍;當中以工廈市場表現最佳,連續錄得大額成交。中原(工商舖)預計,第三波疫情拖累經濟活動再度停頓,對市道打擊甚重,部分業主心態轉淡,吸引買家及租客趁機議價,預計工商舖市場短期內會持續調整,交投陷入量升價跌的局面。

  現時香港商舖空置情況持續上升,樓價及租金下調壓力沉重。

  在家辦公影響寫字樓需求

  中原(工商舖)董事總經理潘志明坦言,目前是大幅議價的好時機,業主大讓步,預計工廈物業較為受惠,因工廈銀碼選擇較多,當中在市場放售多時的全幢物業會頗受關注。舖市方面,隨着核心區商舖吉舖湧現,租金調整幅度擴大,個別業主被迫大幅下調意向價以吸引市場注目,預期一直在市場積極尋寶的投資者將加快步伐,相信減幅大的舖位會隨即被吸納。

  受外圍宏觀經濟影響,商舖回報率拖累售價。寫字樓銷售可能面臨結構性調整,未來甚至會陷入長期蕭條期。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示,6月份整體九龍甲廈空置率11.61%,按月微升0.12個百分點。其中,東九龍甲廈市場需求減少,空置率上升。資料顯示,今年1至7月東九龍甲廈共錄得約137宗租賃成交,平均呎租約26.94元,較2019年同期的224宗和平均呎租29.39元,分別下跌約37%及8%。

  大樓面租務表現亦見疲弱。資料顯示,今年1月至7月九龍區5000平方呎以上的寫字樓租務成交僅錄得約72宗,2019年同期則有約179宗,成交宗數勁跌六成,可見企業對承租大樓面單位相當審慎。業主需要進一步調整叫價以增加物業吸引力,或變陣將單位大拆細迎合市場走勢。

[责任编辑:朱劍明]
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