【香港商报讯】记者翁姚建报道：2月18日，杭州楼盘德信·北海公园调价，从原先的均价19000元/平方米调整到16000元，打响了杭州楼市降价第一枪。天鸿香榭里24小时内跟进降价3400元/㎡，引发业主冲进售楼处打砸沙盘。

　　作为国内的准一线城市，杭州楼市牵动着整个长三角乃至全国楼市的神经。紧随其后常州、南京、秦皇岛、广州等地也相继出现降价风。

　　一时楼市崩盘论被炒的沸沸扬扬，风声鹤唳。

　　天量库存遭遇冰冷成交

　　近年来，一线城市房价空间小，三四线城市风险大，而杭州这样的省会二线城市自然就赢得了开发商的青睐。

　　大批开发商的进入使得杭州地王频出。早在2009年，杭州市区土地出让金就达到1054亿元，高居榜首，其后是上海的1043亿元和北京的928亿元。到了2013年，杭州市(含萧山、余杭)全年的土地出让金总额刷新纪录，达到1327亿元。

　　在购买力没有大幅提升的情况下，大批开发商的涌入与高涨的土地成交额造就了杭州商品房的高库存。有资料显示，2009年的时候，杭州商品房库存量为10920套，之后以每年翻一番的速度上升，2012年杭州商品房库存量达到8.3万套，上升幅度超乎理性。

　　截至3月24日，根据杭州市住保房管网数据显示，市区可售商品住房(含萧山、余杭)为7.5万套。截至2014年1月2日，北京住宅库存为5.76万套，上海为6.37万套，广州为5.62万套，深圳为4.18万套。显然，购买力远不及“北上广深”的杭州，楼市库存已远远超过这几个一线城市。

　　当天量库存遭遇冰冷成交时， 降价仅是时间问题。近年来，以外贸和制造业为主的浙江经济持续不振，2013年杭州规模以上工业增加值累计同比增长8%，为2010年以来的最低增速。经济增速的放缓，对区域实际购买力和杭州楼市信心产生较大冲击。温州购房者一直是杭州楼市主力军，一度超过二成的购买力。自从温州爆发民间借贷危机后，杭州楼市的购买力随之受到冲击。

　　高库存与低购买力让杭州中小地产商倍感压力，价格战也随之打响。

　　总体趋势平稳

　　对地产市场是否会崩盘的讨论从2007年就已开始，每逢房价出现波动，楼市“崩盘”的言论便红极一时。

　　香港地产商九龙仓在杭州有多个楼盘，九龙仓负责人告诉《香港商报》记者：“杭州降价楼盘多集中在城北版块，区域不大却有大批地产商聚集，中小开发商之间因此打起了价格战。至于降价幅度也并没有开发商说的那么夸张，不排除有借用媒体炒作营销的嫌疑。”

　　从三月份的数据看，杭州八大热门楼盘中，保利东湾、翡翠城、东方郡、彩虹城房价环比下降，多蓝水岸、文鼎苑、闲林山水、春江花月房价环比上升。楼盘降价原因以尾盘促销为主，总体趋势平稳，虽有升有降，但丝毫未有崩盘迹象。

　　杭州楼市未来何去何从?

　　在刚需为王的背景下，价量背驰导致的房价下滑是正常现象，此次下跌表明房价步入了市场化改革的正途。

　　从前三个月的数据来看，楼市的低迷景象传递到了土地市场。今年1月杭州土地市场的成交额创下新高，达到339亿元，而2月却急剧下滑到92.2亿元。3月，杭州土地市场异常寒冷，单月成交额不超38亿元。土地市场遇冷是开发商集体看空楼市最直接的表现，也希望以此来获得政府对“限购”的松绑。

　　在宏观经济尚未明显好转之时,房地产投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。杭州市政府性基金预算(草案)显示，2014年市本级政府性基金收入预期为629.33亿元，其中，土地出让收入600亿元，占预算收入比重95%，杭州市政府对土地财政的依赖可见一斑。

　　福建已在省内口头传达10项楼市调控措施，“救市”意图明显。以“双向调控”为依据，杭州市政府也有意放松房地产限购政策，已召开多次沟通会。

　　然而在“松绑”之前，高居不下库存和低迷的购买力会让价格战在短期内延续。