記者10日從仲量聯行獲悉，2022年深圳甲級辦公樓市場全年新增供應約145萬平方米，總部項目自用需求和金融行業租賃需求成去化主力，前海子市場表現亮眼；過去一年全市共有7個優質零售物業項目入市，新增供應約56萬平方米，輕食餐飲類保持熱度不減並獲資本加持，戶外運動品牌加速門店擴張。
仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示，「深圳將遵循經濟發展堅持以穩字當頭，穩中求進，充分提振市場信心釋放需求，進一步促進高質量發展。防疫措施不斷優化，人員出行和經濟活動有望自二季度起逐步恢復正常。另外，備受期待的深港口岸已於1月8日開始分階段有序恢復內地與香港人員正常往來，我們預期全面免檢疫『通關』將有助於促進社會復常、提振深港兩地跨境流量經濟。」
甲級辦公樓
2022年，深圳經濟發展受內外多重不確定性因素的影響，1-9月GDP同比增長仍達3.3%，超過全省和全國平均水平。從外部來看，美聯儲加息、供應鏈混亂等因素使得國際經濟前景不明朗，外部需求減弱，深圳外向型經濟受到一定影響。從內部來看，國內多點散發的局部疫情影響人員流動和企業經營活動的開展，企業收入預期有所降低。
在此背景下，部分企業經營效益減弱，經營策略上更加注重降本增效。與此同時，深圳辦公樓市場需求格局也發生改變。大型互聯網企業持續結構性調整，租賃策略也相應調整。而作為辦公樓去化主力之一的金融行業租賃需求則相對穩健。另外，半導體晶片、新能源汽車和遊戲等新興高科技行業在租賃市場的表現也較為亮眼，成交量佔比均有顯著上升。新興子市場方面，前海成績較為突出。截至2022年12月5日，前海已吸引了80家風投創投、私募證券投資、國際資管等機構進駐，全年淨吸納量近23萬平方米，在深圳新興子市場中遙遙領先。
本年度共錄得新增供應約145萬平方米，其中約七成供應來自南山區，近兩成位於福田區。供需失衡加劇，四季度空置率較三季度上升1.4個百分點，至年末錄得23.1%，同比上漲約2.8個百分點。全年深圳甲級辦公樓整體租金同比下降6.5%，相比上半年，下半年租金降幅有所加大。
仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰表示，展望2023年，企業租賃需求將有效釋放，助力辦公樓市場恢復活力，淨吸納量有望較2022年上升，預計超過100萬平方米。再則，隨着香港與內地全面通關，將有利於跨境業務的重啟。另外，也將有利於提高外資投資營商便利，推動來自外資的辦公樓需求。
優質零售物業
2022年，受居民消費意願降低與防疫措施收緊影響，儘管深圳消費市場展現了一定的韌性，但整體表現較2021年相對疲弱，1-11月，深圳社會零售商品銷售總額同比增長僅2.3%。尤其是進入下半年以來，面對實體零售客流量下滑、成本上升造成的效益不佳，一些連鎖品牌零售商接連縮減線下銷售網點規模、關停經營不及預期的門店。
2022年深圳共迎來7個優質零售項目入市，新增供應約56萬平方米，其中包括美國鐵獅門及新加坡仁恆置地在深圳的首個商業項目。市場整體租賃需求不振的背景下，部分新項目開業率較為不理想。截至四季度末，全市空置率同比上升0.6個百分點至3.2%，為近四年來最高值，但仍遠低於其他三個一線城市。
租金方面，儘管核心商圈的優質項目依舊憑藉優越的區位和堅實的運營實力保持租金水平相對平穩，但由於持續的空置壓力軟化業主信心、零售商承租能力有所下滑，大部分業主選擇調低租金以維持入駐率。因此，截至四季度末全市租金同比下降4.8%。
2023年深圳新增供應將突破90萬平方米的歷史高位，其中近一半新增供應面積來自於仍待進一步建設的市郊商圈，從而小幅推高全市空置率。租金方面，隨着消費意願逐步恢復，商戶營收回歸正常區間，部分零售商或將重啟線下業務拓展計劃。市區核心商圈的優質零售項目業主率先重塑信心，全市租金水平築底期有望於2023年末迎來尾聲。
房地產投資市場
自2022年3月美元加息抵禦通脹、俄烏衝突、國內疫情反覆等多重因素影響下，國內房地產市場投資交易變得謹慎，交易量有所下跌。全年整體華南區以廣深為主的地產大宗交易錄得的數據約為230億元，交易方面辦公樓佔比仍然最高，達到65%, 其中深圳92億元，辦公樓77億元，佔比84%，交易面積14萬平方米，成交以自用為主導，行業包括金融、科技、醫療及零售等,較為活躍交易區域在南山區。
經濟環境影響下，地產交易量下降，保本變現急售的項目增加，租賃需求持續下降，拖累經營性類別的商業地產項目資產價值出現下調，深圳辦公樓價格對比2021年整體資本值下降4.4%個百分點。除經營性類別的商業地產外，工業地產板塊的交易相對活躍並有所上升，物流倉儲、運營中成熟的產業園、具備升級改造增加營收的工業項目仍然是投資機構的關注熱點板塊，價格對比2021年相對平穩。
仲量聯行華南區投資及資本市場部總監盧盛表示，「在經濟預期向好的預期下，商業租賃需求會釋放並逐步增加，這將利好經營性類別的商業資產，商業資產價格將回穩並向好，洽談中未能在2022實現的潛在交易預計會在2023上半年實現交易，在經濟增長的預期下，推動房地產大宗交易量的上升。」（記者 王靜抒）