今年以來，全國房地產調控始終保持高度密集態勢。在此背景下，政策對二手房和學區房的調控成為一大亮點。專家認為，學區房雖然只是房地產市場上的一小部分，但卻是房地產泡沫最為集中的領域，對整個房地產市場具有風向標意義。今年對房地產的密集調控，既是對「房住不炒」這一理念的堅決貫徹，也是對近年來調控漏洞的查漏補缺，房地產長效機制因此越來越趨於完善，房地產泡沫將有望被逐漸擠出。預計未來高壓調控態勢不會改變，並會更精準瞄準房地產市場的新問題，炒房空間將越來越小。　

　學區房市場明顯降溫

　家住深圳百花片區的李先生最近有點失落，因為他手裏的一套王牌學區房自8月以來明顯降價了。

　百花片區是深圳最優質的教育片區，聚集著深圳最好的小學和深圳「四大名校」之一的實驗中學。雖然片區裏的很多住宅都是「老破小」，但卻一直是供不應求的搶手貨。不僅房價貴得離譜，租金也是居高不下。但為了孩子讀書，很多家長寧願犧牲生活質量，也要拚了命地去買房，實在買不起的就提前簽訂租房合約。

　然而，這種狀況最近明顯有了變化。7月30日，《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》在深圳市人大常委會網站公開徵求意見，針對入學政策明確提出：推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優化教育結構。輿論對此解讀為：深圳甩出「王炸」，學區房遭遇致命打擊。

　也就是說，如果該條例實施，未來只要住房在大學區內，家長便可不受地限制申請大學區內的任意一所或多所學校。此外，義務教育學校教師交流制度如果實施，老師將可能不會固定在一所學校進行教學了。這意味着所謂「名校」中的「名師」，可能會被隨機分配到別的學校，學區房教育資源的優勢被大幅削弱。

　李先生的失落正源於此。他所在國城花園的一套44平方米的房子，今年年初成交價高達1420萬元，每平方米單價超過30萬，簡直高出了天際！但最近即便掛牌1000萬元也無人問津，跌幅近1/3。

　記者在京東拍賣上看到，8月6日，深圳福田區港中旅花園26棟一套116.94平米的學區房，其賣點就是帶荔園外國語小學和深圳高級中學學位，起拍價1969萬元，較以往市價相差500萬元以上，但直到拍賣結束也無人出價。

　引導購房者理性購房

　事實上，對於學區房的調控，深圳並非特例。據不完全統計，北京、上海、廣州、重慶、西安、廈門、杭州、成都、大連、南京、合肥等城市都曾出台遏制學區房炒作的相關措施，令學區房市場降溫明顯。以北京為例，北京西城區的學區房一直都是全國學區房的標桿，資源最集中，名校最多。自去年7月份開始，北京就開始了多校劃片，簡單地說就是幾個學校組成一個片區，區域內的家庭隨機電腦分配就讀哪個學校。這一舉措讓以往的頭部學區房價格應聲而降。

　自7月23日住建部等8部門聯合發文重拳出擊整頓房地產市場以來，多個熱點城市政策齊發，樓市調控的高壓態勢再度升級。各地高頻率的調控次數與中央高頻率的發聲，使得今年的房地產調控顯得有所不同。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對本報記者表示，目前來看，調控基調依然是積極落實「穩地價、穩房價、穩預期」方面的工作，並且會更加精準瞄準房地產市場的新問題。

　有業內人士對本報記者表示，學區房雖然只是房地產市場上的一小部分，但卻是房地產泡沫最為集中的領域，而且常常是引領房價大漲的「龍頭」，對整個房地產市場具有風向標的意義。

　學區房的政策林林總總，但嚴躍進表示，在所有對學區房進行調控的城市中，深圳的做法最具創新性。「大學區制」概念的提出打破了傳統學區學位的概念，能有效防範特定區域炒作學區房的現象。類似概念也體現了學區資源均衡發展的導向。通過大學區制，能夠降低學區房的熱度，同時也引導購房者理性購房，通過理解教育均衡發展政策來選房和安排子女入學。

　房地產調控愈發精準

　今年年初，上海易居房地產研究院發布《2020年全國百城房價報告》稱，2020年，全國100個城市新建商品住宅成交均價為16018元/平方米，同比上漲10.8%，其中原因是2020年信貸環境總體趨於寬鬆，一些炒房資金加快進入樓市。尤其是疫情下房地產「避風港」屬性更為明顯，各類資金更會加快進入，進而容易使得房價上漲過快。這說明穩房價依然面臨各類壓力，其走勢已經背離了基本面。

　當時便有專家提出2020年房價漲幅超過預期，2021年將會加大調控力度，特別是嚴管各類違規資金或炒房資金，而2021年房地產調控的態勢確如預期。據中原地產統計，1-7月，房地產調控已合計高達352次，平均每月超過50次。特別是7月單月，調控政策多達66次，平均每月超過兩次，刷新年內最高紀錄。7月29日，國家住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市，針對這些城市內部上半年出現的新房、二手房市場價格上漲過快以及土拍熱度較高等現象重點關注，重申「房住不炒」主基調，要求遏制房市過熱，並將其納入房地產市場監測重點城市名單。到8月，各地房地產調控繼續密集展開，首周調控即超過十五次，此後仍然保持着高壓態勢。

　嚴躍進表示，從今年1-7月房價的表現來看，去年業界的預計是非常正確的。對二手房和學區房的調控表明，國家對於房地產泡沫最嚴重的領域開始「動真格」了。

　中國城市經濟專家委員會副主任宋丁在接受本報記者採訪時表示，過去房地產作為經濟的支柱產業，政府對於房地產只能是進行揚湯止沸式的調控，房價冒頭時打壓一下，但總的環境仍然很寬鬆，對於信貸的限制基本沒有，土地價格也沒有得到控制，造成一種「越調越漲」的表象。到2016年，情況得到改觀。當時房地產在經濟中的佔比有所下降，再加上國家確定了要實現經濟轉型升級，於是對房地產的調控不再束手束腳，提出了「房住不炒」原則。經過幾年的摸索，政府對調控房地產也找到了一些行之有效的方法，形成了一套系統的、連續的路徑和精準的手段。比如金融端的調控，嚴厲禁止貸款違規進入房地產；又比如中央對於地方問責、約談的常態化，以及二手房參考價政策和對學區房的調控。這些都對抑制房價過快上漲、擠出泡沫起到了較好作用。再加上對土地價格的控制，集中供地、三條紅線等，進一步降低了房價上漲的空間。房地產調控的漏洞越來越少，房地產的長效機制已越來越趨於完善。

　炒房土壤逐步被鏟除

　有分析人士指出，近年來的房地產調控有兩條清晰的邏輯線：在調控手段上，藉助限購、限貸等措施對需求端進行抑制的同時，加大了土地、金融等供給側的改革；在調控範圍上，從傳統的房地產開發投資領域，逐漸延伸到二手房、租賃、城市更新，乃至物業管理等各個鏈條。過去多年來，中國主要依靠市場化手段解決住房供應不足的問題，如今則轉變為解決結構性供需矛盾，並化解以往過度市場化積累的風險，這也蘊含了行業定位的調整，以及整體調控目標的改變。

　在密集高壓的調控之下，不少城市的樓市已經降溫。數據顯示，2021年6月，上海全市二手房成交套數2.66萬套，較2021年1月的成交高點下降了39%；7月，杭州二手房成交6314套，與4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比降速明顯。而深圳6月二手房網簽僅3216套，同比下滑幅度達到76.2%。在這樣的情況下，房地產市場應該進入了調整周期。

　而根據國家統計局8月16日發布的70個大中城市商品住宅銷售價格數據顯示，7月，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京和上海環比均上漲0.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3個百分點；廣州上漲0.6%，漲幅與上月相同；深圳下降0.4%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比由上月上漲轉為下降0.1%。

　宋丁認為，在高壓調控下，一二線城市的上漲空間基本上是沒有了，雖不排除有些城市出現略微上漲，但更多城市的房價將保持與現在持平或略微下跌。炒房的土壤基本上不存在了。（記者 伍敬斌）